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房利美和房地美

房利美和房地美是由美国国会创建的联邦支持的住房抵押贷款公司。这两家机构都没有发起或服务于其现有的抵押贷款。相反,他们在二级抵押贷款市场购买并担保通过贷款人发行的抵押贷款。 这两个实…

房利美和房地美是由美国国会创建的联邦支持的住房抵押贷款公司。这两家机构都没有发起或服务于其现有的抵押贷款。相反,他们在二级抵押贷款市场购买并担保通过贷款人发行的抵押贷款。

这两个实体几乎垄断了二级抵押贷款市场,直到20世纪90年代。这时,越来越多的联邦法规和允许银行和其他金融公司合并的新立法引发了来自传统公司的更多竞争。尽管人们担心房利美和房地美是两家最大的“大到不能倒”的公司,但它们今天仍然主导着美国的二级抵押贷款市场。

这些机构通过向美国成千上万的银行、储蓄、贷款和抵押贷款公司提供流动性和担保,使抵押贷款市场更加流动、稳定和负担得起。下面看看这两个机构是如何工作的,它们在2008年金融危机中的作用,以及它们今天在新冠肺炎大流行期间为帮助房主和租房者所做的事情。

关键要点

  • 房利美最初是由美国政府在1938年特许成立的,目的是帮助提振抵押贷款市场。国会于1970年特许房地美为私人公司。
  • 这两个组织都不发起或服务贷款。相反,他们从贷款人那里购买抵押贷款,以持有或重新打包为他们可以出售的抵押贷款支持证券。
  • 贷款人利用向房利美和房地美出售抵押贷款获得的资金来发放更多贷款,这有助于个人、家庭和投资者获得稳定的抵押贷款。
  • 为了应对新冠肺炎疫情,房利美和房地美发布了一项暂停止赎和驱逐令,有效期至2021年3月31日。
  • 2021年1月20日,他上任的第一天,拜登总统要求FHFA(监管房利美和房地美)和其他机构将驱逐和止赎延期至少延长到2021年3月31日,这些机构遵守了这一要求。
  • 2021年2月16日,拜登总统要求各机构再次延长暂停令,这次延长至2021年6月31日。
  • 房利美是什么?

    在20世纪初,在美国,许多人无法拥有住房。除非你能为整个房子支付现金(很少有人能做到),否则你会看到一笔巨额首付和一笔短期贷款,最终会导致巨额贷款。

    在大萧条期间,近四分之一的房主因止赎而失去了房屋,银行没有任何资金放贷,国家面临着真正的住房危机。

    作为回应,国会在1938年创建了联邦国民抵押贷款协会(FNMA),更广为人知的名字是房利美,为住房提供可靠、稳定的资金来源。它为市场带来了一种新型抵押贷款:长期固定利率贷款,可以随时再融资。

    几十年来,房利美一直是美国政府担保抵押贷款的主要买家和卖家。最终,国会做了两件事来促进次级抵押贷款市场的竞争:

  • 它在1968年将房利美私有化,使其成为完全由私人资本出资的股东所有的公司。
  • 它在1970年创建了房地美。
  • 房利美作为联邦政府机构成立于1938年,是国家住房法案修正案的一部分。房利美最初购买了由联邦住房管理局(FHA)担保的抵押贷款,后来又增加了由退伍军人管理局(退伍军人管理局)担保的贷款。

    1954年,根据联邦国家抵押协会宪章法案,房利美被转变为一家公私合营的混合所有制公司。它于1968年成为私人所有,两年后被授权购买除FHA和弗吉尼亚州贷款之外的传统抵押贷款。

    20世纪80年代,房利美开始发行抵押贷款支持证券(MBS),为抵押贷款投资市场提供更多的流动性。它通过在美国和国际资本市场发行各种债务证券来获得购买抵押贷款相关资产的资金。

    什么是房地美?

    房地美是联邦住房贷款抵押公司的非正式名称。它于1970年根据《紧急住房融资法案》成立,旨在扩大二级抵押贷款市场,降低银行利率风险。1989年,作为金融机构改革、恢复和执行法案(FIRREA)的一部分,该公司被重组为股东所有的公司。

    房地美的章程与房利美的章程非常相似,即它通过购买银行、储蓄和贷款机构以及其他贷款机构的贷款来扩大抵押贷款和抵押贷款支持证券的二级市场。然而,与从主要零售和商业银行购买抵押贷款的房利美不同,房地美从专注于向社区提供银行服务的小型银行(即“节俭”银行)购买贷款。

    房利美和房地美是做什么的?

    房利美和房地美有相似的章程、授权和监管结构。每个人都从贷款人那里购买抵押贷款,要么持有他们的投资组合,要么重新打包成可以出售的抵押贷款支持证券。反过来,贷款人利用出售抵押贷款获得的资金发放更多贷款。这有助于个人、家庭和投资者获得持续稳定的抵押贷款。

    根据他们的章程,房利美和房地美“为住房抵押贷款建立二级市场设施,并规定其运营应在最大可行范围内由私人资本融资。”这两个实体的任务是:

  • 保持住宅抵押贷款二级市场的稳定
  • 对私人资本市场做出适当反应
  • 通过增加抵押贷款投资的流动性和为住房抵押贷款融资提供更多资金,为住房抵押贷款二级市场提供持续支持
  • 通过增加抵押贷款投资的流动性和为住房抵押贷款融资提供更多资金,促进获得抵押贷款
  • 根据其章程,房利美还有一项额外的责任:管理和清算联邦所有的抵押贷款组合,以最大限度地减少对住宅抵押贷款市场的不利影响,并最大限度地减少联邦政府的损失。

    房利美和房地美由谁监管?

    房利美和房地美的国会章程赋予它们政府资助企业(GSE)的地位,根据这些章程,它们与美国联邦政府有一定的联系,提供财政支持。例如,2008年9月,在金融危机最严重的时候,他们被置于联邦政府的直接监督之下。

    在正常时期,政府关系仍然有点隐蔽,但仍然很重要。根据他们的国会章程:

  • 美国总统任命该组织董事会18名成员中的5名。
  • 财政部部长被授权从每家公司购买高达22.5亿美元的证券,以支持其流动性。
  • 两家公司都免交州税和地方税。
  • 两家公司都由住房和城市发展部和联邦住房金融局(FHFA)监管。
  • FHFA监管、实施和监督房利美和房地美的资本标准,并限制其抵押贷款投资组合的规模。住房和城市发展部负责房利美和房地美的一般住房任务。

    房贷歧视是违法的。如果你认为自己受到了基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄的歧视,你可以采取一些措施。其中一个步骤是向消费者金融保护局或住房和城市发展部提交报告。

    隐性担保

    房利美和房地美的政府支持企业地位在市场上创造了一定的安全性。其一是,如果两家公司中的任何一家陷入财务困境,联邦政府就会介入并驱逐这些组织,正如大萧条前所见。这就是所谓的隐性担保。 

    因为市场相信这种隐性担保,房利美和房地美被允许在债券市场以低于其他金融机构的收益率借钱。

    房利美和房地美的公司债券(又称机构债券)的收益率历来比美国国债高出约35个基点。相比之下,AAA级金融公司债券的收益率历史上比美国国债高出约70个基点。35个基点可能看起来不多,但由于涉及数万亿美元,它产生了巨大的影响。

    在2008年金融危机中的作用

    与华尔街竞争对手相比,房利美和房地美在20多年的整个20世纪90年代和21世纪初都获得了可观的利润。在这段时间里,经济学家、金融市场专业人士和政府官员之间经常就房利美和房地美展开辩论。

    政府对房利美和房地美的隐含支持实际上让美国房主受益了吗?还是政府只是在制造道德风险的同时帮助公司及其投资者?

    房利美和房地美在美国二级抵押贷款市场的很大一部分被政府垄断。这种垄断——加上政府对这些公司的隐性担保——将导致抵押贷款市场的崩溃。

    2007年,房利美和房地美的留存投资组合开始出现巨额亏损,尤其是在Alt-A和次贷投资方面。2008年,他们留存的投资组合和抵押担保的庞大规模导致FHFA方面得出结论,他们将很快资不抵债。

    3月19日,联邦监管机构允许两家公司再承担2000亿美元的债务,希望稳定经济。然而,到2008年9月6日,市场显然认为这些公司陷入了财务困境,FHFA将这些公司收归国有。他们收到了1900亿美元的救助资金,并已偿还,但仍在托管中。

    2019年9月,财政部和FHFA宣布,房利美和房地美可以开始保留它们的收益,以分别支撑250亿美元和200亿美元的资本储备。这一举动是朝着让两人脱离托管的方向迈出的一步。

    当然,一长串失误导致了大衰退。然而,批评人士表示,房利美和房地美在2007年之前的几年里创造了大量债务和信贷担保,国会应该认识到这些公司对全球金融体系构成的系统性风险。

    在新冠肺炎大流行中的作用

    如果你受到新冠肺炎大流行的影响,你可能会担心支付抵押贷款或租金。获得帮助的一个方法是通过你所在州的失业保险计划。

    《关怀(冠状病毒援助、救济和经济保障)法案》通过三个项目暂时提高了失业保险福利:联邦大流行性失业补偿(FPUC)、大流行性紧急失业补偿(PEUC)或大流行性失业援助(PUA)。

    《关心法案》还为拥有房利美和房地美抵押贷款的房主提供保护。根据《关心法案》,在2021年3月31日之前,禁止贷款人和贷款服务机构对您进行司法或非司法止赎,或最终确定止赎判决或出售。在大流行期间,截止日期被延长了几次,最后一次是在前政府执政的2021年2月28日。然而,拜登总统在上任的第一天,将最后期限延长至2021年3月31日。2021年2月16日,拜登总统将截止日期延长至2021年6月30日。

    如果您因新冠肺炎大流行而陷入财务困境,您可以申请最多180天的抵押贷款延期(并有可能再延期180天)。

    此外,FHFA还制定了更灵活的贷款和评估标准,以确保购房者在疫情期间可以停止贷款,并且所有相关方可以在整个过程中保持社会距离。

    抵押贷款救济计划

    如果您有房利美抵押贷款,并且由于与新冠肺炎相关的失业、收入减少或疾病而无法支付,您的抵押贷款服务机构可以帮助您选择抵押贷款救济,包括:

  • 降低或暂停你的抵押贷款支付长达12个月的忍耐计划
  • 在宽限期内不收取滞纳金
  • 宽限期后的还款选择,包括逐步赶上的还款计划或维持或降低每月还款额的贷款修改计划
  • 止赎和驱逐救济
  • 如果你担心支付抵押贷款,打电话给你的抵押贷款服务机构——你月结单上列出的公司——寻求帮助。

    房利美还有另一个项目——灾难应对网络——可以帮助应对新冠肺炎紧急事件更广泛的金融影响。灾难应对网络为拥有房利美自有贷款的房主和房利美融资房产的租户提供平视显示器批准的住房顾问。顾问可以制定个性化的计划,提供财务指导和预算,并为您提供长达18个月的支持。

    房地美抵押贷款延期

    如果你有房地美拥有的抵押贷款,如果你直接或间接受到新冠肺炎大流行的影响,你可能有资格获得帮助。如果您因收入损失或下降而无法支付抵押贷款,目前有几种抵押贷款减免操作,包括:

  • 长达12个月的抵押贷款承受力
  • 免除罚款和滞纳金
  • 在2021年3月31日之前停止所有止赎行动和驱逐
  • 贷款修改选项,以降低付款或在宽限期后保持付款不变
  • 忍不是原谅。询问你的抵押贷款服务机构关于你的后忍选项。如果选择是一个气球付款,而不是简单地将未支付的月份添加到你的抵押贷款结束,要小心。

    更灵活的贷款和评估标准

    FHFA将大流行期间申请房利美和房地美的抵押贷款的购房者的贷款和评估标准从2021年2月28日的最后期限延长至2021年3月31日。它们允许:

  • 购买和再融资贷款的替代评估(通过开车和在线评估与现场评估进行对比)
  • 在贷款关闭前记录收入和核实就业的替代方法(例如,通过电子邮件核实就业)
  • 扩大委托书的使用范围,以协助贷款关闭(例如,电子签名)
  • 底线

    房利美和房地美负责保持美国抵押贷款市场的平稳运行。两家公司都从各种贷款机构购买抵押贷款,这有助于为个人、家庭和投资者保持稳定可靠的抵押贷款资金来源。

    今天,房地产行业正在密切关注新冠肺炎的形势——以及它将如何影响房利美和房地美以及拥有抵押贷款的2800万房主。FHFA估计,由于现有的止赎禁令及其延长,房利美和弗雷德·麦克将承担额外的11亿至17亿美元的费用,此外,两家公司已经承担了60亿美元的费用。

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    作者: 爱财富网

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