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出租房屋:过程如何运作

如果你像大多数购房者一样,你需要贷款来购买新房子。要获得资格,你必须有良好的信用评分和现金作为首付。没有这些,传统的拥有住房的途径可能不是一个选项。 然而,还有一种选择:租者有其屋…

如果你像大多数购房者一样,你需要贷款来购买新房子。要获得资格,你必须有良好的信用评分和现金作为首付。没有这些,传统的拥有住房的途径可能不是一个选项。

然而,还有一种选择:租者有其屋协议,你可以租一套房子一段时间,在租期到期前购买。租赁协议由两部分组成:标准租赁协议和购买选择权。

这里有一个纲要,告诉你应该注意什么,以及租赁给拥有者的过程是如何运作的。这比租赁更复杂,你需要采取额外的预防措施来保护你的利益。如果你想买房,这样做可以帮助你判断这笔交易是否是一个好的选择。

关键要点

  • 租者有其屋协议是指你承诺在一段特定的时间内租赁一处房产,并选择在租赁期满前购买。
  • 租赁-拥有协议包括一个标准的租赁协议和一个在以后购买房产的选择。
  • 租赁期权合同赋予你在租约到期时购买房子的权利,而租赁购买合同要求你购买房子。
  • 您在整个租赁期间支付租金,在某些情况下,付款的一定比例将应用于购买价格。
  • 根据一些租赁合同,你可能需要维护房产并支付维修费用。
  • 不可退还的预付费用

    在租赁协议中,你(作为买方)向卖方支付一次性的、通常不可退还的预付费用,称为期权费、期权金或期权对价。这笔费用让你可以选择在将来的某个时候买房子。期权费通常是可以协商的,因为没有标准费率。不过,费用通常在购买价格的1%到5%之间。

    租赁-期权与租赁-购买

    重要的是要注意,有不同类型的租赁-拥有合同,其中一些比其他合同更方便消费者,也更灵活。租赁期权合同给你权利,但不是义务,在租约到期时购买房子。如果你在租赁结束时决定不购买该房产,期权就到期了,你可以离开,而没有任何义务继续支付租金或购买。租购合同并非总是如此。

    要有购买的选择权而没有购买的义务,需要是租赁-期权合同。因为法律术语可能很难解读,所以在签署任何东西之前,与合格的房地产律师一起审查合同总是一个好主意,这样你就知道你的权利和你要做的事情。

    注意租赁-购买合同——在租赁结束时,你可能有法律义务购买房子,不管你是否负担得起。

    同意购买价格

    租房协议应该明确何时以及如何确定房屋的购买价格。在某些情况下,你和卖方会在合同签订时就购买价格达成一致,通常价格高于当前市场价值。在其他情况下,价格是在租约到期时根据房产当时的市场价值确定的。许多买家更喜欢“锁定”购买价格,尤其是在房价趋于上涨的市场。

    向委托人申请租金

    你将在整个租赁期内支付租金。问题是每笔付款的一部分是否适用于最终的购买价格。举个例子,如果你连续三年每月支付1200美元的租金,其中的25%计入购房,你将获得10800美元的租金抵免(1200 x 0.25 = 300美元;300美元x 36个月= ,800)。通常情况下,租金略高于该地区的现行利率,以弥补您获得的租金抵免。但是要确保你知道你付了保险费会得到什么。

    在一些合约中,你必须支付的全部或部分期权金可以在收盘时应用于最终的购买价格。

    出租房屋维修

    根据合同条款,您可能负责维护该物业并支付维修费用。通常,这是房东的责任,所以仔细阅读你的合同细则。因为卖家最终要对任何房主协会费用、税收和保险负责(毕竟这仍然是他们的房子),他们通常选择支付这些费用。不管是哪种情况,你都需要租房者的保险单来赔偿个人财产的损失,并在有人在家受伤或你意外受伤时提供责任保险。

    确保维护和修理要求在合同中明确说明(请你的律师解释你的责任)。维护物业,如修剪草坪、耙树叶、清理排水沟等。,与更换损坏的车顶或使电气符合规范大不相同。不管你是负责所有的事情还是只是负责修剪草坪,在签署任何协议之前,先检查一下房子,进行评估,并确保财产税是最新的。

    购买房产

    合同结束时会发生什么部分取决于你签署的是哪种协议。如果你有一份租赁期权合同,并想购买房产,你可能需要获得抵押贷款(或其他融资)才能全额支付给卖方。

    相反,如果你决定不买房子——或者在租赁期结束时无法获得融资——期权到期,你就搬出了家,就像你租了任何其他财产一样。你很可能会丧失在此之前支付的任何款项,包括期权费和任何租金抵免,但你没有任何义务继续租房或买房。

    如果你有一个租赁购买合同,你可能有法律义务在租赁期满时购买该房产。这可能会有很多问题,尤其是如果你不能获得抵押贷款。租赁期权合同几乎总是比租赁购买合同更可取,因为它们提供了更大的灵活性,如果租赁到期时你不愿意或无法购买房屋,你不会有被起诉的风险。

    对待这个过程就像你直接买房子一样:做你的尽职调查,研究这个地区,与附近的其他房子比较价格,研究合同,研究卖家的历史。

    如果您遇到与新冠肺炎有关的财务困难,作为冠状病毒刺激计划的一部分,联邦政府、州、市和私人贷款机构可以为租房者和房主提供防止止赎、驱逐和提供抵押贷款减免的计划。

    理想的出租给自己的候选人

    如果你是一个有抱负的房主,但从财务角度来说,还没有完全准备好,租房协议可能是一个很好的选择。这些协议让你有机会理清你的财务状况,提高你的信用评分,并在“锁定”你想拥有的房子的同时为首付存钱。如果期权金和/或一定比例的租金归入购买价格,这是他们经常做的,你也可以建立一些权益。

    虽然租贷协议传统上面向的是那些没有资格获得合格贷款的人,但租贷行业在很大程度上忽视了第二类候选人:那些在昂贵、不合格的贷款市场上无法获得抵押贷款的人。“在高成本的城市房地产市场,巨额(不合格)贷款是标准,有很大的需求为财务上可行的,有信誉的人提供更好的解决方案,这些人还不能或不想获得抵押贷款,”旧金山创业公司韦尔豪斯的创始人兼首席执行官马乔里·舒尔茨说。

    舒尔茨说:“随着房价上涨,越来越多的城市被排除在符合贷款限额的价格之外,并被推向巨额贷款,问题从消费者转移到了家庭金融业。”由于严格的自动承销指导方针和20%至40%的首付要求,即使有财务能力的人在这些市场上也很难获得融资。

    “任何不寻常的事情——比如收入方面的——都会让好的收入者处于‘离群’状态,因为承销商不能把他们整齐地放进一个盒子里,”舒尔茨说。这包括那些有非传统收入的人、自营职业者或合同工,或者没有美国信用记录的人(例如,外国人),以及那些根本没有银行要求的不合格贷款的20%至40%的巨额首付的人。

    高成本市场并不是你会发现租赁自有房产的明显地方,这也是韦尔豪斯与众不同的地方。但所有潜在的“租者自置”购房者都将受益于试图将其以消费者为中心的特征写入“租者自置”合同:期权费和每次租金支付的一部分以美元对美元的价格购买房屋,租金和购买价格被锁定长达五年,参与者可以建立股权并捕捉市场升值,即使他们决定不购买。根据Scholtz的说法,参与者可以以公平的市场价值“套现”:韦尔豪斯出售房子,参与者保留市场升值加上他们通过租金“买断”付款积累的任何股权。

    在你签合同之前

    当你考虑租入自有房产时,你应该采取什么措施?请务必:

    选择正确的条款

    输入租赁期权协议,而不是租赁购买协议。

    获得帮助

    请一位合格的房地产律师来解释合同,帮助你了解自己的权利和义务。如果交易对你不够有利,你可能想在签署之前协商一些问题,或者避免交易。

    研究合同

    确保你明白:

  • 截止日期(什么时候到期)
  • 期权费和租金支付——以及每种支付在购买价格中占多少
  • 如何确定购买价格
  • 如何行使您的购买选择权(例如,卖家可能会要求您提前提供书面通知,说明您的购买意向)
  • 是否允许养宠物
  • 谁负责维修、房主协会会费、财产税等等
  • 什么叫“保养”:只是修剪草坪、耙草等。或者大修,例如修理屋顶。
  • 研究家庭

    下令进行独立评估,获得财产检查,确保财产税是最新的,并确保没有财产留置权。

    研究卖家

    检查卖方的信用报告,寻找财务困难的迹象,并获得一份产权报告,以了解卖方拥有该房产的时间——他们拥有该房产的时间越长,股权越多越好。

    仔细检查细则

    在什么情况下你会失去购买房产的选择权?根据某些合同,如果你只交了一次房租就迟到了,或者你没有书面通知卖方你的购买意向,你就失去了这项权利。

    底线

    租房协议允许潜在的购房者立即搬进房子,在试图获得抵押贷款之前,有几年的时间来提高他们的信用评分和/或为首付存钱。当然,必须符合某些条款和条件,按照租到自己的协议。即使有房地产经纪人协助这个过程,在你签署任何东西之前,咨询一位合格的房地产律师也是至关重要的,他可以澄清合同和你的权利。

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    作者: 爱财富网

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