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如何选择反向抵押贷款支付计划

有六种不同的方式可以获得最流行的反向抵押贷款,即房屋净值转换抵押贷款(HECM)的收益。监管住房和城市管理委员会的美国住房和城市发展部(HUD)将这些选择称为“支付计划”。 你可以…

有六种不同的方式可以获得最流行的反向抵押贷款,即房屋净值转换抵押贷款(HECM)的收益。监管住房和城市管理委员会的美国住房和城市发展部(HUD)将这些选择称为“支付计划”。

你可以选择提前获得一大笔钱,建立一个信用额度,可以根据需要提取,每月获得相等的付款,或者选择这些选项的组合。

  • 固定利率支付计划
  • 可调利率支付计划
  • 选项1:任期支付计划
  • 选项2:定期付款计划
  • 选项3:信贷额度
  • 选项4:修改后的任期计划
  • 选项5:修改期限计划
  • 你选择的计划将影响你在短期和长期内得到多少钱,你多久用完你的房屋净值,以及反向抵押贷款如何有效地帮助你实现财务目标。下面我们来看看每个支付计划是如何运作的,以及它们的优缺点。

    关键要点

  • 房屋净值转换抵押贷款(HECM)是一种反向抵押贷款,适用于62岁以上的老年房主。
  • 住房抵押贷款公司占反向抵押贷款市场的大多数,但有几种方法来接收和偿还你的贷款收益。
  • 在这里,我们看看机制以及每个选项的利弊。
  • 房贷歧视是违法的。如果你认为自己受到了基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄的歧视,你可以采取一些措施。其中一个步骤是向消费者金融保护局或美国住房和城市发展部(HUD)提交报告。

    固定利率支付计划

    如果你想要一个固定利率的反向抵押贷款,你只有一个付款计划选项:一次性付款。

    它是如何工作的

    一旦你的反向抵押贷款结束,你会立刻收到一大笔钱。在反向抵押贷款到期应付之前,该金额的利息、持续的每月抵押贷款保险费以及任何融资的结算成本都会累计。初始利率高于附加稳定利率计划的利率,但随着时间的推移,预期利率会降低。

    专业人士

    你应该使用这种类型的贷款来偿还高额抵押贷款余额或支付另一大笔费用。加州圣何塞的抵押贷款顾问凯西·弗莱明(Casey Fleming)说:“一次性分配最适合那些有大量现有抵押贷款需要偿还的人。”他目前在C2金融公司工作,在抵押贷款行业有30多年的经验。他说,如果你想一次性拿走全部或大部分可用收益,这是最好的选择。

    缺点

    你将来不能从这笔贷款中获得任何额外的收益。不擅长理财或丧失理财能力的借款人有浪费收益或过快支出的风险。骗子有时会说服老年人申请这种类型的贷款,或者以最近申请贷款的房主为目标。

    弗莱明说,最大的缺点是,“几乎在所有情况下,第一年的最大提款是初始本金限额的60%。由于这种选择只有一次提款,贷款的最高金额相当低。”你保留另外40%作为房屋净值。你不能借40%的钱,但是如果你想卖掉房子,还清反向抵押贷款,拥有它会很有用。

    要在一段时间内获得你所有的股权,你需要选择一个可调整利率的支付计划。

    可调利率支付计划

    其他五个反向抵押贷款支付计划都有可调利率。如果你选择其中之一,有三种可能性可以改变你的利率。只有一个适用于您的抵押贷款,它将在您的贷款文书中披露:

  • 您的利率将根据不变期限国债(CMT)指数加上贷款人设定的保证金每年调整一次。【/s2/】年利率不能超过2%,在贷款期限内不能比初始利率提高或降低5%以上。
  • 您的利率将根据CMT指数加上贷款人设定的保证金每月进行调整。【/s2/】利率在贷款期限内涨幅不能超过10%,利率可以走多低没有限制。
  • 您的利率将根据基准利率(参考利率)加上贷款人设定的保证金每月进行调整。【/s2/】贷款期限内利率涨幅不能超过10%,利率可以走多低没有限制。
  • 虽然这些场景中的哪一个适用于你的贷款很重要,因为它影响你的贷款随着时间的推移产生多少利息,但它并不影响你的每月计划付款或你的可用信用额度。反向抵押贷款利率的显著变化不会像远期抵押贷款那样让你面临止赎风险。然而,更高的利率确实会影响你的房屋净值,这意味着如果你卖掉房子,你得到的会更少。

    如果你打算在家里度过余生,加息可能不是主要问题。如果你不这样做,你可能想确保你的贷款利率符合第一种情况,因为最大利率增加是5%,而不是10%。你的贷款官员和反向抵押贷款顾问可以帮助你理解你的选择,以及可调利率如何影响你的情况。

    当您申请利率可调的反向抵押贷款时,您的付款计划选项的图示将使用预期利率。这是贷方对可调利率在你的贷款期限内的平均水平的最佳猜测。这是决定你能借多少钱的三个关键因素之一,以及最年轻的借款人的年龄和财产的价值。

    既然你已经对可调利率计划的工作原理有了大致的了解,让我们来回顾一下你的五种支付方式。请记住,在这种情况下,“付款”是指你将如何获得贷款收益。

    选项1:任期支付计划

    它是如何工作的

    在租房支付计划中,只要至少有一个借款人住在作为主要住所的房子里,你就可以获得相等的月付款。每月付款是在假设你活到100岁的情况下计算的。如果你不想活那么久,接下来讨论的长期支付计划可能是一个更好的选择。如果你活得更久,你将继续收到付款。如果你想在家里度过余生,每月得到稳定的付款,终身支付计划是一个很好的选择。

    专业人士

    弗莱明说:“对于那些认为自己会在家里住很长时间的人,以及那些需要稳定月收入的人来说,终身雇佣金是很好的选择。”。只要你继续满足贷款的其他条件,你就不必担心用终身支付计划用完反向抵押贷款的收益。

    缺点

    如果你有大额账单要支付,这个计划不会帮助你支付。此外,虽然这一支付计划似乎提供了终身的保证收入,但如果你因健康原因不得不搬出自己的家——或者如果你未能跟上所需的财产费用,如房主保险、财产税和基本维护——反向抵押贷款将到期应付(在任何支付计划下都是如此),除非你纠正违约,否则你将不会收到任何进一步的付款。

    反向抵押贷款还清后,你或你的继承人将收到出售你的房子留下的任何钱。然而,在房地产市场不景气和高利率相结合的最坏情况下,你可能不会有太多现金。

    选项2:定期付款计划

    它是如何工作的

    在你选择的一段时间内,或定期付款计划内,你可以得到相等的月付款,例如10年。弗莱明说:“如果你清楚地知道你将在家里住多久,定期付款是最好的。”。“80岁及以上的老人,或者想在几年后搬走的人,可以选择这种类型。”

    专业人士

    与终身职位支付计划相比,每月支付额更高。虽然您在贷款期限结束后不会收到额外的每月付款,但您将能够继续住在作为您主要住所的家中,直到您去世或搬出(只要您继续满足其他贷款条件,如支付您的财产税)。

    缺点

    除非你在贷款期间碰巧去世,否则你一辈子都不会有稳定的收入。你可能在人生的早期就用完了你的房屋净值,并且没有另一个资金来源可以依靠。

    选项3:信贷额度

    它是如何工作的

    有了信用额度,你就可以在不承担任何义务的情况下获得你需要的钱。只要您的余额低于本金限额,您就可以决定何时提取您的信用额度以及提取多少。你的贷款人不能要求你提取最低金额或在规定的时间内提取最低金额。

    专业人士

    信用额度提供了很大的灵活性。你可以先提取一大笔钱,然后随着时间的推移借入额外的资金,你就可以获得固定利率支付计划锁定的额外股权。

    你也可以几年不动这条线,期待有一天你可能需要它。你也可以每月提取相同或相似的金额。基本上,您可以根据自己的需求定制提款,并根据需求的变化进行调整。

    信用额度可以像一次性付款、终身职位或定期计划一样有效,但你有更多的控制权。此外,你的信用额度中未使用的部分会随着时间的推移而增加,其利率与你所借金额的利率相同。

    此外,你只对你实际借的钱支付利息,这可以使你更容易出售和以后转移,或者可能把钱留给你的继承人。与房屋净值信用额度不同,反向抵押贷款信用额度不能撤销,即使你的房屋价值下降或你的财务状况恶化。

    缺点

    你可以通过在第一年借入本金最高限额的60%,在第二年的第一天借入剩余的40%来烧坏信用额度。如果你这样做,你将无法获得资金。

    此外,从您的信用额度接收您请求的资金可能需要五个工作日[/S2/],因此您必须确保您的支票账户中有足够的现金以满足紧急需求。

    选项4:修改后的任期计划

    它是如何工作的

    只要有一个借款人把房子作为主要住所,你就可以获得固定的每月付款和信用额度。固定的每月付款将比你得到一个直接的终身计划少,信贷额度将比你得到一个直接的信贷计划少,但你将获得相同的资金总额。

    专业人士

    您可以灵活地确定每月付款额和选择信用额度的大小。如果你想要更大的月供,你可以选择更小的信用额度。如果你想要一个较大的信用额度,你可以选择较小的月还款额。

    它可以让你满足每月的现金流量需求,而不必借太多钱。这种选择降低了你的利息支出,降低了你用尽所有资产的风险,也降低了你以后想要或需要搬家时无法负担的风险。

    缺点

    如果你马上需要一大笔钱,这个付款计划可能不是你的最佳选择。

    选项5:修改期限计划

    它是如何工作的

    在预定的几个月内,你可以获得固定的月还款额,此外,只要有一个借款人把房子作为他们的主要住所,你就可以获得信贷额度。固定的每月付款将比你得到一个直接的定期计划更少,并且信用额度将比你得到一个直接的信用额度计划更少,但是你将获得相同的资金总额。

    专业人士

    你可以灵活地确定每月付款的金额和期限,如果信贷额度相同,这些金额将高于修改后的任期计划。您还可以灵活选择信用额度的大小。

    在期末,如果你没有用完你的信用额度,你仍然可以获得贷款收益。与修改后的任期计划一样,你可以保持低利率,并可能有足够的股权留给以后的发展。

    缺点

    你可能会用完反向抵押贷款的收益。你只能在一定的月数或年数内收到每月付款,所以如果你期望在期末后需要收入,你必须谨慎使用你的信用额度。该计划也不是满足大额预付现金需求的最佳选择。

    底线

    住房抵押贷款公司提供如此多的付款计划,是因为高级房主有许多不同的财务需求。没有一个特定的选项是普遍的好或坏。弗莱明说:“哪个选项最好完全取决于客户的情况和需求。”。

    然而,弗莱明继续说,“一般来说,我更喜欢信用额度,而不是任期或定期付款,”他解释说,这是因为信用额度可以让你每月取款,就像你可以使用任期或定期计划一样,但可以让你在紧急情况下灵活地取出更多的钱,如果你不需要的话,可以节省利息。

    做你的研究,问你的贷款人和反向抵押贷款顾问许多问题,以找出哪种支付计划最适合你。

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    作者: 爱财富网

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