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选择房地产经纪人的八个理由

当你自己卖掉你的房子——也就是众所周知的“业主出售”(FSBO)——这似乎是一个节省数千美元的好方法。毕竟,标准房地产经纪人的佣金是5%到6%——也就是说,25万美元的房子要125…

当你自己卖掉你的房子——也就是众所周知的“业主出售”(FSBO)——这似乎是一个节省数千美元的好方法。毕竟,标准房地产经纪人的佣金是5%到6%——也就是说,25万美元的房子要12500到15000美元。鉴于这笔费用的规模,你可能认为作为自己的卖方代理人肯定值得节省。以下是你可能需要重新考虑的八个原因。

关键要点

  • 你可能会想避开房地产经纪人,省下佣金,自己卖掉房子——也就是众所周知的“业主出售”(FSBO)。
  • 虽然诱人,但在大多数情况下,单干的风险可能大于收益。
  • 风险包括潜在买家很少(更不用说合格的买家),做出情绪化的决定,不知道如何恰当地谈判,以及没有足够的空闲时间来寻找买家。
  • FSBO最大的风险之一是没有经验或专业知识来应对出售房屋的所有法律和监管要求。
  • 1.房地产经纪人可能不会展示“业主出售”的房屋

    在FSBO的交易中,买家的代理人知道交易的另一端不会有专业的同事。即使客户坚持要看你的房子,代理人也可能不愿意出价,理由是在没有专业人士代表卖方以及没有保证的佣金的情况下试图达成交易会带来麻烦和风险。

    “我展示FSBO只有两个原因:没有其他存货,或者价格低得离谱,”佐治亚州阿尔法莱塔的房地产经纪人布鲁斯·艾伦说。,在亚特兰大附近。艾伦说,有经验的经纪人通常会被FSBO的一笔交易烧伤,在这笔交易中,卖方没有向带来买方的代理人支付全部商定的佣金——或任何佣金。“FSBO卖家被视为不切实际、不讲道理、难以相处的卖家,遭到专业房地产经纪人的拒绝,”他说。

    尽管如此,仍有买家代理会在合适的条件下展示你的房产。这可能意味着与代理人签署一份协议,说明你作为卖方将向代理人支付的百分比费用。(代理人可以指定6%的佣金,试图同时得到买方和卖方的佣金。取而代之的是,将总佣金谈判至更合理的2%至3%。)协议还应明确代理仅代表买方工作。它还可以规定,作为买方的代理人,房地产代理人有义务向客户披露卖方提供给他们的所有信息,例如需要在某个日期前出售。

    如果你想被卖家的代理人认真对待,得到最好的价格,并确保你不会错过这个过程中的任何关键步骤——或者冒着诉讼的风险——最好使用房地产代理人,而不是试图自己出售你的房子。

    2.代理商避免情感销售

    卖掉你的房子是一个典型的情感过程。有一个代理可以让你远离一步,让你不太可能犯愚蠢的错误,比如给你的房子定价过高,因为你被冒犯而拒绝还价,或者当你有销售的最后期限时太容易屈服。“房地产经纪人可以跟进,而无需传达渴望或绝望的感觉;跟进是他们的工作。"当卖家反复核对时,不管对错,它都表示愿意接受更低的价格."

    如果你放弃了一个代理人,那么每当买家的代理人告诉你客户不感兴趣时,你就不得不直接面对拒绝。加州贝弗利山贝弗利山庄的房地产经纪人大卫·基恩说:“作为房主,听到买家以及他们的代理人的一些评论可能会很难过。”

    代理人可以从拒绝中摆脱出来,并对任何负面反馈进行积极的处理。加州圣罗萨的北湾资本公司总裁兼创始人、房地产经纪人杰西·冈萨雷斯说:“卖方很难把自己的情绪排除在销售之外,因为没有第三方可以从中套出任何东西。例如,如果房产上市,房主不知道房子不卖的原因。”

    冈萨雷斯补充说:“卖方的情绪永远存在,但当建设性的批评来自站在他们一边的经纪人,试图为他们争取最好的结果时,卖方更容易接受。”

    3.房地产是一份全职工作

    每次有人要看你家的时候,你能下班赶回家吗?每次你和潜在买家的电话响起时,你能原谅自己不去开会吗?在漫长的工作日结束时,你有精力利用每一个可能的机会推销你的房子吗?你是营销家居的专家吗?

    你有这样做的经验吗?你对所有这些问题的回答可能是“不”。一个代理对所有这些问题的回答是“是”此外,通过代理人,你会得到一个前门的锁箱,即使你不在,代理人也可以带你回家。

    4.代理访问大型网络

    是的,你可以自己在Zillow、Redfin、Craigslist上列出你的家,甚至代理使用的多重列表服务(MLS)。但这就够了吗?即使你有一个庞大的个人或专业网络,这些人也可能对传播你的房子要出售的消息不感兴趣。你与客户、其他代理人或房地产中介没有关系,无法为你的家带来最大的潜在买家。潜在买家越来越少意味着对你的房产需求越来越少,这可能意味着要等更长时间才能卖掉你的房子,而且可能得不到你房子所值的钱。

    “一个好的房地产经纪人应该有一个包含姓名和联系信息的通讯录,这样他们就可以迅速传播他们刚刚上市的房产的信息,”纽约市巴列维房地产公司的所有者兼首席执行官、房地产经纪人佩吉·巴列维说。“我有一份超过3500名联系人的分发名单,他们在我们列出一处房产的48小时内收到我的邮件。然后,我开始在每个可用的网站、传销系统和房地产网站上推销房地产,以保持势头和(保持)持续表现。”

    5.淘汰不合格的买家

    一个中介可以搞清楚想看你房子的人是真的合格买家,还是只是一个梦想家或者好奇的邻居。每当你不得不暂停你的生活,让你的房子看起来完美,并展示你的家时,这是一个很大的麻烦和主要的干扰。你想把这些争论限制在最有可能导致销售的展示上。

    艾伦说:“房地产经纪人被训练问资格问题,以确定潜在客户的严肃性、资格和动机。”房地产经纪人还被训练询问成交问题,比如买家已经寻找了多长时间,他们是否见过任何其他适合他们需求的房子,他们是否支付现金或已经通过资格预审,他们正在寻找什么学校,等等。他们可以把一个合格的、有动力的人带到购买点。他说,FSBO卖家缺乏这方面的培训和技能。

    当买家参观房子时,让卖家而不是卖家的代理人在场也很尴尬。基恩说:“当展示一栋房子时,主人永远不应该在场。”。“没有什么比现在的房主在房子里更让潜在买家不舒服的了。当卖家在场时,大多数买家会匆忙穿过一栋房子,不会注意到或记住他们看到的东西。”

    6.价格谈判需要技巧

    即使你有销售经验,你也没有谈判房屋销售的专门经验。买方的代理人有,所以他们更有可能在谈判中成功,这意味着你口袋里的钱更少。基恩说:“一个有经验的销售代理可能已经谈妥了数百起房屋购买案。”。"我们知道所有的游戏,紧张或不诚实的买家的警告信号."

    不仅你没有经验;你也可能对这个过程情绪化,而且——没有你自己的代理人指出你什么时候不理智——你更可能做出糟糕的决定。根据基恩的说法,一个被冒犯的卖家不会对买家做出情绪化的、不恰当的回应,而是会说一些更专业的话,比如,“卖家拒绝了你最初的请求,但提出了以下还价。”

    单干的卖家通常也不熟悉当地的风俗或市场状况。西雅图布什维克房地产公司的所有者和指定经纪人罗布·麦克加蒂说:“代理人知道市场的脉搏,知道是什么推动了交易,知道哪些条款值得谈判,哪些条款值得让对方赢,这给了他们优势。”

    此外,冈萨雷斯说,代理人知道当地出售房屋的习俗,例如买家或卖家通常是否支付费用,如转让税和成交费。

    7.你忽略了你家的缺陷

    代理商是房屋销售的专家。他们可以和你一起走进你的家,指出你需要做的改变,以吸引买家并获得最好的报价。他们可以看到你忘记的缺点,因为你每天都看到他们——或者因为你根本不把他们视为缺点。他们还可以帮助你决定在你将房子投放市场后,你应该根据潜在买家的哪些反馈来提高销售机会。

    基恩说:“任何决定出售自己房子的人都应该雇佣一名室内设计师或房地产经纪人来评估房子的现状和市场吸引力。”“所有卖家都需要聘请专业的清洁服务机构,在房屋上市前对其进行深度清洁。良好的清洁将有助于消除任何明显的气味,如宠物,居民闻不到的气味,因为他们每天都与它们生活在一起。”

    8.法律风险敞口

    房屋销售涉及大量法律文书工作,需要由专家正确完成。最重要的一项是卖方的披露。LegalAdvice.com公司的创始人兼首席执行官马修·瑞安·赖希律师说:“房地产卖家有明确的义务披露任何对房产价值或价值有重大影响的事实。”。如果卖方没有正确披露,他们可能会因欺诈、疏忽或违反合同而被追究责任。“一个事实是否重要的问题通常是在你居住的州的判例法中确立的,”赖斯彻说。

    除非你是房地产律师,否则你的代理人可能比你更了解信息披露法律。如果你没有披露危险、麻烦或缺陷——买家在搬进来发现问题后回来找你——买家可以起诉你。代理人也可以犯错,但他们有专业错误和遗漏保险来保护自己,并给予买方追索权,因此买方可能不需要向卖方寻求损害赔偿。

    底线

    学习如何在没有房地产经纪人的情况下出售你的房子是一项艰巨的任务——出售你的房子可能是你一生中最大的交易之一。为了省钱,你可以试着自己做,但是雇佣代理人有很多好处。代理人可以为你的财产获得更广泛的曝光,帮助你谈判更好的交易,为你的销售投入更多的时间,并防止你的情绪破坏它。代理人为一项复杂的交易带来了专业知识,而这是FSBO卖家很少具备的,这项交易存在许多潜在的金融和法律陷阱。

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    作者: 爱财富网

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