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房地产投资物业如何估值

分析房地产投资价值的方法类似于股票基本面分析中使用的方法。因为房地产投资通常不是短期交易,所以分析现金流和后续回报率对于实现有利可图的投资目标至关重要。为了获利,投资者必须知道如何…

分析房地产投资价值的方法类似于股票基本面分析中使用的方法。因为房地产投资通常不是短期交易,所以分析现金流和后续回报率对于实现有利可图的投资目标至关重要。为了获利,投资者必须知道如何评估房地产的价值,并对每个人将获得的利润做出有根据的猜测,无论是通过房地产升值、租金收入还是两者兼有。准确的房地产估值可以帮助投资者在买卖房产时做出更好的决策。

关键要点

  • 房地产估价是决定房地产投资经济价值的过程。
  • 资本化率是评估创收财产的一个关键指标。
  • 净营业收入(NOI)衡量的是在增加融资成本和税收之前产生收入的资产的盈利能力。
  • 两个关键的房地产估价方法包括贴现未来NOI和总收入乘数模型。
  • 不利的一面是,由于房地产市场的流动性和透明度不如股票市场,因此很难获得必要的信息。
  • 股票估值通常通过两种基本方法进行:绝对值和相对值。房地产物业估价也是如此。

    用适当的贴现率对未来净营业收入(NOI)进行贴现,类似于对股票的现金流贴现估价。同时,在房地产中整合总收入乘数模型相当于股票的相对价值估值。下面,我们将看看如何使用这些方法来评估房地产。

    房贷歧视是违法的。如果你认为自己受到了基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄的歧视,你可以采取一些措施。其中一个步骤是向消费者金融保护局或美国住房和城市发展部(HUD)提交报告。

    资本化率

    房地产投资者在进行房地产估价时,最重要的假设之一是选择合适的资本化率,也称为上限率。

    资本化率是要求的房地产回报率,扣除价值增值或折旧。简单来说,这是适用于NOI的利率,以确定一个财产的现值。

    例如,假设一处房产预计将在未来十年为NOI带来100万美元的收入。如果以14%的资本化率贴现,该物业的市值将为:

    7,142,857美元(1,000,000.14美元),其中:\begin{aligned}&$7,142,857 \ big(\ frac { \ $ 1,000,000 } { 0.14 } \ big)\ \ & \ textbf { where:} \ \ & \ text { Market value } = \ text {净收入}/{ \ text { cap rate } } \ end { aligned } $ 7,142,857(0.14美元)

    如果该房产以650万美元的价格出售,7,142,857美元的市值是一笔不错的交易。但是,如果销售价格是800万美元,这是一笔糟糕的交易。

    确定资本化率是衡量创收财产价值的关键指标之一。虽然在计算一个公司的加权平均资本成本(WACC)时有些复杂,但投资者可以使用几种方法来找到合适的资本化率,包括以下方法:

  • 累积法
  • 市场抽取法
  • 投资组合法
  • 构建方法

    计算上限利率的一种常用方法是累积法。从利率开始,加上:

  • 适当的流动性溢价——由于房地产的非流动性而产生
  • 收回溢价——土地净增值账户
  • 风险溢价——揭示房地产市场的整体风险敞口
  • 假设利率为6%,非流动性利率为1.5%,再捕获溢价为1.5%,风险率为2.5%,权益性房地产的资本化率为11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5%)。如果净营业收入为200,000美元,物业的市场价值为1,739,130美元(200,000 / 0.115美元)。

    执行这个计算非常简单。然而,复杂性在于评估资本化率各个组成部分的准确估计,这可能是一项挑战。累积法的优点是它试图定义和准确地衡量贴现率的各个组成部分。

    市场抽取法

    市场提取法假设有可比较的创收财产的当前、现成的NOI和销售价格信息。市场提取法的优点是资本化率使直接收益资本化更有意义。

    资本化率的确定相对简单。假设一个投资者可能会在NOI购买一个预计能产生50万美元收益的停车场。该地区现有三个可比较的创收停车场:

  • 停车场1的NOI价值25万美元,售价300万美元。资本化率为8.33%(250,000美元/3,000,000美元)。
  • 停车场2的NOI价值40万美元,售价395万美元。资本化率为10.13%(400,000美元/3,950,000美元)。
  • 停车场3的NOI价值185,000美元,售价200万美元。资本化率为9.25%(185,000美元/2,000,000美元)。
  • 考虑到这三个可比资产的平均上限利率,9.24%的总资本化率将是市场的合理代表。利用这个资本化率,投资者可以确定他们正在考虑的资产的市场价值。停车场投资机会的价值为5,411,255美元(500,000 / 0.0924美元)。

    投资组合法

    在投资组合法中,资本化率是用同时使用债务和股权融资的房地产的个别利率来计算的。这种方法的优点是,它是融资性房地产投资最合适的资本化率。

    第一步是计算偿债基金系数。这是在未来的某个时间点,每个周期必须留出一定金额的百分比。假设NOI价值950,000美元的房产有50%的融资,使用7%利息的债务在15年内摊销。其余的用股权支付,要求回报率为10%。偿债基金系数计算如下:

    SFF= I(1+I)n 1其中:SFF=偿债基金系数i=定期利率,通常表示为ani =年百分比率\ begin { aligned } & SFF = \ frac{i}{(1+i)^n-1}\&\textbf{where:}\&\text{sff}=\text{sinking基金系数} \ \ & i = \ text {定期利率,通常表示为} \ \ & \ phantom { i = } \ text {年百分比率} \ \ & n = \ text {期数,通常表示为年数} \ end { aligned } SFF =(1+I)n 1 I其中:SFF =偿债基金系数i=定期利率

    输入数字,我们得到:

  • 0.07 / (1 + 0.07)15 – 1
  • 这相当于3.98%。贷款人必须支付的利率等于偿债基金系数加上利率。在这个例子中,结果是10.98% (0.07 + 0.0398)。

    因此,使用50%的债务权重和50%的股权权重的加权平均利率或总资本化率为:

  • 10.49%[(0.5 x 0.1098)+(0.5 x 0.10)]
  • 因此,该房产的市场价值为:

  • ,056,244 (0,000 / 0.1049)
  • 1:55

    如何对房地产投资物业进行估值

    估价方法

    绝对估值模型确定未来流入现金流的现值,以获得资产的内在价值。最常见的方法是股息贴现模型(DDM)和贴现现金流(DCF)技术。

    另一方面,相对价值法建议,两种可比较的证券应该根据其收益进行类似的定价。将市盈率(P/E)和销售价格等比率与同一行业的其他公司进行比较,以确定一只股票是低估还是高估。

    与股权估价一样,房地产估价分析应采用这两种程序来确定一系列可能的价值。

    贴现未来NOI

    根据贴现净营业收入计算房地产价值的公式为:

    市值= NOI1r g = noi1其中:NOI=净营业收入=房地产资产要求收益率g=NOI增长率\ begin { aligned } & \ text { Market Value } = \ frac { NOI _ 1 } { R-g } = \ frac { NOI _ 1 } { R } \ \ & \ text BF { where:} \ \ & NOI = \ text {净营业收入} \ \ & r = \ text {房地产资产要求收益率} \ \ & g = \ text { NOI增长率\&r=\ text

    NOI反映了扣除运营费用后,但在扣除税款和利息之前,该房产将产生的收益。但是,在扣除费用之前,必须确定从投资中获得的总收入。

    预计租金收入最初可以根据附近的可比物业进行预测。通过适当的市场调查,投资者可以确定租户在该地区支付的价格,并假设类似的每平方英尺租金可以适用于该物业。基础设施租金的增加在公式内的增长率中得到考虑。

    由于高空置率是对房地产投资回报的潜在威胁,如果资产没有得到充分利用,应使用敏感性分析或现实的保守估计来确定放弃的收入。

    运营费用包括建筑物日常运营直接产生的费用,如财产保险、管理费、维护费和公用事业费。请注意,折旧不包括在总费用计算中。房地产的净营业收入相当于利息、税、折旧和摊销前收益。

    按照上限利率对房地产投资中的NOI进行贴现,类似于按照适当的要求回报率(根据股息增长进行调整)对未来股息流进行贴现。熟悉股息增长模型的股票投资者应该会立即发现其中的相似之处。

    总收入乘数

    总收入乘数法是一种相对估价方法,它基于一个基本假设,即同一地区的房地产将根据其帮助产生的总收入按比例估价。

    顾名思义,总收入是扣除任何营业费用之前的总收入。但是,必须预测空缺率,以获得准确的总收入估计。

    例如,如果一个房地产投资者购买了一栋100,000平方英尺的建筑,他们可以从可比的房产数据中确定,附近每平方英尺的平均月总收入为10美元。尽管投资者或可能最初假设总年收入为1200万美元(10 x 12个月x 100,000平方英尺)。英尺),在任何给定的时间,大楼里都可能有一些空置的单元。

    假设有10%的空置率,总年收入为1080万美元(1200万美元x 90%)。类似的方法也适用于净营业收入法。

    评估房地产价值的下一步是确定总收入乘数,并将其乘以总年收入。总收入乘数可以通过历史销售数据找到。查看可比房产的销售价格,将该价值除以产生的总年收入,得出该地区的平均乘数。

    这种估值方法类似于使用可比交易或倍数对股票进行估值。许多分析师会预测一家公司的收益,并将其每股收益乘以该行业的市盈率。房地产估价可以通过类似的措施进行。

    房地产估价的障碍

    这两种房地产估价方法看起来都比较简单。然而,在实践中,通过这些计算来确定创收财产的价值是相当复杂的。首先,获取所有公式输入所需的信息可能既耗时又有挑战性,例如净营业收入、资本化率中包含的保费以及可比销售数据。

    其次,这些估值模型没有适当考虑房地产市场可能发生的重大变化,如信贷危机或房地产繁荣。因此,必须进行进一步的分析,以预测和考虑不断变化的经济变量的可能影响。

    由于房地产市场的流动性和透明度不如股票市场,有时很难获得必要的信息来做出完全知情的投资决策。

    也就是说,由于购买一个大型开发项目通常需要大量的资本投资,如果这种复杂的分析导致发现一个被低估的财产(类似于股权投资),就可以产生大量的回报。因此,花时间研究所需的输入是非常值得的时间和精力。

    底线

    房地产估价通常基于类似于权益分析的策略。除了NOI贴现法和毛收入乘数法之外,还经常使用其他方法。例如,一些行业专家对城市迁移和发展模式有积极的工作知识。

    因此,他们可以确定哪些地方最有可能经历最快的升值速度。无论使用哪种方法,一个策略成功的最重要的预测因素是它被研究得有多好。

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    作者: 爱财富网

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