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历史上房地产还是股市表现更好?

在美国历史的大部分时间里,或者至少从可靠的信息来看,房价的涨幅仅略高于经济中的通胀水平。只有在1990年至2006年这段被称为“大稳健”的时期,房地产回报率才与股市持平。股市一直比…

在美国历史的大部分时间里,或者至少从可靠的信息来看,房价的涨幅仅略高于经济中的通胀水平。只有在1990年至2006年这段被称为“大稳健”的时期,房地产回报率才与股市持平。股市一直比房地产市场产生更多的繁荣和萧条,但它也有更好的整体回报。

通过比较股票和房地产价格的相对表现得出的任何结果都取决于所考察的时间段。只考察21世纪的回报,看起来与包含20世纪大部分或全部的回报非常不同。

历史证据

20世纪20年代之前,美国房地产价值的可靠数据相对模糊。根据凯斯-席勒住房指数,1928年至2013年间,住房的平均年化回报率增长了3.7%。同期股票年回报率为9.5%。 

道琼斯工业平均指数(DJIA)在同一84年期间经通胀调整后的升值幅度为每年1.9%。随着时间的推移,这种差异导致股市表现提高了五倍。

不过,拥有84年投资期限的投资者并不多。以一个不同的时期为例:1975年至2013年的38年。1975年对普通住宅的100美元投资(由联邦住房金融局(FHFA)的房价指数追踪)到2013年将增长到500美元左右。在此期间,在标准普尔500指数类似的100美元投资将增长到大约1 600美元。

天差地别的事物

虽然股票价格和房价都反映了一项资产的市场价值,但人们不应该仅仅为了市场回报而比较房屋和股票。

股票代表上市公司的所有权。它们不是有形的实物资产,除了价值储存和流动性安全工具之外,没有其他用途。虽然有一些理由相信整个股票市场将随着时间的推移获得实际(相对于名义)价值,但几乎没有理由相信一只股票会永远增长。

房地产不像股票。有人用房地产价格投机,但商业和住宅房地产服务的是有形的功能。人们住在房子和公寓里。企业是在没有商业支持的情况下经营的。物理属性本身就有价值。

这引入了两个相互冲突的现象。一方面,随着时间的推移,现有的房地产结构自然会因磨损和贬值而失去价值。未经改造的房子没有理由随着时间的推移而增值;所有的地板、天花板、电器和绝缘材料都会老化,变得越来越不值钱。

另一方面,2015年建造的普通住宅可以说优于1915年建造的普通住宅。虽然现有结构不应该获得价值,但新结构应该在其结构和功能改进的基础上更有价值。

顾问洞察

道格·金赛,CIMA AIFA CFP,
俄亥俄州代顿阿蒂费金融集团

从1968年到2009年,现有住房的平均增值率每年增长约5.4%。与此同时,标准普尔500指数平均回报率为7.5%;小盘股平均每年上涨11.5%。通货膨胀率约为4.6%。我们预计房地产投资的增长不会超过通胀。

但是数字并不能说明整个表演故事。你还必须考虑税收优势、收入收益的影响,以及房地产投资通常允许重大杠杆作用的事实(例如,你可以为购房融资,将不超过20%的自有资金存入银行)。当然,如果你直接购买房地产,你还需要考虑你管理物业的时间和维护维修费用。比较回报率必须包括所有这些因素。

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作者: 爱财富网

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