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净营业收入(NOI)定义

什么是净营业收入(NOI)? 净营业收入(NOI)是用于分析创收房地产投资盈利能力的计算方法。NOI等于该物业的所有收入减去所有合理必要的运营费用。 NOI是一个税前数字,出现在资…

什么是净营业收入(NOI)?

净营业收入(NOI)是用于分析创收房地产投资盈利能力的计算方法。NOI等于该物业的所有收入减去所有合理必要的运营费用。

NOI是一个税前数字,出现在资产的收入和现金流量表上,不包括贷款本金和利息、资本支出、折旧和摊销。当这一指标用于其他行业时,它被称为“EBIT”,代表“税前收益”

关键要点

  • 净营业收入衡量的是产生收入的资产在计入融资成本或税收之前的盈利能力。
  • 要计算NOI,从物业产生的所有收入中减去物业产生的所有运营费用。
  • 如果业主推迟或加快某些收入或费用项目,NOI指标中使用的运营费用可能会被操纵。
  • NOI指标不包括资本支出。
  • NOI会向房产所有者表明,租赁房产是否值得拥有和维护它的费用。
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    净营业收入

    了解净营业收入(NOI)

    净营业收入是房地产专业人士用来确定其创收财产的准确价值的一种估价方法。为了计算NOI,必须从财产产生的收入中减去财产的运营费用。

    除了租金收入之外,物业还可能从停车设施、自动售货机和洗衣设施等设施中获得收入。运营费用包括运行和维护建筑的成本,包括保险费、律师费、水电费、财产税、修理费和门卫费。资本支出,如整个建筑新空调系统的费用,不包括在计算中。

    NOI帮助房地产投资者确定资本化率,这反过来帮助他们计算财产的价值,从而使他们能够比较他们可能考虑购买或出售的不同财产。

    对于融资性房地产,NOI也用于债务覆盖率(DCR),它告诉贷款人和投资者一个房地产的收入是否涵盖其运营支出和债务支付。NOI还用于计算净投资乘数、投资的现金回报和总投资回报。

    如何计算净营业收入(NOI)

    要计算净营业收入,请从财产产生的收入中减去营业费用。房地产收入包括租金收入、停车费、服务变更、自动售货机、洗衣机等。

    营业费用包括与经营该物业相关的所有成本。这些费用包括物业管理费、保险费、水电费、财产税、修理费和维修费。

    净营业收入(NOI)公式

    净营业收入= RR OEWHere:RR =房地产收入OE =营业费用\ begin { aligned } & \ text {净收入} = RR-OE \ \ & \ text BF { where:} \ \ & RR = \ text {房地产收入} \ \ & OE = \ text {营业费用\ \ \ end { aligned }净营业收入= RR OEWHere:RR =房地产收入OE =营业费用

    作为一个例子,让我们假设下面的信息是一个业主出租的一个特定的公寓大楼的简介。

    收入:

  • 租金收入:20,000美元
  • 停车费:5000美元
  • 洗衣机:1000美元
  • 总收入= 26,000美元

    现在,让我们假设公寓大楼的运营费用如下:

    运营费用:

  • 物业管理费:1000美元
  • 财产税:5000美元
  • 维修和保养:3 000美元
  • 保险:1000美元
  • 总运营费用= 10,000美元

    本例中的净营业收入(NOI)为26,000-10,000美元= 16,000美元。

    净营业收入示例(NOI)

    让我们假设您拥有一处每年收入120,000美元、营业费用80,000美元的房产。在这种情况下,它将产生40,000美元的NOI(120,000-80,000美元)。如果总额为负,营业费用高于收入,结果称为净营业损失(NOL)。

    债权人和商业贷款人在很大程度上依赖NOI来确定抵押房产的创收潜力,甚至比他们在决策中考虑投资者的信用历史还要多。简而言之:这一指标通过预测现金流,帮助贷款人从根本上评估房产的初始价值。

    NOI是用来确定一个财产的资本化率,也称为投资回报率(投资回报率)在房地产。它将NOI除以购买价格。

    如果一项财产被认为是有利可图的,贷款人也用这个数字来决定他们愿意提供的贷款规模。另一方面,如果房产显示净营业损失,贷方可能会直接拒绝借款人的抵押贷款申请。

    业主可以通过推迟某些费用而加速其他费用来操纵他们的运营费用。NOI也可以通过提高利率和其他费用来增加,同时减少合理必要的运营费用。

    作为后者的一个例子,考虑这样一个场景:一个公寓的主人免除了一个房客每年12,000美元的租金,以此来交换那个充当物业经理的房客。如果公寓业主通常支付给建筑经理30,000美元的工资,他们可能因此从收入中减去“合理必要的”成本30,000美元,而不是实际成本12,000美元。

    净营业收入(NOI)公式常见问题

    计算NOI的公式是什么?

    计算NOI的公式如下:

  • NOI =房地产收入-营业费用
  • 你如何计算税前净营业收入(NOI)?

    NOI是税前计算,因为它不考虑税收。

    净收入和净营业收入有什么区别(NOI)?

    净营业收入是收入减去所有营业费用,而净收入是收入减去所有费用,包括营业费用和非营业费用,如税。

    什么是好的净营业收入(NOI)百分比?

    NOI不是一个百分比,而是一个考虑到财产收入和支出的数字。如果财产全部以现金支付,它可以与财产的全部价值相比较。在这种情况下,净营业收入占房价的百分比越高越好。

    底线

    净营业收入(NOI)是评估房地产盈利能力的常用数字。计算包括从物业产生的所有收入中减去物业的所有运营费用。收入越高,支出越少,房地产就越有利可图。这告诉所有者拥有和维护财产所产生的收入是否值得花费。

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    作者: 爱财富网

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