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Opco定义

什么是Opco? Opco是“运营公司”的缩写,通常用于描述opco/propco交易中涉及的主要运营公司,这是剥离房地产投资信托(REIT)最常见的结构。 物业公司(propco…

什么是Opco?

Opco是“运营公司”的缩写,通常用于描述opco/propco交易中涉及的主要运营公司,这是剥离房地产投资信托(REIT)最常见的结构。

物业公司(propco)保留所有房地产和相关债务的所有权,而opco进行日常运营和管理,为opco提供与其信用评级和融资能力相关的优势。

关键要点

  • Opco是“运营公司”的缩写,通常用于描述opco/propco交易中涉及的构建REIT的主要运营公司。
  • 在opco/propco交易策略中,公司至少分为运营公司和房地产公司,以改善双方的财务状况。
  • 房地产运营公司和房地产投资信托基金在功能和战略上有所不同,但房地产投资信托基金不需要运营物业。
  • OPC是如何工作的?

    运营公司/物业公司(“opco/propco”)交易是一种业务安排,其中子公司(即物业公司)拥有所有创收物业,而主要公司(运营公司)管理运营,本身没有直接的物业所有权。Opco/ propco交易允许两家公司的所有融资和信用评级相关问题保持独立,从而改善每个实体的财务状况。

    在opco/propco交易策略中,公司至少分为一家运营公司和一家房地产公司。虽然房地产公司拥有所有与创造收入相关的资产——包括房地产或其他财产,但opco是利用这些资产进行销售的公司。

    opco/propco战略使公司有可能将某些要素——即债务和偿债义务、信用评级和相关问题——从运营公司的账簿中剔除。这通常会给公司带来可观的财务优势和节省。如果运营公司为其持有的所有房地产创建一个房地产投资信托基金,它可以避免对其所有收入分配的双重征税。当信贷市场变得更加紧缩,或者当房地产价格暴跌时,opco/propco的交易策略就不那么实际,在许多情况下甚至不可行。

    Opco示例

    赌场公司通常在某种意义上作为娱乐或度假村REITS,可能会考虑opco/ propco重组,以创造股东价值和简化运营。这方面的模式是2013年宾夕法尼亚国家博彩公司(Penn National Gaming Inc .)的重组,这家赌场公司获得了美国国内税收署(IRS)的许可,可以将其房产免税剥离成一个新的REIT。

    宾夕法尼亚国家博彩公司因此剥离了房地产投资信托公司的博彩和休闲产业,将房地产资产的所有所有权转移到新成立的房地产投资信托公司。在完成这一分拆后,游戏和休闲地产公司将这些房产出租给经营这些房产的宾夕法尼亚国家博彩公司。

    宾夕法尼亚国家博彩公司的房地产投资信托基金(REIT)有特殊的税收规定,防止propco不得不对从opco获得的任何租金缴纳联邦所得税。宾夕法尼亚国家博彩公司的房地产投资信托基金的利率也比博彩公司低得多。此外,由于宾夕法尼亚国家博彩公司通过将所有权转让给其房地产投资信托公司(REIT)而消除了与该房产相关的所有直接债务,opco减轻的资产负债表允许赌场公司借入运营所需的资金,并将其转用于赌场的进一步发展和扩张。

    区域经济一体化组织和区域投资信托基金

    房地产运营公司和房地产投资信托基金在功能和战略上有所不同。许多房地产投资信托基金将其投资和投资组合战略的重点放在通过其持有的房地产产生的租金或租赁来产生现金流。房地产投资信托基金对建筑项目的投资和收购可能旨在从房地产中获得租金收入。净收益主要用于向投资者发行股票。

    一家房地产运营公司可能会为新建筑提供资金,然后出售房产以获取回报。该公司还可以购买一处房产,翻新该建筑,然后转售该房产以获取利润。REOC同样可以作为一家管理公司来监管这些房产。

    房地产运营公司产生的收益可以很大程度上再投资于收购、翻新和新建筑等项目。这使得REOC能够相对快速地用潜在的长期前景充实其投资组合。这可以与要求房地产投资信托基金将大部分净收入作为股息分配给股东的规定形成对比。REOC可能有更大的增长前景,但它们可能不会产生像房地产投资信托基金那样多的直接收入。

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    作者: 爱财富网

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