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租赁物业:利弊

拥有一处出租房产在经济上是有回报的。如果你在探索这种类型的房地产作为投资,要意识到风险和责任。 租赁物业:概述 买房子或公寓出租牟利的想法听起来很诱人。但为了收入和长期资本升值而购…

拥有一处出租房产在经济上是有回报的。如果你在探索这种类型的房地产作为投资,要意识到风险和责任。

租赁物业:概述

买房子或公寓出租牟利的想法听起来很诱人。但为了收入和长期资本升值而购买租赁房产可能会有起有落。例如,房地产市场可能会根据位置、供求和经济而波动。

从财务上来说,为了让租赁物业真正盈利,你获得的回报应该大于你在保守投资(如债券和分红蓝筹股)中可以获得的回报,因为这涉及到真正的风险。而在人的方面,并不是每个人都有管理物业和租客的能力。

关键要点

  • 租赁房产在财务上是有回报的,并有许多税收优惠,包括扣除保险、抵押贷款利息和维护费用的能力。
  • 拥有租赁物业的缺点包括缺乏流动性、维护成本、潜在的困难租户以及社区吸引力的下降。
  • 对于任何类型的房地产投资者来说,保持利率的最高水平并咨询税务专业人士是非常关键的,尤其是在最近税法发生变化的情况下。
  • 租赁物业的优点

    拥有租赁房产有几个好处。它们包括:

    税收优惠

    国内税收署允许您从以下类别中扣除与租赁物业相关的许多费用:

  • 普通和必要费用
  • 改进
  • 折旧
  • 这意味着你可以扣除你的保险、抵押贷款利息、维护费用和财产的实际损耗。

    折旧可能会产生名义上的损失,反过来你可以从其他收入中扣除。换句话说,你可能从租金收入减去费用中获得净正现金流,但出于税收目的,你仍然有净损失。但是要知道,当你出售你的房产时,折旧还会减少计算资本收益的房产成本基础。

    此外,2017年减税和就业法案为房东提供了许多税收优惠。如果您拥有一个流通实体(也称为直通业务),并将其作为独资企业、有限责任公司、合伙企业或S公司运营,您现在可以扣除相当于您净租金收入20%的金额,只要您从所有来源扣除后的应纳税年收入总额少于单身人士157,500美元或共同申请的已婚夫妇315,000美元。

    当房东不是每个人都喜欢的。在加入之前,确保你愿意处理一切事情,从迟交或未付租金到损坏你财产的房客。

    季节性租金

    如果你按季节出租你的房产,你可以自己每年使用14天——或者你以公平的市场价格出租给别人的天数的10%——并且仍然可以扣除你的费用。

    1031交易所

    在1031交易所,你可以出售一处出租房产,投资另一处“同类”房产,而无需缴纳资本利得税。

    租用额外空间

    你也可以把你家的一个房间或一个区域——比如车库、地下室或附属住宅单元——当作一笔租金,从其收入中扣除一定比例的抵押贷款利息和其他费用,尽管你应该意识到出租额外空间的潜在陷阱,包括当地的分区规则。

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    拥有租赁房产的利弊

    租赁物业的弊端

    拥有租赁房产也有缺点。它们包括:

    缺乏流动性

    房地产不是流动资产。即使在最热的市场,也很容易需要几个月才能完成销售。如果你的时机是由紧急事件或其他意外事件决定的,你快速卖出的需求可能得不到最好的价格。

    不断上涨的税收和保险费

    你房贷的利息和本金可能是固定的,但不能保证税收不会涨得比你能加的房租还快。随着自然灾害的发生,保险费也可能激增。

    困难的房客

    尽管你在审查潜在租户时尽职尽责,但你最终可能会遇到不理想的租户。例如,他们可能很穷或要求很高,付款晚,忘记关水,等等。或者它们可能具有破坏性,在这种情况下,税法中的折旧免税额可能严重不足。然而,你总是可以在标准租赁表格中添加一个附加条款,详细说明有关入住、宠物、吸烟、房客保险等的规则。保证金在这里也有帮助。

    邻里衰落

    在理想的情况下,你的投资物业将在其他维护良好的住宅中繁荣发展,当地的便利设施将得到改善。因此,您的现金流将稳步增加,您的成本保持稳定。然而,社区可能会改变,你的投资可能会随着时间的推移而贬值。你应该关注你投资的地方政治,就像你会关注你居住的地方一样。通过一些尽职调查,你可以最大限度地减少这种风险。

    税码的不利变更

    税法也不能幸免于变化。它可以通过减少或取消部分或全部自有住房和流通企业税收优惠的方式进行改变。

    房东角色

    做楼主不适合所有人。你可能会对增加租金感到害羞,或者对别人对待你的财产的方式持保护态度,这可能会导致冲突。你甚至可以和你的房客成为朋友,或者他们已经是你的家人或朋友了。举例来说,如果你不能对租金上涨或物业管理持坚定态度,你最终可能会收取远低于市场价格的租金,或者是价值被低估的物业。

    保养

    在维护一处房产时,会出现小修和大修。一些业主可以通过自己做工作来省钱。然而,大多数人缺乏时间、工具或技能进行家庭维修。期望支付定期承包商费用。

    特殊考虑

    无论你是购买一套主要住房还是租赁房产,重要的是要考虑抵押贷款利率的变化。低固定利率抵押贷款通常是抵御通胀的良好手段。如果你是房东,定期提高房租是抵消房产维护费用上涨的一种方式。

    2020年6月的利率徘徊在3.13%的历史低点附近,新冠肺炎大流行的影响造成了损失。预计利率将在整个夏季继续下降。相比之下,2017年至2019年间的抵押贷款利率在4%至4.5%之间。在过去的50年里,抵押贷款利率平均在8%左右。虽然这些利率代表着一种对立的统一,但同样重要的是要记住,投资性房地产的抵押贷款利率通常高于传统住宅。

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    作者: 爱财富网

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