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商业房地产贷款

商业房地产(CRE)是仅用于商业(而不是住宅)目的的创收财产。例子包括零售商场、购物中心、办公楼和综合大楼以及酒店。融资——包括这些财产的收购、开发和建设——通常是通过商业房地产贷…

商业房地产(CRE)是仅用于商业(而不是住宅)目的的创收财产。例子包括零售商场、购物中心、办公楼和综合大楼以及酒店。融资——包括这些财产的收购、开发和建设——通常是通过商业房地产贷款完成的:由商业财产留置权担保的抵押贷款。

什么是商业房地产贷款?

就像住房抵押贷款一样,银行和独立贷款人积极参与商业房地产贷款。此外,保险公司、养老基金、私人投资者和其他来源,包括美国小企业管理局的504贷款计划,为商业房地产提供资本。

在这里,我们来看看商业房地产贷款,它们如何不同于住宅贷款,它们的特点和贷款人寻找什么。

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解读商业房地产贷款

住宅贷款与商业房地产贷款:主要区别

Commercial Real Estate Loans

  • 商业房地产贷款通常发放给商业实体(公司、开发商、有限合伙企业、基金和信托公司)。

  • 商业贷款的期限通常为5年或不到20年,摊销期通常比贷款期限长。

    商业贷款的贷款价值比通常在65%到80%之间。

    住宅贷款住宅抵押贷款通常向个人借款人发放。

    住房抵押贷款是一种分期偿还贷款,债务在一段时间内定期分期偿还。最受欢迎的住宅抵押贷款产品是30年期固定利率抵押贷款。

    某些住宅抵押贷款允许较高的贷款价值比,甚至高达100%,如美国农业部或弗吉尼亚州的贷款。

    个人对实体

    虽然住房抵押贷款通常提供给个人借款人,但商业房地产贷款通常提供给商业实体(如公司、开发商、有限合伙企业、基金和信托公司)。这些实体通常是为了拥有商业地产的特定目的而成立的。

    一个实体可能没有财务跟踪记录或任何信用评级,在这种情况下,贷款人可能要求该实体的负责人或所有者为贷款提供担保。这为贷款人提供了一个有信用记录的个人(或一组个人),在贷款违约的情况下,他们可以向谁追偿。如果贷款人不要求这种类型的担保,并且在贷款违约的情况下,财产是唯一的恢复手段,则该债务被称为无追索权贷款,这意味着贷款人除了财产之外,对任何人或任何事都没有追索权。

    贷款偿还时间表

    住宅抵押贷款是一种分期偿还贷款,债务在一段时间内定期分期偿还。最受欢迎的居民抵押贷款产品是30年期固定利率抵押贷款,但住宅买家也有其他选择,包括25年期和15年期抵押贷款。较长的分期偿还期通常涉及贷款期限内较小的月还款额和较高的总利息成本,而较短的分期偿还期通常需要较大的月还款额和较低的总利息成本。

    住宅贷款在贷款期限内分期偿还,以便贷款在贷款期限结束时全部偿还。

    例如,一套20万美元、30年期固定利率抵押贷款利率为3%的房子的买家,将每月支付360笔1027美元的贷款,之后贷款将全部偿还。这些数字假定首付为20%。

    与住宅贷款不同,商业贷款的期限通常从5年(或更短)到20年不等,摊销期通常比贷款期限长。例如,贷款人可以提供为期七年的商业贷款,摊销期为30年。在这种情况下,投资者将根据30年内还清的贷款支付7年的金额,然后最后“气球”支付贷款的全部剩余余额。

    例如,一名投资者以7%的利率获得100万美元的商业贷款,他将在7年内每月支付6,653.02美元,随后是最终的918,127.64美元的大额支付,这将全额偿还贷款。

    贷款期限的长短和摊销期影响贷款人收取的利率。根据投资者的信用实力,这些条款可能可以协商。一般来说,贷款偿还时间越长,利率越高。

    贷款价值比

    商业贷款和住宅贷款的另一个不同之处是贷款价值比(LTV),这是一个衡量贷款价值和房产价值的数字。贷方通过将贷款金额除以房产评估值或购买价格中较小的一个来计算LTV。例如,在LTV,100,000美元房产的90,000美元贷款是90%(90,000美元= 0.9,即90%)。

    对于商业和住宅贷款,长期贷款价值较低的借款人将比长期贷款价值较高的借款人有资格获得更优惠的融资利率。原因是:他们在房地产中拥有更多的股权(或股份),这在贷款人眼中意味着更低的风险。

    对于某些住宅抵押贷款,允许较高的长期贷款利率:对于退伍军人事务部和美国农业部的贷款,允许高达100%的LTVs高达96.5%的FHA贷款(由联邦住房管理局担保的贷款);传统贷款(房利美或房地美担保的贷款)高达95%。

    相比之下,商业贷款长期利率通常在65%至80%之间。虽然有些贷款的长期价值可能更高,但它们不太常见。具体的LTV往往取决于贷款类别。例如,原始土地允许的最大LTV为65%,而多户建筑允许的最大LTV为80%。

    商业贷款中没有退伍军人事务部或FHA项目,也没有私人抵押贷款保险。因此,贷款人没有承保借款人违约的保险,必须依靠抵押的不动产作为担保。

    偿债覆盖率

    商业贷款人还关注债务偿还率(DSCR),它将一处房产的年净营业收入(NOI)与其年抵押债务偿还率(包括本金和利息)进行比较,衡量该房产偿还债务的能力。它的计算方法是用NOI除以每年的偿债额。

    例如,一个在NOI有140,000美元资产和100,000美元年度抵押贷款还本付息的房产的DSCR值为1.4(140,000÷100,000美元= 1.4)。该比率有助于贷款人根据房产产生的现金流确定最大贷款规模。

    小于1的DSCR值表示负现金流。例如,0.92的DSCR意味着只有足够的NOI来偿还92%的年度债务。一般来说,商业贷款人寻求至少1.25的存款准备金率,以确保充足的现金流。

    对于摊销期较短的贷款和/或现金流稳定的房产,可以接受较低的DSCR值。对于现金流不稳定的房地产,可能需要更高的比率,例如,酒店缺乏其他类型商业房地产常见的长期(因此更可预测)租户租赁。

    商业房地产贷款利率和费用

    商业贷款的利率通常高于住宅贷款。此外,商业房地产贷款通常涉及增加贷款总成本的费用,包括评估、法律、贷款申请、贷款发放和/或调查费用。

    有些费用必须在贷款被批准(或拒绝)之前预先支付,而其他费用则每年申请一次。例如,一笔贷款可能有1%的一次性贷款发行费,在关闭时到期,还有0.25%的年费,直到贷款全部付清。例如,一笔100万美元的贷款可能需要支付相当于10,000美元的1%的贷款初始费用,每年支付0.25%的费用2,500美元(除利息外)。

    预付款

    商业房地产贷款可能对提前还款有限制,旨在保持贷款人的预期贷款收益率。如果投资者在贷款到期日之前结清债务,他们可能不得不支付提前还款罚金。提前偿还贷款有四种主要的“退出”处罚:

  • 预付款罚金。这是最基本的预付款罚金,通过将当前未清余额乘以指定的预付款罚金来计算。
  • 利息担保。贷款人有权获得特定金额的利息,即使贷款提前还清。例如,一笔贷款可能有10%的利率保证60个月,之后有5%的退出费。
  • 锁定。借款人不能在规定期限之前还清贷款,例如五年的锁定期。
  • Defasance。抵押品的替代。借款人不是向贷款人支付现金,而是用新的抵押品(通常是美国国债)换取原始贷款抵押品。这可以降低费用,但这种偿还贷款的方法会受到高额罚款。
  • 预付款条款在贷款文件中确定,可以与商业房地产贷款中的其他贷款条款一起协商。

    底线

    对于商业房地产,投资者(通常是商业实体)购买房产,出租空间,并向在房产内经营的企业收取租金。该投资旨在成为一项创收资产。

    在评估商业房地产贷款时,贷款人考虑贷款的抵押品、实体(或委托人/所有者)的信誉,包括三到五年的财务报表和所得税申报表,以及财务比率,如贷款价值比率和偿债覆盖率。

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    作者: 爱财富网

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