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如何获得房地产投资回报

投资回报率(ROI)是对一项投资的资金或利润占其成本的百分比的衡量。由于该指标显示了您的投资得到了很好的利用,因此了解什么是投资回报率以及如何计算房地产投资回报率是有好处的。 关键…

投资回报率(ROI)是对一项投资的资金或利润占其成本的百分比的衡量。由于该指标显示了您的投资得到了很好的利用,因此了解什么是投资回报率以及如何计算房地产投资回报率是有好处的。

关键要点

  • 投资回报率(ROI)衡量一项投资的资金或利润占投资成本的百分比。
  • 投资回报(ROI)显示了如何有效和高效地使用投资资金来创造利润。
  • 许多投资者将标准普尔500指数的平均回报率作为目标投资回报率的基准。
  • 投资回报率(ROI)是一个会计术语,表示扣除相关成本后收回的投资金额的百分比。对于非会计人员来说,这听起来可能令人困惑,但公式可以简单地表述如下:

    投资回报率=收益-成本成本地点:收益=投资收益成本=投资成本\开始{对齐} & \ text {投资回报率} = \frac {成本}-\ text {成本} } \ \ & \ textbf {其中:} \ \ & \ text {收益} = \ text {投资收益} \ \ & \ text {成本} = \ text {投资成本} \ \ \ end {对齐}投资回报率=成本收益-成本地点:收益=投资收益成本=投资成本

    这个等式似乎很容易计算。然而,许多变量开始发挥作用,包括维修和维护成本,以及杠杆作用——借款(带利息)的金额进行初始投资。这些变量会影响投资回报率。

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    如何计算房地产投资的投资回报率

    计算投资回报率的复杂性

    当你购买房产时,融资条款会极大地影响投资的整体成本。在计算投资回报率时,当一个财产被再融资或进行第二次抵押贷款时,可能会出现复杂的情况。第二笔贷款或再融资贷款的利息可能会增加,贷款费用可能会收取——这两者都会降低投资回报率。

    维护成本、财产税和公用事业费也可能增加。如果住宅租赁或商业地产的所有者支付了这些费用,则需要插入所有这些新数字来更新投资回报率。

    用可调利率抵押贷款购买的房产也可能需要复杂的计算——这是一种利率在贷款期间定期变化的贷款。

    我们来看看计算ROI的两种主要方法:成本法和自掏腰包法。

    成本法

    成本法通过将一项资产的权益除以该资产的成本来计算投资回报率。

    举个例子,假设一处房产是以10万美元的价格买下的。经过维修和修复,投资者多花了50,000美元,该房产当时的价值为200,000美元。这使得投资者在该房产中的权益头寸为50,000美元(200,000—[100,000 + 50,000] = 50,000)。

    要使用成本法,将权益头寸除以与购买、维修和修复物业相关的所有成本。

    在本例中,投资回报率为50,000美元÷150,000美元= 0.33,即33%。

    现金支付法

    由于投资回报率更高,房地产投资者更喜欢自掏腰包的方法。使用上面例子中的数字,假设相同的财产以相同的价格购买,但是这一次,购买是通过贷款和20,000美元的首付融资的。

    因此,自付费用仅为20,000美元,外加50,000美元的维修和康复费用,自付费用总额为70,000美元。财产价值为200,000美元,权益头寸为130,000美元。

    在这种情况下,投资回报率为13万美元÷20万美元= 0.65,即65%。这几乎是第一个例子投资回报率的两倍。当然,区别在于贷款:杠杆作为增加投资回报率的手段。

    什么是房地产投资者的良好投资回报?

    一个投资者认为“好”的投资回报率对另一个投资者可能是不可接受的。良好的房地产投资回报率因风险承受能力而异——你愿意承担的风险越多,你期望的投资回报率就越高。相反,厌恶风险的投资者可能乐于接受较低的投资回报率,以换取更多的确定性。

    然而,总的来说,为了使房地产投资有价值,许多投资者的目标是达到或超过标准普尔500指数的平均回报。历史平均标准普尔500指数回报率为10%。

    当然,投资房地产不一定要买实物。房地产投资信托(REITs)像交易所的股票一样交易,它们可以提供多样化,而不需要拥有和管理任何财产。总的来说,房地产投资信托的回报比实物资产更不稳定(毕竟,它们是在交易所交易的)。在美国,以摩根士丹利资本国际(MSCI)美国房地产投资信托基金指数(U.S. REIT Index)衡量,房地产投资信托基金的年回报率为12.99%。

    投资回报不等于利润

    当然,在ROI能够以实际现金利润实现之前,必须先把房产卖出去。通常情况下,房产不会按其市场价值出售。一笔房地产交易可能会以低于最初要价的价格成交,这将减少该房产最终投资回报率的计算。

    此外,还有与出售房地产相关的成本,如维修、油漆和景观美化费用。房产广告的费用也应该包括在内,还有评估费用和房地产经纪人的佣金。

    房贷歧视是违法的。如果你认为自己受到了基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄的歧视,你可以采取一些措施。其中一个步骤是向消费者金融保护局或美国住房和城市发展部(HUD)提交报告。

    广告和佣金费用都可以与服务提供商协商。有不止一处房产要做广告和出售的房地产开发商更有条件与媒体和经纪人协商优惠价格。然而,多项销售的投资回报率,以及不同的广告、佣金、融资和建设成本,提出了复杂的会计问题,最好由专业人士来处理。

    底线

    根据上面提到的所有变量,计算房地产的投资回报率可以简单也可以复杂。在一个强劲的经济中,投资房地产——包括住宅和商业——已被证明是非常有利可图的。即使在衰退的经济中,当价格下跌和现金短缺时,就像新冠肺炎大流行后可能发生的那样,许多房地产便宜货可供有钱投资的投资者购买。当经济复苏时(这是不可避免的),许多投资者可以获得可观的利润。

    然而,出于所得税或资本利得税的目的,房地产业主被敦促在申报前从可靠的来源获得专业的税务建议。

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    作者: 爱财富网

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