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商业房地产定义

什么是商业地产(CRE)? 商业房地产(CRE)是专门用于商业相关目的或提供工作空间而不是作为居住空间的财产,而居住空间将构成住宅房地产。最常见的情况是,商业地产出租给租户进行创收…

什么是商业地产(CRE)?

商业房地产(CRE)是专门用于商业相关目的或提供工作空间而不是作为居住空间的财产,而居住空间将构成住宅房地产。最常见的情况是,商业地产出租给租户进行创收活动。这一大类房地产可以包括从单一店面到大型购物中心的一切。

商业房地产包括几个类别,如各种零售商、办公空间、酒店和度假村、购物中心、餐馆和医疗保健设施。

关键要点

  • 商业房地产是指专门用于商业或创收目的的财产。
  • 商业地产的四大类包括:办公空间;工业;多家庭租赁;和零售。
  • 商业地产为投资者提供了租金收入和一些潜在的资本增值。
  • 与住宅房地产相比,投资商业房地产通常需要投资者更加老练,投入更多资金。
  • 公开交易的房地产投资信托(REITs)是个人间接投资商业房地产的一种可行方式。
  • 商业地产基础

    商业房地产和住宅房地产构成了房地产的两个主要类别。住宅物业包括为人类居住而保留的建筑,不用于商业或工业用途。顾名思义,商业房地产用于商业,作为租户住宅的多单元租赁物业被归类为房东的商业活动。

    商业地产通常根据功能分为四类:

  • 办公空间;
  • 工业用途;
  • 多户出租;和
  • 零售。
  • 个别类别也可以进一步分类。比如办公空间,往往被定性为A类、B类或c类。

  • A级代表了美学、年龄、基础设施质量和位置方面的最佳建筑。
  • 乙类建筑通常较旧,在价格上不如甲类建筑有竞争力。投资者经常将这些建筑作为修复的目标。
  • C类建筑是最古老的,通常超过20年,位于不太吸引人的地区,需要维护。
  • 请注意,一些分区和许可机构进一步划分了工业地产——用于制造和生产商品,尤其是重型商品的场所——但大多数人认为它是商业地产的一个子集。

    商业租赁

    一些企业拥有它们所占据的建筑。然而,更典型的情况是商业物业被租赁。通常,一个投资者或一群投资者拥有这栋建筑,并向在那里经营的每个企业收取租金。商业租赁价格——在一段时间内占用一个空间的价格——通常以每平方英尺的年租金为单位。相反,住宅房地产的价格是以年租金或月租金来计算的。

    商业租赁通常为期1年至10年或更长时间,办公和零售空间通常平均租期为5年至10年。这可以与更短期的年度或逐月住宅租赁形成对比。

    房地产市场分析师公司世邦魏理仕集团(CBRE Group,Inc .)在2017年进行的一项研究中,分析师亚历克斯·克拉希科夫(Alex Krasikov)发现,租赁期限与租赁空间的大小成正比。此外,数据显示,在不断上涨的市场环境下,租户会签订长期租约以锁定价格。但这不是他们唯一的驱动因素。由于与其需求相匹配的房产有限,一些需要大面积空间的租户将签订长期租约。

    商业地产租赁有四种主要类型,每种类型都要求房东和房客承担不同程度的责任。

  • 单一净租赁让承租人负责缴纳财产税。
  • 双网(NN)租赁让租户负责缴纳财产税和保险。
  • 三网(NNN)租赁让承租人负责支付财产税、保险和维护。
  • 在总租赁下,承租人只支付租金,房东支付建筑的财产税、保险和维护费用。
  • 管理商业地产

    拥有和维护租赁的商业地产需要业主进行全面和持续的管理。业主可能希望雇佣一家商业房地产管理公司来帮助他们寻找、管理和留住租户,监督租赁和融资选择,并协调财产维护和市场营销。商业房地产管理公司的专业知识是有帮助的,因为管理这种财产的规则和条例因州、县、市和行业以及规模而异。

    房东通常必须在最大限度地提高租金和最大限度地降低空房率和房客流失率之间取得平衡。对于CRE的所有者来说,周转可能是昂贵的,因为空间必须适应不同租户的特定需求——比如说,如果一家餐馆要搬进一个曾经被瑜伽馆占用的房产。

    投资商业地产

    投资商业房地产利润丰厚,可以对冲股市的波动。投资者在出售时可以通过房产升值赚钱,但大部分回报来自租户租金。

    直接投资

    投资者可以使用直接投资,通过拥有有形财产成为房东。最适合直接投资商业房地产的人是那些对该行业有相当多知识的人,或者是那些能雇用这样做的公司的人。商业地产是一种高风险、高回报的房地产投资。这样的投资者很可能是高净值个人,因为CRE投资需要大量资本。

    理想的物业位于一个低CRE供应和高需求的地区,这将提供优惠的租金。该地区的当地经济实力也影响CRE购买的价值。

    间接投资

    或者,投资者可以通过拥有各种市场证券(如房地产投资信托基金(REI Ts)、投资于商业地产相关股票的交易所交易基金(ETF))或投资于银行和房地产经纪人等迎合商业房地产市场的公司,间接投资于商业市场。

    商业地产的优势

    商业地产最大的优势之一是诱人的租赁价格。在新建筑数量受到土地或法律限制的地区,商业房地产可以获得可观的回报和可观的月现金流。工业建筑的租金通常较低,尽管与办公楼相比,它们的间接成本也较低。

    与住宅房地产相比,商业房地产还受益于与租户签订的相对较长的租赁合同。只要长期租户占据该建筑,这种长租赁期限给商业房地产持有者带来了相当大的现金流稳定性。

    除了提供稳定、丰富的收入来源,商业房地产还提供了资本增值的潜力,只要房地产维护良好并保持最新。像所有形式的房地产一样,它是一种独特的资产类别,可以为平衡的投资组合提供有效的多样化选择。

    商业地产的弊端

    对于大多数想直接投资商业地产的人来说,规章制度是主要的阻碍因素。商业地产的税收、购买机制和维护责任隐藏在层层法律文件中。这些要求根据州、县、行业、规模、分区和许多其他名称而变化。大多数商业房地产投资者要么有专业知识,要么有一批懂专业知识的人。

    另一个障碍是租户更替带来的风险增加,尤其是在零售业务意外关闭、房产空置而几乎没有提前通知的经济环境下。

    就住宅而言,一个租户的设施要求通常反映了以前或未来租户的要求。然而,对于商业物业,每个租户可能有非常不同的需求,需要昂贵的装修。然后,业主必须调整空间,以适应每个租户的专业贸易。空置率低但租户周转率高的商业物业,由于新租户的装修成本,可能仍会亏损。

    对于那些希望直接投资的人来说,购买商业地产比购买住宅地产要昂贵得多。此外,尽管房地产通常属于流动性更差的资产类别,但商业建筑的交易往往进展特别缓慢。

    Pros

  • 对冲股票市场

  • 高收益收入来源

    来自长期租户的稳定现金流

    资本增值潜力

    直接投资需要更多资本

    更严格的监管

    较高的翻修费用

    非流动资产

    商业地产展望与预测

    美国商业房地产市场在2008-2009年衰退期间受到重创,但自2010年以来每年都有所增长。这些收益帮助弥补了几乎所有衰退时期的损失。

    CBRE发布的年度报告《2019年美国房地产市场展望》认为:

    Although it is late in the economic cycle, the outlook remains very good for all four major commercial real estate asset types. There will be minimal appreciation in values, but income returns should remain healthy.

    然而,其他指标表明,商业房地产市场在衰退后的增长周期中已经见顶。根据加州房地产公司Ten-X Growth的数据,2018年底商业地产定价仅比2017年上涨1%。

    一份十倍报告指出,2018年商业地产的最终总额证实了他们对经济周期后期定价的看法。该公司的研究发现,空置率在上升,租金增长在放缓,市场利率在上升

    据《福布斯》报道,随着2017年普遍的商店关闭加剧并持续到2018年,零售行业尤其被证明是更广泛的商业房地产市场的一个痛点。例如,受欢迎的购物中心REIT Westfield Corporation在2016年年中至2017年末期间股价下跌约30%,随后在2018年1月扭转了一些损失。尤尼贝尔-罗达姆科公司以158亿美元收购了韦斯特菲尔德公司,成立了尤尼贝尔-罗达姆科-韦斯特菲尔德公司(URW)。

    然而,大多数公司认为房地产市场总体保持健康。摩根大通在其《2019年商业地产展望》中,基本上呼应了CBRE的观点,称2018年是商业地产租金和估值上涨的第九年。摩根士丹利预计,这一速度将会放缓,但会持续下去,直到2019年后才会出现下滑。

    请注意,到目前为止,新冠肺炎疫情并没有真正导致房地产价值大幅下跌,房地产价值保持稳定,甚至有所上升,很像2020年秋季的股市。这是2020年发生的经济后果和10年前发生的经济后果之间的一个关键区别。

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    作者: 爱财富网

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