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资本化率定义

什么是资本化率? 资本化率(也称为上限率)在商业房地产领域用于表示房地产投资物业预期产生的回报率。这一衡量标准是根据财产预期产生的净收入计算的,计算方法是将净营业收入除以适当的资产…

什么是资本化率?

资本化率(也称为上限率)在商业房地产领域用于表示房地产投资物业预期产生的回报率。这一衡量标准是根据财产预期产生的净收入计算的,计算方法是将净营业收入除以适当的资产价值,并以百分比表示。它用于估计投资者在房地产市场的潜在投资回报。

尽管上限利率可用于快速比较市场上类似房地产投资的相对价值,但不应将其用作投资实力的唯一指标,因为它没有考虑杠杆、货币的时间价值和房地产改善带来的未来现金流等因素。上限利率的好坏没有明确的范围,很大程度上取决于房地产和市场的背景。

关键要点

  • 资本化率的计算方法是将一项财产的净营业收入除以当前市场价值。
  • 这个比率,用百分比表示,是对投资者房地产投资潜在回报的估计。
  • 作为类似房地产投资相对价值的比较,最高限价是最有用的。
  • 理解资本化率

    上限利率是评估房地产投资的盈利能力和回报潜力最常用的方法。上限利率仅代表一年时间范围内的资产收益率,假设该资产是以现金而非贷款方式购买的。资本化率表示资产的内在、自然和非杠杆回报率。

    资本化率公式

    资本化率的计算有几种版本。在最流行的公式中,房地产投资的资本化率是通过将房地产的净营业收入(NOI)除以当前市场价值来计算的。数学上,

    资本化率=净营业收入/当前市值

    哪里,

    净营业收入是物业产生的(预期)年收入(如租金),通过扣除物业管理产生的所有费用得出。这些费用包括定期维护设施的费用以及财产税。

    资产的当前市场价值是按照现行市场利率计算的财产的当前价值。

    在另一个版本中,该数字是根据原始资本成本或财产购置成本计算的。

    资本化率=净营业收入/购买价格

    但是第二版不是很受欢迎,原因有二。首先,它对几年/几十年前以低价购买的旧房产给出了不现实的结果,其次,它不能适用于继承的房产,因为它们的购买价格为零,使得分割不可能。

    此外,由于房地产价格波动很大,使用当前市场价格的第一个版本比使用固定价值原始购买价格的第二个版本更准确。

    资本化率示例

    假设一个投资者有100万美元,他正在考虑投资两种可用的投资选项之一——第一,他可以投资政府发行的国债,国债的名义年利率为3%,被认为是最安全的投资;第二,他可以购买一栋有多个租户的商业建筑,这些租户预计将支付定期租金。

    在第二种情况下,假设每年收到的租金总额为90,000美元,投资者需要支付总额为20,000美元的各种维护费用和财产税。这使得房地产投资的净收入为7万美元。假设在第一年,房产价值稳定在100万美元的原始购买价格。

    资本化率将计算为(净营业收入/财产价值)= 70,000美元/100万美元= 7%。

    房地产投资产生的7%的回报率比无风险美国国债3%的标准回报率要好。额外的4%代表投资者投资房地产市场所承担风险的回报,而不是投资零风险的最安全的国债。

    房地产投资是有风险的,并且有几种情况下,由资本化率度量表示的回报可能会有很大差异。

    举例来说,部分租户可能会迁出,物业的租金收入可能会减至4万元。将20,000美元用于各种维护成本和财产税,假设财产价值保持在100万美元,资本化率为(20,000美元/100万美元)= 2%。这个价值低于无风险债券的回报。

    在另一种情况下,假设租金收入保持在原来的90,000美元,但维护成本和/或财产税大幅增加,例如50,000美元。资本化率将为(,000/$ 100万)= 4%。

    在另一种情况下,如果房产本身的当前市场价值减少,比如800,000美元,租金收入和各种成本保持不变,资本化率将增加到70,000美元/800,000美元= 8.75%。

    从本质上来说,不同水平的收入产生于财产,与财产相关的费用和财产的当前市场估价可以显著改变资本化率。

    理论上,除了国债投资之外,房地产投资者还可以获得盈余回报,这可以归因于导致上述情况的相关风险。风险因素包括:

  • 财产的年龄、位置和状态
  • 财产类型——多户、办公、工业、零售或娱乐
  • 租户的偿付能力和定期租金收入
  • 承租人租赁的期限和结构
  • 物业的整体市场价及影响其估值的因素
  • 该地区的宏观经济基本面以及影响租户业务的因素
  • 解读资本化率

    由于上限利率是基于对未来收入的预测估计,因此它们会有很大的差异。因此,了解什么是投资物业的良好上限变得很重要。

    该利率还表明收回投资于一项财产的金额所需的时间。例如,上限利率为10%的房产将需要大约10年才能收回投资。

    不同物业的不同上限利率,或同一物业不同时间范围的不同上限利率,代表不同的风险水平。看一下这个公式就知道,对于产生较高净运营评级收入和较低估值的房产,最高利率值会更高,反之亦然。

    比方说,除了地理位置不同之外,有两个属性在所有属性上都是相似的。一个在豪华的市中心,另一个在市郊。在所有条件相同的情况下,与第二套房产相比,第一套房产将产生更高的租金,但这些租金将被更高的维护成本和更高的税收部分抵消。与第二套房产相比,市中心房产的最高限价相对较低,因为它的市场价值非常高。

    这表明,较低的上限利率值对应于较好的估值和较低风险水平下较好的回报前景。另一方面,较高的上限利率意味着相对较低的房地产投资回报率,因此风险较高。

    虽然上述假设的例子让投资者很容易选择市中心的房产,但现实世界的情况可能没有那么简单。投资者在上限利率的基础上评估一项资产,面临的挑战是为给定的风险水平确定合适的上限利率。

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    资本化率

    上限利率的戈登模型表示

    上限利率的另一个代表来自戈登增长模型,也称为股息贴现模型(DDM)。它是一种独立于当前市场条件计算公司股票价格内在价值的方法,股票价值计算为股票未来股息的现值。数学上,

    股票价值=预期年度股息现金流/(投资者要求的回报率-预期股息增长率)

    重新安排等式,将公式推广到股息之外,

    (要求回报率-预期增长率)=预期现金流/资产价值

    上述表示与前面提到的资本化率的基本公式相匹配。预期现金流价值代表净营业收入,资产价值与物业的当前市场价格相匹配。这导致资本化率等于所需回报率和预期增长率之间的差额。也就是说,上限利率只是要求的回报率减去增长率。

    这可用于评估投资者预期的给定回报率下的房地产估值。例如,假设一处房产的净营业收入为5万美元,预计每年将增长2%。如果投资者的预期回报率为每年10%,那么净上限利率将达到(10% - 2%) = 8%。在上面的公式中使用它,资产估值达到(,000 / 8%) = 5,000。

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    作者: 爱财富网

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