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购买第一套租赁房产的15条建议

关于购买投资物业的思考?房地产造就了许多世界上最富有的人,所以有很多理由认为这是一项合理的投资。然而,专家们一致认为,与任何投资一样,在投入数十万美元之前,最好先精通此道。以下是你…

关于购买投资物业的思考?房地产造就了许多世界上最富有的人,所以有很多理由认为这是一项合理的投资。然而,专家们一致认为,与任何投资一样,在投入数十万美元之前,最好先精通此道。以下是你应该考虑和调查的事情。

关键要点

  • 购买投资物业以赚取租金收入可能会有风险。
  • 买家通常需要获得至少20%的首付。
  • 作为一个房东需要广泛的技能,从理解基本的房客法律到能够修理漏水的水龙头。
  • 专家建议有一个财务缓冲,以防你不出租房产,或者如果租金收入不足以支付抵押贷款。
  • 1.你适合做房东吗?

    你熟悉工具箱吗?你在修理干墙或疏通厕所方面做得怎么样?当然,你可以叫人来帮你做,或者你可以雇一个物业经理,但那会消耗你的利润。拥有一套或两套房子的业主通常会自己进行维修,以节省资金。

    当然,随着你在投资组合中增加更多的资产,这种情况会发生变化。劳伦斯·佩雷拉(Lawrence Pereira),加州雷东多海滩(Redondo Beach)国王港湾财富管理公司(King Harbor Wealth Management)总裁,住在西海岸,但在东海岸拥有房产。作为一个说他一点也不方便的人,他让它工作。怎么做?佩雷拉说:“我组建了一个由清洁工、杂工和承包商组成的强大团队。”。

    这对新投资者来说是不明智的,但是当你掌握了房地产投资的窍门,你就不需要继续呆在本地了。

    如果你不是那种手巧的人,没有很多闲钱,当房东可能不适合你。

    2.偿还个人债务

    精明的投资者可能会将债务作为其投资组合策略的一部分,但普通人应该避免这样做。如果你有学生贷款,未支付的医疗账单,或者即将上大学的孩子,那么购买租赁房产可能不是正确的做法。

    佩雷拉同意谨慎是关键,他说,“如果你的房地产回报大于债务成本,就没有必要偿还债务。这就是你需要做的计算。”佩雷拉建议有一个现金缓冲。“不要让自己陷入缺乏现金来偿还债务的境地。永远要有安全边际。”

    3.获得首付

    投资物业通常比自住物业需要更高的首付;他们有更严格的审批要求。你可能在你目前居住的房子上投入的3%不会用于投资物业。鉴于租赁房产没有抵押保险,你至少需要20%的首付。你可以通过银行融资获得首付,如个人贷款。

    4.找到正确的位置

    你最不想看到的是,在一个日渐衰落而不是稳定或蒸蒸日上的地区,你的租赁房产陷入困境。一个人口正在增长、复兴计划正在进行的城市或地区代表着一个潜在的投资机会。

    当选择一个有利可图的租赁物业时,寻找一个物业税低的地方,一个体面的学区,以及大量的便利设施,如公园、商场、餐馆和电影院。此外,一个犯罪率低、有公共交通工具和不断增长的就业市场的社区可能意味着更大的潜在租户群体。

    5.你应该买还是金融?

    用现金买好还是融资买你的投资物业好?这取决于你的投资目标。支付现金有助于每月产生正现金流。以10万美元的租赁房产为例。考虑到租金收入、税收、折旧和所得税,现金购买者可以看到9,500美元的年收益,或者100,000美元投资的9.5%的年回报率..

    另一方面,融资可以给你更大的回报。对于一个投资者来说,在扣除运营费用和额外利息后,如果对一栋房子投资20%,抵押贷款的复利为4%,每年的收益合计约为5580美元。对投资者来说,现金流较低,但20,000美元投资的27.9%年回报率远远高于现金买家的9.5%。

    6.警惕高利率

    2020年借钱的成本可能相对较低,但投资物业的利率通常高于传统抵押贷款利率。如果你真的决定为你的贷款融资,你需要一笔不会过多消耗你每月利润的低抵押贷款。

    房贷歧视是违法的。如果你认为自己受到了基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄的歧视,你可以采取一些措施。其中一个步骤是向消费者金融保护局或美国住房和城市发展部(HUD)提交报告。

    7.计算你的利润

    购买不良资产的华尔街公司的目标是5%到7%的回报率,因为除了其他费用之外,他们还需要支付员工工资。个人应该设定10%回报的目标。估计每年维护成本为物业价值的1%。其他费用包括业主保险、可能的业主协会费用、财产税、每月费用(如害虫控制和景观美化)以及定期维修费用。

    8.投资房东保险

    保护你的新投资:除了房主保险,考虑购买房东保险。这种类型的保险通常涵盖财产损失、租金收入损失和责任保护——以防租户或游客因财产维护问题而受伤。

    为了降低您的成本,请调查保险提供商是否会让您将房东保险与房主保险捆绑在一起。

    9.意外成本因素

    不仅仅是维护和保养费用会侵蚀你的租金收入。总是有可能出现紧急情况——例如,飓风造成的屋顶损坏,或者毁坏厨房地板的爆裂管道。计划留出20%到30%的租金收入用于这些费用,这样你就有资金支付及时的维修费用。

    10.避免固定鞋面

    很容易去寻找你能买到便宜货的房子,然后把它变成出租的房产。然而,如果这是你的第一份财产,那可能是个坏主意。除非你有一个承包商以低廉的价格做高质量的工作——或者你擅长大规模的家庭装修——否则你很可能会花太多的钱来翻新。相反,寻找一个价格低于市场的房子,只需要小修小补。

    11.计算运营费用

    你新房产的运营费用将占你总运营收入的35%至80%。如果你收取1500美元的租金,而你的费用是每月600美元,那么你的运营费用是40%。为了更容易计算,请使用50%规则。如果你收取的租金是每月2000美元,预计要支付1000美元的总费用。

    12.决定你的回报

    你投资的每一美元,你的回报是多少?股票可能提供7.5%的现金回报,而债券可能支付4.5%。作为房东的第一年有6%的回报被认为是健康的,尤其是因为这个数字应该会随着时间的推移而上升。

    13.买一个低成本的房子

    房子越贵,你的日常开支就越大。一些专家建议从一个有前途的社区里价值15万美元的房子开始。此外,专家建议永远不要买街区里最好的房子,同样也不要买街区里最差的房子。

    14.了解你的法律义务

    租赁业主需要熟悉所在州和地区的房东-房客法律。例如,为了避免法律纠纷,理解你的租户在保证金、租赁要求、驱逐规则、公平住房等方面的权利和义务是很重要的。

    15.权衡风险与回报

    在每一个财务决策中,你必须确定回报是否值得所涉及的潜在风险。投资房地产对你来说还有意义吗?

    Rewards

  • 因为你的收入是被动的,尽管有初始投资和维护成本,你可以在将大部分时间和精力投入到日常工作中的同时赚钱。

  • 如果房地产价值增加,你的投资也会增值。

    你可以把房地产放入一个自我指导的个人退休账户(SDIRA)。

    租金收入不包括在缴纳社会保障税的收入中。

    投资房产贷款的利息是免税的。

    除了另一场危机,房地产价值通常比股市更稳定。

    与投资你看不见或摸不着的股票或其他金融产品不同,房地产是一种有形的实物资产。

    风险尽管租金收入是被动的,但租户可能是一个棘手的问题,除非你使用物业管理公司。

    如果您的调整后总收入(AGI)超过200,000美元(单身)或250,000美元(已婚共同申报),那么您可能需要对净投资收入(包括租金收入)缴纳3.8%的附加税。

    租金收入可能不足以支付你的全部抵押贷款。

    与股票不同,如果市场不景气或你需要现金,你不能立即出售房地产。

    进入和退出成本可能很高。

    如果没有租客,还是要交所有费用。

    A Final Word

    对自己的期望要现实一点。与任何投资一样,租赁房产不会马上产生大量的月收入,选择错误的房产可能是一个灾难性的错误。

    对于您的第一处租赁物业,请考虑与经验丰富的合作伙伴合作。或者,出租你自己的房子一段时间,以测试你作为房东的倾向。

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    作者: 爱财富网

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