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5个可能导致翻牌圈的错误

看起来好简单!买房,做几个整容,重新上市,赚大钱。在任何给定的时间,电视上的六个节目都有英俊、穿着得体的投资者,他们让这个过程看起来快速、有趣、有利可图。 很多房子都被翻了。根据A…

看起来好简单!买房,做几个整容,重新上市,赚大钱。在任何给定的时间,电视上的六个节目都有英俊、穿着得体的投资者,他们让这个过程看起来快速、有趣、有利可图。

很多房子都被翻了。根据ATTOM数据解决方案公司在其2019年美国房屋翻转报告中发布的数据,2019年翻转房屋占美国所有房屋销售的6.2%,为八年来的最高水平。

然而,通往房地产财富的道路并不全是遏制吸引力和“出售”的迹象。太多的潜在房地产巨头忽视了基本要素,最终陷入困境。那么,潜在的脚蹼犯的五个最大的错误是什么?你如何避免它们?

关键要点

  • 炒房和其他生意一样:它需要知识、计划和悟性才能成功。
  • 房地产投资新手常犯的错误是低估了项目所需的时间或资金。
  • 房子脚蹼犯的另一个错误是高估了他们的技能和知识。
  • 耐心和良好的判断力在房地产投资等基于时间的业务中尤为重要。
  • 房屋翻转是如何工作的

    翻转(也称为批发房地产投资)是一种房地产投资策略,投资者购买一处房产不使用,但意图出售获利。

    这种利润通常来自于房地产市场火爆导致的价格上涨,或者来自于对房地产的资本改善,或者两者兼而有之。例如,一个投资者可能会在一个“热门”社区购买一套固定住房,进行大规模翻新,然后以反映其新外观和设施的价格出售。

    翻转房产的投资者专注于购买和随后转售一处房产或一组房产。许多投资者试图通过频繁投资来获得稳定的收入。

    那么如何翻转一栋建筑或房子呢?简单来说,你想低买高卖(和大多数其他投资一样)。但与其采取买入并持有策略,不如尽快完成交易,以限制你的资本面临风险的时间。一般来说,重点应该是速度,而不是最大利润。这是因为每过一天,你就要花更多的钱(抵押贷款、水电、财产税、保险和其他与住房所有权相关的费用)。这是总的计划,尽管它有几个陷阱。

    从哪里开始

    首先,最好的建议是限制你的财务风险,最大限度地提高你的回报潜力。简而言之,不要为一个家付出太多(通过知道它的价值),并确保你在购买之前也知道必要的维修或升级费用。有了这些信息,你就可以算出一个理想的购买价格。

    70%规则规定,投资者应支付不超过房产维修后价值(ARV)减去所需维修费用的70%。ARV是一个完全修复后的家的价值所在。

    举个例子:如果一套房子的ARV是15万美元,需要2.5万美元的修理费,那么70%原则意味着投资者应该为这套房子支付不超过8万美元的费用:15万美元x 0.70美元= 10.5万美元–2.5万美元= 8万美元。

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    翻转房屋的五大必备

    像任何其他小企业一样,这种努力需要时间和金钱、计划和耐心、技能和努力。它可能会比你想象的更难,更贵。如果你只是想通过卖掉房子来快速致富,你最终可能会进救济院。如果你在考虑买房的话,这是你应该避免的五个错误。

    即使你把每一个细节都做对了,不断变化的市场条件可能意味着你在开始时所做的每一个假设到最后都会失效。

    1.钱不够

    涉猎房地产贵。第一项费用是物业购置成本。虽然低/无首付融资主张比比皆是,但从合法供应商那里找到这些交易说起来容易做起来难。此外,如果你为收购融资,你要支付利息。

    尽管即使在减税和就业法案通过后,借款利息仍然可以免税,但它不是100%的减税。花在利息上的每一美元都会增加你在销售中需要赚取的金额,以达到收支平衡。

    如果你使用抵押贷款或房屋净值信用额度(HELOC)来为你的二手房购买融资,只有利息是可以扣除的。你支付的本金、税款和保险部分不包括在内。

    广泛研究你的融资选择,以确定哪种抵押贷款类型最适合你的需求,并找到一个提供低利率的贷款人。研究融资成本的一个简单方法是使用抵押贷款计算器,它允许你比较不同贷款人提供的利率。当然,为房产支付现金消除了利息成本,但即便如此,也有房产持有成本和套牢现金的机会成本。

    盈利比以前更难了。根据ATTOM数据,事实上,2019年的利润率降至2011年以来的最低平均总投资回报率(ROI)。这并不意味着没有钱赚(投资回报率为40.6%),但这确实意味着需要小心。2019年的平均毛利为62,900美元,但请记住这是毛利。

    翻修费用也必须考虑在内。如果你计划装修房子并出售以获取利润,出售价格必须超过购买成本、持有房产的成本和装修成本的总和。

    一个价值25000美元的厨房,一个价值10000美元的浴室,5000美元的房地产税,水电费和其他运输费用使这个数字减少了大约三分之二。如果房产出现意外的结构性问题,毛利可能会变成净亏损。

    即使你设法克服了买房的财务障碍,也不要忘记资本利得税,它会侵蚀你的利润。

    2.时间不够

    翻新和翻转房屋是一项耗时的冒险。找到并购买合适的房产可能需要几个月的时间。一旦你拥有了房子,你就需要投入时间来修理它。如果你有一份白天的工作,花在拆迁和建筑上的时间会转化为失去的夜晚和周末。如果你付钱给别人来做这项工作,你仍然会花比你预期更多的时间来监督这项活动,而付钱给别人的成本会减少你的利润。

    一旦这项工作完成,你需要安排检查,以确保该物业符合适用的建筑规范,然后才能出售。如果没有,你需要花更多的时间和金钱来使它达到标准。

    接下来,出售房产可能是一项相当长时间的投资。如果你亲自给潜在买家看,你可能会花很多时间往返于酒店和开会。如果你使用房地产代理,你将欠佣金。

    值得吗?对许多人来说,坚持白天的工作可能更有意义,在那里他们可以通过稳定的薪水在几周或几个月内赚到同样的钱,没有风险和一致的时间承诺。

    3.技能不够

    专业的建筑工人和熟练的专业人士,如木匠和水管工,通常会将房屋作为他们日常工作的兼职收入。他们有知识、技能和经验来寻找和修理房子。他们中的一些人也有工会工作,在他们从事副业项目的整个冬天提供失业检查。

    炒房的真金白银来自汗水股权。如果你手握锤子,喜欢铺地毯——可以挂干墙、给房子装屋顶、安装厨房水槽——你就有了翻盖式房屋的技能。

    另一方面,如果你不知道十字螺丝刀和平头螺丝刀,你将需要支付专业人员来做翻新和维修。这将降低你投资获得可观利润的几率。

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    根据ATTOM数据解决方案公司的数据,2019年单户住宅和公寓的数量翻了一番。

    4.知识不够

    要想成功,你知道如何在正确的地点以正确的价格选择正确的财产。在10万美元的住宅区,你真的希望以6万美元购买,以20万美元出售吗?市场太有效率了,不可能定期出现这种情况。

    即使你得到了一生的交易——比如说,为了一首歌而抢购一栋止赎的房子——知道该做哪些翻新和跳过哪些是关键。你还需要了解适用的税法和区划法,知道什么时候才能在你的项目变成钱坑之前,把损失削减出去。

    房地产上市公司Zillow现在正在精选市场出售房屋。该公司预计在90天内购买和翻转房产,它有数据和知识为夫妻店运营商提供激烈的竞争。

    随着全球投资公司KKR加入其他寻求分一杯羹的私人投资公司,大银行也开始在流动贷款市场寻求利润。

    5.耐心不够

    专业人士慢慢来,等待合适的物业。新手冲出去买自己看到的第一套房子。然后他们雇佣第一个合同或谁投标解决他们自己不能做的工作。专业人员要么自己完成工作,要么依靠预先安排的可靠承包商网络。

    新手请房地产经纪人帮忙卖房子。专业人士依靠“业主出售”的努力来最小化成本和最大化利润。新手希望快速完成这个过程,涂上一层油漆,赚一大笔钱。专业人士明白买卖房子需要时间,而且利润率有时很低。

    底线

    如果你正在考虑翻房子,一定要了解它的代价和风险。新手脚蹼可以低估所需的时间或金钱,高估自己的技能和知识。通过倒卖房子快速赚取高额利润并不像电视上看起来那么容易。

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    作者: 爱财富网

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