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买第二套房子出租:该做什么不该做什么

虽然投资租赁物业有财务上的好处,但也有风险——租户不支付租金,以及作为房东的头痛。你需要权衡税收、房地产升值、抵押贷款和维护成本,以及你想成为房东的愿望,来决定拥有一套房子是否是明…

虽然投资租赁物业有财务上的好处,但也有风险——租户不支付租金,以及作为房东的头痛。你需要权衡税收、房地产升值、抵押贷款和维护成本,以及你想成为房东的愿望,来决定拥有一套房子是否是明智的财务举措。

关键要点

  • 为租赁房产购买第二套房子有几个关键优势,特别是税收优势,如扣除利息、保险和其他费用。
  • 不利的一面是,你必须是一个房东——这包括时间和精力。
  • 潜在房东能做的最好的事情之一是他们的房地产作业和运行数字
  • 想想税收优势

    你可以从财产的收入中扣除利息、税收、保险和其他费用,通常从你的其他收入中扣除损失。你也可以从你的税收中扣除折旧。

    扣除额基本上是截至2020年3月的27.5年的损耗津贴。你可以出售一处租赁房产,然后将收益转入其他租赁房产,而无需缴纳资本利得税。

    别忘了你会成为一个房东

    您的租赁物业是一项需要时间和精力的业务。您需要了解最新的租赁法律,并根据法律要求为您的租户维护一个安全和可居住的物业。

    请记住,支付最高价格的租户有权期待对任何大大小小的问题都能得到近乎即时的回应。知道自己支付的价格低于市场水平的租房者往往要求会低一点。如果你能自己做些小修理,会有帮助的。你还得收房租,处理拖欠房租的房客。

    如果管理自己的租金前景令人望而生畏,请你的房地产经纪人推荐一个物业经理或管理员或做一个在线搜索。请注意,雇佣物业经理会侵蚀你的回报。

    做你的房地产作业

    花尽可能多的时间研究租赁房产,就像买房子一样。你必须了解你正在考虑的地区的市场细节、分区法律以及租金和房屋销售的趋势。看看学校、交通、娱乐资源、购物以及该地区的租户对租赁的期望。

    购买止赎权可能是一种选择,因为止赎银行通常希望收回抵押贷款余额,并将以低于市场价值的价格出售财产。

    你会希望你的房产对租房者有吸引力。寻找一个有滨水区或靠近大学校园或当地学区的房产。在一个稳定的社区里的老房子或者在一个被复兴的社区里的老房子也是一个不错的选择。

    如果你在一个新的高尔夫球场上购买了一个投资租赁物业,当心“高尔夫球场综合症”。如果在同一个区域建造更新更高档的高尔夫球场,你的房产可能会在几年后过时,从而压低价格。

    不要忘记计算数字

    使用智能手机应用程序或在线抵押贷款计算器来分析你每月的住房成本。计算器应该允许你输入购买价格,首付,税收,保险和抵押贷款利率。租赁房产的抵押贷款利率通常高于一套主要住房的利率。也包括维护和修理。一个好的经验法则是每年购买价格的1%左右。

    因此,价值30万美元的房产每年的维护费用大约为3000美元。但是,如果该属性较旧,您可能希望将百分比提高到1.5%或2%。另一种计算维修和保养的方法是遵守有时被称为“平方英尺规则”的规定,即房主每年每平方英尺预算1美元。例如,如果你的出租屋有1800平方英尺,你每年要支付1800美元的维修和保养费用。

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    给未来房东的建议

    真实世界示例

    这里有一个预计收入的例子:假设你以每月2000美元的价格租了一栋30万美元的房子。20%的首付是60,000美元,240,000美元余额的30年固定利率是4%。税收、保险和维护预算将使每月成本达到1764美元,每年产生2838美元的名义利润,或每年首付的4.73%。还不错。

    这比储蓄账户好得多,也比大多数蓝筹股支付的股息好得多,尽管可能不如你在股市好的一年里赚得多。但是当你计算3.64%的典型折旧时,2,838美元的名义收益变成了6,252美元的损失,你可以用它来抵消其他收入。然而,根据你的纳税等级,这可能相当于几百美元的税收节省,正现金流加上房屋升值的可能性。

    底线

    投资房地产获得收益并不适合所有人,但是如果你把你的投资当成一项业务,对固有的风险有一个容忍度,并且手巧拿着锤子,那么财务收益可以是可观的。

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    作者: 爱财富网

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