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用你的个人退休账户购买房地产

说到独立监管机构,金融资产——股票、债券、共同基金或交易所交易基金——通常是投资的嫌疑对象。尽管如此,在某些条件下,在你的个人退休账户中持有房地产还是有可能的。可以买独栋或者复式的…

说到独立监管机构,金融资产——股票、债券、共同基金或交易所交易基金——通常是投资的嫌疑对象。尽管如此,在某些条件下,在你的个人退休账户中持有房地产还是有可能的。可以买独栋或者复式的房子;公寓楼;商业地产,如零售店、酒店或综合办公楼;未开垦的土地和地块;甚至船滑了。

不过,这并不像购买几百股股票那么容易。如果你想通过自我指导的个人退休账户购买房产,你需要知道规则——有很多规则。

关键要点

  • 你可以在你的个人退休帐户中持有房地产,但你需要一个自我指导的个人退休帐户来这样做。
  • 你买的任何房产都必须严格用于投资目的;你和你的家人不能使用它。
  • 在个人退休账户内购买房地产通常需要支付现金,所有的所有权费用都必须由个人退休账户支付。
  • 在你的个人退休账户中持有房地产可能会很棘手,有税收问题和繁文缛节。但是,另一方面,房地产可以为你提供良好(或很高)的回报率,并使你的投资组合多样化。
  • 购买投资物业的正确个人退休帐户

    首先,你的个人退休账户必须是自我导向的。术语“自我指导”是指由个人退休账户托管人、金融机构或负责记录保存和国税局报告要求的公司接受或提供替代投资。自我指导的个人退休账户独立于任何为你做决定的经纪公司、银行或投资公司(无论如何,大多数经纪账户不允许持有房地产)。

    要通过您的个人退休账户购买和拥有财产,您仍然需要一个托管人,一个专门管理交易、相关文书工作和财务报告的自营账户实体。一切都要通过保管人来防止你违反关于这类房地产交易的严格规定。

    如你所料,托管人将收取服务费。然而,它不会建议你如何最好地构建你的持股。这个管理员的工作是处理后台工作。

    在我们看其余的规则之前,理解这个基本事实:你和你的个人退休账户是两个独立的实体。你的个人退休帐户拥有财产——你没有。事实上,该财产的所有权将为“XYZ信托公司托管人(受益于)(FBO)[您的名字]爱尔兰共和军。”

    如果你用你的个人退休账户不当购买房地产,你可以取消个人退休账户的资格。如果发生这种情况,其中的所有资金将立即被征税。

    什么是你的什么不是你的

    你的房产必须是纯投资。你不能把它用作度假屋、孩子的住处、第二个家或公司的办公室。这些规则适用于你和国税局认为“不合格”的人那么谁被认为是不合格的人呢?

  • 你的配偶
  • 你的父母、祖父母和曾祖父母
  • 你的孩子和他们的配偶,孙子,重孙
  • 您个人退休账户的服务提供商
  • 任何拥有50%以上财产的实体
  • 你也不能从这些不合格的人那里购买财产——这被称为自我交易——爱尔兰共和军也不能购买你已经拥有的财产。您可以在《国内税收手册》第4.72.11.2.1节中了解有关禁止交易的更多信息。

    购买

    你的个人退休帐户余额必须相当高,因为获得抵押贷款购买个人退休帐户内的财产并不容易。你很可能要用现金支付,这不仅会占用账户很大一部分,还会影响你以后的回报率。

    房地产投资者通常会投入少量资金,并利用相对较低的利率来杠杆收购,认为他们可以在房地产上赚得比支付利息更多的钱。如果你不能为你的房地产购买融资,你就失去了投资回报的潜力。

    一些银行会考虑为这类交易提供贷款,但这也带来了另一个问题:来自房产的任何收入都可能被视为不相关的企业应税收入(UBTI)。你可以从国税局国内税收法规(IRC)第511条了解更多关于UBTI的信息。

    拥有财产

    由于你的个人退休账户不纳税,你不能利用拥有房地产带来的扣除额。因为你付了现金,所以没有抵押贷款利息可以扣除。你也不能享受房产税减免或折旧的好处。如果你的房产产生了租金收入,那么每一点都会回到你的个人退休账户。由于你不拥有财产,你不能把任何收入装进口袋。(当然,最终还是会拿到钱的,退休时从账户里提款。)

    从好的方面来看,拥有房产的维护或其他相关费用都不会从你的口袋里拿出来。爱尔兰共和军支付一切。然而,这并非没有缺点。从你的个人退休账户中拿出的每一美元都是一美元,几十年内不会再免税升值。

    一个巨大的风险是:维护费用会耗尽你的个人退休账户的现金,如果你向账户“超额缴款”来支付这些费用,就会导致昂贵的罚款。

    如果房产发生了一系列重大支出,导致你的个人退休账户余额过低,以至于账户没有足够的钱支付,会发生什么?请记住,您不能自掏腰包支付与该房产相关的任何费用,个人退休账户的缴款是有限的:2021年您只能存入6000美元,如果您是50岁或以上,则只能存入7000美元。

    如果这还不包括维修费用,而你又不得不多交一些押金,你就要承担与贡献过多相关的罚款。这是一个很大的风险,因为房产往往需要昂贵的维护,你从租金中获得的收入可能不足以支付你在高维护年所需的费用。

    在个人退休账户中出售房产

    要出售你的房产,就像出售其他房产一样,计算出销售价格。一旦双方就价格和条款达成一致,请你的托管人代表你的个人退休账户出售财产。根据你的个人退休账户的构成,所有的钱都将回到你的个人退休账户,要么是递延税,要么是免税。

    最后一个考虑:流动性。你从投资中获利有多容易?有了股票,就相对容易了。有时候几秒钟就能把钱要回来。相比之下,房地产是出了名的缺乏流动性的投资。剥离可能需要很长时间,而且你可能会在这个过程中亏损。正如800万人在2008年大衰退中了解到的那样,你可能会发现自己拥有的资产价值低于你所欠的金额。

    个人退休帐户中财产的利弊

    我们已经提到了这么多的麻烦和缺点,你可能想知道在这一点上,是否有任何点把财产放在个人退休帐户。从历史上看,房地产一直是一项很好的长期投资,因为房地产价值随着时间的推移而上涨,长期升值与退休账户的长期投资期限密切相关。从短期来看,房产产生的任何收入在爱尔兰共和军中都是免税的。最后,作为一种硬资产,房地产有助于分散投资于股票和其他证券的投资组合——这不是世界上最糟糕的主意。

    Pros

  • 房地产有助于投资组合的多元化,通常与金融市场背道而驰。

  • 房地产历来随着时间的推移而升值,是个人退休账户长期投资的理想选择。

    房地产可以从租金中提供稳定的收入来源,你收集的任何租金收入在个人退休账户中都是免税的。

    您可以购买、出售、翻转和积累财产。

    您需要设置一个带有保管人的自助IRA。

    您不能要求扣除财产税、抵押贷款利息、折旧和其他与财产相关的费用。

    所有费用、修理和维护费用必须用个人退休账户资金支付,并且您必须支付他人来做这些事情和管理财产。

    你和你的亲戚不能住在这里,也不能在这里做生意。

    底线

    使用个人退休账户购买投资房产不适合胆小的人,也不适合不熟悉不同类型个人退休账户的人。任何类型的房地产投资都有相当大的风险,或者充其量是高维护;然而,对于个人退休账户来说,房地产是一个特别高风险的选择。如果你的收入和个人退休账户缴款限额不包括你不能忽视的维修费用,不仅财产价值可能会下降而不是上升,而且一年的巨额维护费用也可能使你受到处罚。

    除非你既有时间又有专业知识来管理房地产,否则你最好选择更主流的个人退休账户策略。或者考虑证券化的房地产期权,如房地产投资信托(REITs)或投资房地产的共同基金和ETF。这是一种间接的财产所有权形式,但它们是一种更简单、更具流动性的主张——它们也可以在普通的个人退休账户中持有。

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    作者: 爱财富网

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