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反向抵押贷款的定义

什么是反向抵押贷款? 总之,反向抵押贷款就是贷款。62岁或62岁以上并拥有相当多房屋净值的房主可以根据房屋价值借款,并获得一次性付款、每月固定付款或信用额度。与用于购买房屋的远期抵…

什么是反向抵押贷款?

总之,反向抵押贷款就是贷款。62岁或62岁以上并拥有相当多房屋净值的房主可以根据房屋价值借款,并获得一次性付款、每月固定付款或信用额度。与用于购买房屋的远期抵押贷款不同,反向抵押贷款不需要房主支付任何贷款。

相反,当借款人死亡、永久搬走或出售房屋时,全部贷款余额到期应付。联邦法规要求贷款人安排交易,这样贷款金额就不会超过房屋的价值,如果贷款余额确实大于房屋的价值,借款人或借款人的财产就不必负责支付差额。发生这种情况的一种方式是通过房屋市场价值的下降;另一个是如果借款人活得很长。

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反向抵押贷款是如何运作的?

权益中的现金

反向抵押贷款可以为老年人提供急需的现金,他们的净资产大多与房屋价值挂钩。另一方面,这些贷款可能既昂贵又复杂,而且容易被诈骗。这篇文章将教你反向抵押贷款是如何工作的,以及如何保护自己免受陷阱,这样你就可以对这样的贷款是否适合你或你的父母做出明智的决定。

根据全国反向抵押贷款协会的数据,2019年第一季度,62岁及以上的房主持有7.14万亿美元的房屋净值。这一数字标志着自2000年开始衡量以来的历史新高,突显出退休年龄的成年人的财富来源是多么巨大。房屋净值只有在你出售、缩减规模或以此为抵押时,才是可用的财富。这就是反向抵押贷款发挥作用的地方,尤其是对收入有限、其他资产很少的退休人员而言。

关键要点

  • 反向抵押贷款是一种针对62岁及以上老年人的贷款。
  • 反向抵押贷款允许房主将他们的房屋净值转化为现金收入,而无需每月支付抵押贷款。
  • 大多数反向抵押贷款都有联邦保险,但要小心大量针对老年人的反向抵押贷款骗局。
  • 反向抵押贷款对一些人来说可能是一个伟大的财务决策,但对其他人来说却是一个糟糕的决策。在决定之前,一定要了解反向抵押贷款是如何工作的,以及它们对你和你的家人意味着什么。
  • 反向抵押贷款是如何运作的

    对于反向抵押贷款,贷款人不是向贷款人付款,而是向房主付款。房主可以选择如何接收这些付款(我们将在下一节解释这些选择),并且只对收到的收益支付利息。利息计入贷款余额,这样房主就不用提前支付任何费用。房主还保留着房屋的所有权。在贷款期限内,房主的债务增加,房屋净值减少。

    与远期抵押贷款一样,房屋是反向抵押贷款的抵押品。当房主搬家或去世时,出售房屋的收益将流向贷款人,以偿还反向抵押贷款的本金、利息、抵押保险和费用。任何超出借款的销售收入都归房主(如果还活着)或房主的财产(如果房主已经去世)。在某些情况下,继承人可以选择还清抵押贷款,这样他们就可以保留房子。

    反向抵押贷款收益不征税。虽然他们可能觉得自己是房主的收入,但国税局认为这笔钱是贷款预付款。

    反向抵押贷款的类型

    反向抵押贷款有三种类型。最常见的是房屋净值转换抵押贷款或HECM。HECM代表了房屋价值低于765,600美元的几乎所有反向抵押贷款,是你最有可能获得的类型,所以这就是本文将要讨论的类型。然而,如果你的房子价值更高,你可以考虑大型反向抵押贷款,也称为自营反向抵押贷款。

    当您申请反向抵押贷款时,您可以选择以下六种方式之一获得收益:

  • 一次付清:当你的贷款结束时,立即获得所有收益。这是固定利率的唯一选择。另外五个国家的利率是可调整的。
  • 每月等额付款(年金):只要至少有一个借款人居住在作为主要住所的房屋内,贷款人将向借款人支付稳定的款项。这也被称为终身教职计划。
  • 定期付款:贷款人在借款人选择的固定期限内(如10年)每月向借款人支付同等金额的款项。
  • 信用额度:房主可以根据需要借钱。房主只对从信贷额度实际借款的金额支付利息。
  • 每月等额还款加信用额度:只要至少有一个借款人将该房屋作为主要住所,贷款人就可以每月稳定还款。如果借款人在任何时候都需要更多的钱,他们可以获得信贷额度。
  • 定期付款加信用额度:贷款人在借款人选择的固定期限内(如10年)每月向借款人支付同等金额的款项。如果借款人在此期间或之后需要更多的钱,他们可以获得信贷额度。
  • 也有可能使用一种叫做“购买HECM”的反向抵押贷款来购买一套与你目前居住的房子不同的房子。

    无论如何,你通常需要至少50%的股权——基于你房子的当前价值,而不是你支付的价格——才有资格申请反向抵押贷款。标准因贷款人而异。

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    2019年美国发行的反向抵押贷款数量比前一年下降了35.3%。

    你会从中受益吗?

    反向抵押贷款听起来很像房屋净值贷款或信用额度。事实上,类似于这些贷款中的一种,反向抵押贷款可以提供一笔总付或一个信用额度,你可以根据你已经还清的房子的多少和你的住房的市场价值,根据需要获得该信用额度。但与房屋净值贷款或信用额度不同,你不需要有收入或良好的信用来获得资格,当你把房子作为你的主要住所时,你不会支付任何贷款。

    反向抵押贷款是获得房屋净值的唯一途径,而不需要为老年人出售房屋,他们不想承担每月支付贷款的责任,或者因为现金流有限或信用不佳而没有资格获得房屋净值贷款或再融资。

    如果你没有资格获得这些贷款中的任何一项,还有什么选择来使用房屋净值为你的退休提供资金?你可以出售并缩小规模,或者你可以把你的房子卖给你的孩子或孙子,让他们留在家里,如果你想继续住在家里,甚至可能成为他们的房客。

    利和弊

    一旦你62岁或以上,反向抵押贷款可能是一个获得现金的好方法,因为你的房屋净值是你最大的资产,而你没有其他方法获得足够的钱来支付你的基本生活费用。反向抵押贷款允许你继续住在你的房子里,只要你支付房产税、维修和保险,并且不需要搬进养老院或辅助生活设施超过一年。

    然而,办理反向抵押贷款意味着将你积累的大量股权用于利息和贷款费用,我们将在下面讨论。这也意味着你可能无法将你的房子传给你的继承人。如果反向抵押贷款不能为你的财务问题提供一个长期的解决方案,只是一个短期的解决方案,那么它可能不值得你做出牺牲。

    如果有其他人,比如朋友,亲戚,室友和你住在一起怎么办?如果你获得反向抵押贷款,你去世后,那个人就没有任何权利继续住在家里。

    一些借款人在反向抵押贷款中遇到的另一个问题是抵押贷款收益的寿命。如果你选择了一个不提供利飞信收入的支付计划,比如一次性付款或定期付款计划,或者如果你提取了一个信用额度并将其全部用完,当你需要它时,你可能就没有剩余的钱了。

    管理这些抵押贷款的规则

    如果你拥有1976年6月15日或之后建造的房子、公寓或联排别墅或人造住宅,你可能有资格申请反向抵押贷款。根据联邦住房管理局(FHA)的规定,合作建房业主不能获得反向抵押贷款,因为从技术上来说,他们并不拥有他们居住的房地产,而是公司的股份。在合作社普遍存在的纽约,州法律进一步禁止合作社的反向抵押贷款,只允许一至四户住宅和公寓的反向抵押贷款。

    尽管反向抵押贷款没有收入或信用评分要求,但它们仍然有关于谁有资格的规则。你必须至少62岁,并且你必须拥有自己的自由和清晰的家,或者拥有大量的股权(至少50%)。借款人必须支付启动费、预付保险费、持续抵押保险费、贷款服务费和利息。联邦政府限制贷款人对这些项目的收费。

    如果房子在出售的时候被证明是水下的,贷款人不能去追借款人或他们的继承人。他们还必须允许任何继承人在几个月内决定他们是要偿还反向抵押贷款,还是允许贷款人出售房屋来偿还贷款。

    住房和城市发展部(HUD)要求所有潜在的反向抵押贷款借款人完成HUD批准的咨询会议。这个咨询会议通常花费125美元左右,应该至少需要90分钟,并且应该考虑到你独特的财务和个人情况,提出反向抵押贷款的利弊。它应该解释反向抵押贷款如何影响您获得医疗补助和补充保障收入的资格。辅导员还应该检查你可以获得收益的不同方式。

    根据反向抵押贷款规则,你的责任是保持财产税和房主保险的最新状态,并保持房屋完好无损。如果你停止在房子里住超过一年——即使是因为医疗原因你住在长期护理机构——你将不得不偿还贷款,这通常是通过出售房子来完成的。

    除了针对老年人的潜在诈骗,反向抵押贷款也有一些合法的风险。尽管最近进行了改革,但仍有寡妇或鳏夫在配偶去世后失去房子的情况。

    涉及的费用

    住房和城市发展部于2017年10月调整了反向抵押贷款的保险费。由于如果贷款余额增长超过房屋价值,贷款人不能要求房主或其继承人支付,保险费提供了一个资金池,贷款人可以从中提取资金,这样当这种情况发生时,他们就不会亏损。

    一个变化是,四分之三的借款人的预付保费从0.5%增加到2.0%,四分之一的借款人的预付保费从2.5%减少到2.0%。前期溢价过去与借款人第一年的贷款额挂钩,贷款最多的房主支付更高的利率,因为他们需要偿还现有的抵押贷款。现在,所有借款人都支付相同的2.0%利率。预付保费是根据房子的价值计算的,所以每10万美元的评估价值,你就要支付2000美元。30万美元的房子要6000美元。

    所有借款人还必须支付借款金额0.5%(以前为1.25%)的年度抵押保险费。这一变化为借款人每年每借10万美元节省了750美元,并有助于抵消更高的预付保费。这也意味着借款人的债务增长更慢,随着时间的推移保留了更多的房主权益,为以后的生活提供了资金来源,或者增加了将房子传给继承人的可能性。 

    反向抵押贷款人

    要获得反向抵押贷款,你不能只去任何贷款人。反向抵押贷款是一种特殊产品,只有某些贷款人提供。反向抵押贷款的一些最大的名字包括美国顾问集团,一个反向抵押贷款,和自由之家股权解决方案。

    向几家公司申请反向抵押贷款,看看哪家的利率和费用最低,这是个好主意。尽管反向抵押贷款受到联邦监管,但每个贷款人的收费仍有余地。

    利率

    只有一次付清的反向抵押贷款,在你的贷款结束时一次性给你所有的收益,是有固定利率的。另外五个选项有可调整的利率,这很有意义,因为你是在多年内借钱,而不是一次全部借钱,而且利率总是在变化。可变利率反向抵押贷款与伦敦银行同业拆放利率挂钩。

    除了一个基本利率之外,贷方还会增加一到三个百分点的保证金。所以如果LIBOR是2.5%,贷方保证金是2%,你的反向抵押贷款利率就是4.5%。截至2020年1月,贷款人的利润率在1.5%至2.5%之间。利息在反向抵押贷款的期限内复合,你的信用评分不影响你的反向抵押贷款利率或你的资格。

    你能借多少?

    你从反向抵押贷款中获得的收益将取决于贷款人和你的支付计划。对于一个HECM人来说,你可以借的金额将基于最年轻的借款人的年龄,贷款利率,以及你的房子的评估值或FHA的最高索赔额中的较小者,即截至2020年1月1日的765,600美元。

    然而,你不能100%地借你房子的价值,或者接近它的任何地方。你的房屋净值的一部分必须用来支付贷款的费用,包括按揭保费和利息。关于你能借多少钱,你还需要知道其他一些事情:

  • 贷款收益基于最年轻的借款人的年龄,或者,如果借款人已婚,基于年轻的配偶,即使年轻的配偶不是借款人。最年轻的借款人年龄越大,贷款收益越高。
  • 房贷利率越低,可以借的越多。
  • 你的财产评估值越高,你可以借的就越多。
  • 一个强有力的反向抵押贷款财务评估增加了你将获得的收益,因为贷方不会扣留其中的一部分来代表你支付财产税和房主保险。
  • 你实际能借的金额是基于所谓的初始本金限额。2018年1月,平均初始本金限额为211,468美元,平均最高索赔额为412,038美元。平均借款人的初始本金限额约为最高索赔额的58%。

    政府在2017年10月降低了初始本金限额,使房主,尤其是年轻房主,更难有资格获得反向抵押贷款。从好的方面来看,这一变化有助于借款人保留更多的股权。政府降低限额的原因与改变保险费的原因相同:因为抵押贷款保险基金的赤字在过去的财政年度几乎翻了一番。这是一个支付贷款人并保护纳税人免受反向抵押贷款损失的基金。

    更复杂的是,当你选择一笔总付或信用额度时,你不能在第一年借入所有的初始本金限额。相反,如果你用这笔钱来偿还远期抵押贷款,你可以借高达60%或更多的钱。如果你选择一次性付清,你得到的钱就是你能得到的全部。如果你选择信用额度,你的信用额度会随着时间的推移而增加,但前提是你的额度中有未使用的资金。

    反向抵押贷款,你的配偶和继承人

    配偶双方都要同意贷款,但不一定都是借款人,这种安排会产生问题。如果两个配偶一起住在一所房子里,但只有一个配偶被指定为反向抵押贷款的借款人,如果借款配偶先去世,另一个配偶就有失去房子的风险。反向抵押贷款必须在借款人死亡时偿还,通常通过出售房屋来偿还。如果幸存的配偶想保留房子,抵押贷款将不得不通过其他方式偿还,可能通过昂贵的再融资。

    如果只有一个配偶拥有房子的所有权,那么只有一个配偶可能是借款人,这可能是因为房子是继承的,或者是因为房子的所有权在结婚前就已经存在。理想情况下,配偶双方都将持有所有权,并且都将是反向抵押贷款的借款人,这样,当第一方配偶去世时,另一方将继续获得反向抵押贷款的收益,并可以继续住在房子里,直到去世。如果借款的配偶不得不搬进辅助生活设施或养老院一年或更长时间,不借款的配偶可能会失去房子。

    避免反向抵押贷款骗局

    由于反向抵押贷款这种潜在利润丰厚的产品,以及可能有认知障碍或正在绝望地寻求金融救助的弱势借款人群体,骗局比比皆是。肆无忌惮的供应商和家装承包商瞄准了老年人,帮助他们获得反向抵押贷款来支付家装费用——换句话说,这样他们就可以得到报酬。供应商或承包商可能会也可能不会实际交付承诺的高质量工作;他们可能会偷房主的钱。

    亲戚、护理人员和财务顾问也利用老年人,使用委托书对房屋进行反向抵押,然后窃取收益,或者说服他们购买老年人只有通过获得反向抵押才能负担得起的金融产品,如年金或终身保险。这笔交易很可能只符合所谓的财务顾问的最佳利益。这些只是几个可能让不知情的房主陷入困境的反向抵押贷款骗局。

    这样做是为了避免止赎

    与反向抵押贷款相关的另一个危险是丧失抵押品赎回权的可能性。尽管借款人不负责支付任何抵押贷款,因此不能拖欠,但反向抵押贷款要求借款人满足某些条件。未能满足这些条件允许贷款人取消抵押品赎回权。

    作为反向抵押借款人,你需要住在家里并维护它。如果房子年久失修,到了出售的时候,它就没有公平的市场价值,贷款人也无法收回借给借款人的全部金额。反向抵押贷款也需要保持财产税和房主保险的及时性。同样,贷款人强加这些要求是为了保护其在房屋中的利益。如果你不交你的财产税,你的地方税务机关可以没收房子。如果你没有房主保险,并且发生了房屋火灾,贷方的抵押品就会受损。

    根据反向抵押贷款观察(Reverse Mortgage Insight)的一项分析,从2009年到2017年,大约五分之一的反向抵押贷款止赎是由借款人未能支付财产税或保险造成的。

    底线

    反向抵押贷款对理解贷款工作方式和相关权衡的资深房主来说是一个有用的金融工具。理想情况下,任何对反向抵押贷款感兴趣的人都会花时间彻底了解这些贷款是如何工作的。这样,没有不道德的贷款人或掠夺性的骗子可以捕食他们,他们将能够做出合理的决定,即使他们得到一个质量差的反向抵押贷款顾问,贷款不会带来任何不愉快的惊喜。

    即使反向抵押贷款是由最有信誉的贷款人发行的,它仍然是一个复杂的产品。借款人必须花时间教育自己,以确保他们在如何使用房屋净值方面做出了最佳选择。

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    作者: 爱财富网

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