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反向抵押贷款:一种退休工具

如果你有自己的房子,并且至少62岁,反向抵押贷款提供了一个将你的部分房屋净值转化为现金的机会。从最基本的角度来说,反向抵押贷款可以让你以房屋净值为抵押申请贷款,只要你住在房子里并且…

如果你有自己的房子,并且至少62岁,反向抵押贷款提供了一个将你的部分房屋净值转化为现金的机会。从最基本的角度来说,反向抵押贷款可以让你以房屋净值为抵押申请贷款,只要你住在房子里并且没有卖掉房子,你就不必在有生之年偿还贷款。

如果你想增加可用于养老的资金,但不喜欢贷款还款的想法,反向抵押贷款是一个值得考虑的选择。然而,也有一些风险、成本和陷阱需要注意。

关键要点

  • 反向抵押贷款允许老年房主将其房屋净值转换成现金。
  • 房屋作为抵押品,只有当房主搬家或死亡时才需要还款。
  • 存在几种类型的反向抵押贷款,针对不同的目的或目标进行了优化。
  • 对于如何从反向抵押贷款中获得资金,也有几种不同的选择。
  • 它们是如何工作的

    对于反向抵押贷款,贷款人根据房屋价值的百分比向房主付款。当房主去世或搬出房产时,会发生三种情况之一:

  • 房主或继承人可以卖掉房子来偿还贷款。
  • 房主或继承人可以对现有贷款进行再融资,以保住房子。
  • 贷方可以被授权出售房屋来结清贷款余额。
  • 虽然有几种类型的反向抵押贷款,包括那些由私人贷款人提供的,它们通常有以下共同特点:

  • 年长的房主比年轻的房主获得更多的贷款。更贵的房子有资格获得更大的贷款。
  • 反向抵押贷款必须是房屋的主要债务。其他贷款人必须偿还或同意将其贷款从属于主要抵押贷款持有人。
  • 融资费用可以包含在贷款成本中。
  • 如果房主未能维护财产、未能为财产投保、未能缴纳财产税、宣布破产、放弃财产或实施欺诈,贷款人可以要求还款。如果房屋被判有罪,或者如果房主在房产所有权上增加了新的房主,将全部或部分房产转租,改变房产的分区分类,或者针对房产申请额外贷款,贷款人也可以要求偿还。
  • 房贷歧视是违法的。如果你认为自己受到了基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄的歧视,你可以采取一些措施。其中一个步骤是向消费者金融保护局或美国住房和城市发展部(HUD)提交报告。

    HECM贷款

    反向抵押贷款自20世纪60年代就已经存在,但最常见的反向抵押贷款是联邦政府担保的房屋净值转换抵押贷款(HECM)。这些抵押贷款于1989年首次提供,由美国住房和城市发展部(HUD)提供。

    住房抵押贷款公司是唯一由联邦政府发行的反向抵押贷款,它限制了借款人的成本,并保证贷款人将履行义务。住房抵押贷款公司的主要缺点是最高贷款额有限。

    非HECM贷款

    非HECM反向抵押贷款可以从各种贷款机构获得。这些反向抵押贷款的主要优势在于,它们提供的贷款金额高于HEMC上限。非HECM贷款的一个缺点是,它们没有联邦保险,可能比HECM贷款贵得多。

    年度贷款总成本

    虽然HECM抵押贷款的利率是由政府设定的,HECM贷款的初始成本被限制在房屋价值的2%,但贷款的总成本仍然会因贷款人而异。此外,在寻找贷款人时,借款人必须考虑第三方结算成本、抵押保险和服务费。

    为了帮助借款人比较抵押贷款成本,《联邦贷款真相法案》要求抵押贷款提供商以年度总贷款成本的形式向借款人披露成本。比较不同供应商的贷款时,使用此数字;请记住,反向抵押贷款的实际成本很大程度上取决于所选择的收入选项。

    收入期权

    HECM反向抵押贷款提供了最广泛的创收选择,包括一次性付款、信用额度、每月预付现金或这些的任意组合。

    信用额度可能是HECM贷款最有趣的特征,因为借款人可获得的金额随着时间的推移而增加,利息也随之增加。非HECM贷款提供的收入选择较少。

    利率

    HECM反向抵押贷款利率与一年期美国国债利率挂钩。借款人可以选择每年变化的利率或每月变化的利率。

    年度可调利率的变化与一年期美国国债利率的任何增减相同。该年度可调整利率的上限为每年2%,或在贷款期限内为5%。每月可调利率抵押贷款(ARM)从低于ARM的利率开始,每月进行调整。它可以在贷款期限内上下浮动10%。

    反向抵押贷款如何有所帮助:一个案例研究

    70岁及以上有信用卡的老年人中,几乎有一半人每月都没有付清余额,但反向抵押贷款可以帮助解决这个问题。

    在由美国社会保障管理局资助、密歇根大学密歇根退休研究中心于2016年9月发表的工作论文《房屋净值提取和反向抵押贷款如何影响老年家庭的信贷结果》中,研究人员斯蒂芬妮·莫尔顿、唐纳德·豪林、塞缪尔·多迪尼和马克西米连·D·施梅泽发现,当老年人进行反向抵押贷款时,循环信用卡债务会下降。

    止赎和债务拖欠也变得不那么常见,至少在反向抵押贷款取消后的三年内是如此。在抵押贷款前两年经历过信贷冲击的老年人受益最大。(研究人员将“信用休克”定义为信用评分下降25分或更多。)这些老年人可能没有资格获得另一种类型的房屋净值贷款,因为他们的信用;反向抵押贷款的资格并不取决于一个高年级学生的信用评分。

    该研究发现,反向抵押贷款借款人比其他类型的房屋净值贷款(封闭式d端房屋净值贷款、房屋净值信用额度(HELOCs)和现金再融资)借款人减少的信用卡债务更多。反向抵押贷款提供的预付金额和增加的月现金流帮助老年人偿还信用卡债务。

    根据这项研究,最初使用反向抵押贷款提取10,000美元的老年人在借款后的第一年将信用卡债务减少了2,364美元。额外的借款导致了最低限度的额外债务偿还:每提前提取额外的10,000美元,老年人就再偿还166美元,反向抵押贷款产生的每月现金流每增加100美元,老年人全年就再偿还45美元的债务。

    值得注意的是,这项研究涵盖了在2008年至2011年期间进行反向抵押贷款的借款人,这是最近金融历史上一个独特的不稳定时期。在经济繁荣时期进行的类似研究可能会有不同的发现。

    考虑将反向抵押贷款作为信用卡债务解决方案的老年人应该评估他们将在反向抵押贷款费用和利息中损失的房屋净值金额是否值得他们将节省的信用卡利息金额。这是一个复杂的计算,最好由会计师或财务规划师来完成。反向抵押贷款顾问可能没有足够的知识来回答这个问题。

    底线

    为你的房子申请贷款是一个重大的决定,它将影响你目前的财务状况和你留给继承人的财产。这涉及大量成本,包括贷款发放、服务和利息。

    你还需要记住,对于反向抵押贷款,由于贷款的利息,你的债务会随着时间的推移而增加。如果你改变了对贷款的想法,或者由于健康原因需要搬出房产,出售房产的收益将用于偿还反向抵押贷款。根据贷款的规模和财产的价值,贷款偿还后可能会剩下很少或没有钱。

    在进行反向抵押贷款之前,你应该彻底研究这个话题,比较各种贷款人的成本,并阅读所有的披露文件。虽然投资反向抵押贷款的收益通常是不可取的,因为需要收回贷款的成本加上利息,但反向抵押贷款的收入可能提供了一个重新关注投资组合其他元素的机会。在承担抵押贷款之前,考虑反向抵押贷款将提供的现金流,并回顾这一新的收入来源对您整体投资策略的影响。

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    作者: 爱财富网

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