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卖方融资房地产交易的来龙去脉

谈到住宅房地产融资,大多数交易遵循一个熟悉的过程。卖家找到一个愿意购买的买家,这个买家拥有所需的收入、工作经历和信用评分,有资格获得抵押贷款,贷款机构提供资金为交易融资。 但是,如…

谈到住宅房地产融资,大多数交易遵循一个熟悉的过程。卖家找到一个愿意购买的买家,这个买家拥有所需的收入、工作经历和信用评分,有资格获得抵押贷款,贷款机构提供资金为交易融资。

但是,如果传统融资不可用,买方和卖方仍然想私下进行销售,怎么办?输入所谓的卖方融资。顾名思义,卖房子的人资助购买。

关键要点

  • 在住宅房地产交易中,一种选择是卖方融资,卖方为买方融资购买。
  • 卖方融资交易比传统交易更快、更便宜。
  • 买方需要确认卖方可以自由融资(他们没有抵押贷款或他们的抵押贷款人允许),并且应该准备好支付首付。
  • 卖方融资通常比传统抵押贷款期限短。
  • 交易双方应聘请专业人士提供指导,并起草合同和本票。
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    卖方融资房地产交易的来龙去脉

    卖方融资是如何运作的?

    银行不参与卖方融资的销售;买方和卖方自己做安排。他们开出一张期票,列明利率、买方对卖方的付款时间表以及买方违约的后果。与涉及抵押贷款的销售不同,没有从买方到卖方的本金转移,而仅仅是一个在一段时间内偿还这笔款项的协议。

    只有两个主要参与者参与,业主融资可能比以传统方式出售房屋更快、更便宜。没有等待银行贷款官员、承销商和法律部门,买家通常可以用更少的钱进入一个家。

    卖方融资的优势

    这种传统融资的替代方式在某些情况下或在抵押贷款难以获得的地方可能会有用。在如此紧张的情况下,卖方融资为买方提供了另一种形式的信贷。

    反过来,卖家通常可以卖得更快,而不必像贷款人通常要求的那样进行昂贵的维修。此外,由于卖方为销售提供资金,该房产可能会获得更高的销售价格。

    降低结算成本

    对于卖方融资的销售来说,成交成本确实更低。在没有银行参与的情况下,该交易避免了抵押贷款或贴现点的成本,以及发行费和贷款人在融资过程中通常收取的大量其他费用。至少从表面上看,贷款条款也有更大的灵活性,从所需的首付和利率到协议条款。

    卖方的融资通常只持续相当短的一段时间,比如五年,在这段时间结束时会有一笔巨额付款到期。理论上——或者至少是希望——买家最终会向传统贷款人再融资,以提高信用度为武器,并在家里积累了一些资产。

    买方卖方融资

    对于卖方融资的所有潜在好处,使用它的交易对双方来说都有风险和现实。以下是买家在敲定卖家出资的交易之前应该考虑的问题。

    不要期待比抵押贷款更好的条件

    随着卖方融资交易条款的敲定,灵活性经常会遇到现实。卖方消化他们的财务需求和风险,包括买方违约贷款的可能性,以及潜在的昂贵和混乱的驱逐过程的前景。

    对买家来说,结果可能是发人深省的。例如,你有可能获得比银行提供的更优惠的利率,但你更有可能支付更多,可能比现行利率高出几个百分点。

    作为一名买家,你可能必须提供与典型抵押贷款规模相当的首付——即房产价值的20%或更多。

    你可能需要向卖家推销自己

    对你没有资格获得传统抵押贷款的原因开诚布公是明智的。当卖家检查你的信用记录和其他背景资料,包括你的工作、资产、财务索赔和证明人时,一些信息可能会以某种方式出现。

    但也要确保你指出在卖方尽职调查期间可能不会出现的对你借贷能力的任何限制。一个潜在的买家,他有可靠的信用和可观的首付,可能最近开始了一项新的业务,因此在两年内没有资格获得贷款。

    准备提议卖方融资

    提供卖方融资的房主经常公开宣布这一事实,希望吸引没有资格获得抵押贷款的买家。不过,如果你没有提到卖方融资,询问一下也无妨。然而,与其问业主融资是否是一种选择,你可能想提出一个具体的建议。例如,你可以说,“我的报价是全价,降价20%,卖方融资35万美元,6%,用5年期气球贷款在30年内摊销。如果两三年不再融资,四五年就把利率提高到7%。”

    确认卖方可以自由融资销售

    当卖方完全拥有财产时,卖方融资是最简单的;房产抵押带来了额外的麻烦。为房产的产权搜索付费将会确认它在契约中的描述是准确的,并且没有抵押或税收留置权。

    根据杰森·伯克霍尔德的说法,他是宾夕法尼亚州兰开斯特市威切特房地产经纪公司的房地产经纪人。“大多数抵押贷款都有‘到期出售’条款,禁止卖方在未付清抵押贷款的情况下出售房屋。因此,如果卖方进行业主融资,而抵押贷款公司发现了这一点,它将认为房屋“已售出”,并要求立即全额偿还债务,这样贷方就可以取消抵押品赎回权。”

    卖方融资

    如果你正在考虑为出售房屋融资,请记住这些提示和现实。

    你不必长期为销售提供资金

    作为卖方,你可以在任何时候把期票卖给投资者或贷款人,然后买方把钱寄给他们。这可能发生在收盘的同一天,所以卖家可以立即得到现金。

    换句话说,卖家不需要现金,也不需要成为贷款人。但是,请注意,你可能不得不接受低于票据全部价值的部分才能出售,这样会降低你的财产回报。根据专门从事二级市场融资的Amerinote Xchange公司的数据,房地产本票的售价通常为面值的65%至90%。

    让卖家融资成为你推销房产的一部分

    由于卖方融资相对较少,从房地产上市开始,宣传你正在提供的事实。在文本中添加“卖方融资”字样将提醒潜在的买方及其代理人该选项已摆在桌面上。

    当潜在买家看你的房子时,提供更多关于融资安排的细节。准备一份描述融资条款的信息表。

    卖方应提供卖方融资是什么的一般解释,因为许多买方会不熟悉它。

    寻求税务建议并考虑贷款服务帮助

    由于卖方融资的交易会造成税务问题,所以请一位财务规划师或税务专家作为你销售团队的一员。此外,除非你是一个经验丰富的贷款人,考虑雇佣一家贷款服务公司来收取每月付款,发布声明,并执行与管理贷款有关的其他杂务。

    如何构建卖方融资交易

    在卖方出资的交易中,双方都应该聘请房地产律师或房地产代理人来撰写和审查销售合同和本票,以及相关的任务。尽量寻找在卖方融资房屋交易方面有经验的专业人士,如果可能的话,也要寻找在你居住的地方有经验的专业人士,因为一些相关的规定(比如那些管理大额支付的规定)确实因司法管辖区而异。

    专业人士还可以帮助买方和卖方决定最适合他们的特定协议和销售情况。如果不是卖方融资的交易,房地产投资者和房地产经纪人唐·泰珀(Don Tepper)指出,除了传统的抵押贷款安排,“实际上还有许多其他购买方式”。泰珀指出,这些安排包括租赁选择权、租赁购买、土地合同、契约合同、股权分享和打包抵押贷款。“大多数买家和房地产经纪人不知道这些是如何运作的,”他说。

    底线

    卖方融资是一个好的选择吗?对大多数人来说,卖方融资既不寻常又不熟悉,在充满挑战的房地产市场中,它可能是一个有用的选择。然而,这种安排会给买家和卖家带来一些特殊风险,明智的做法是寻求专业帮助来减轻这些风险,并让这一过程顺利进行。

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    作者: 爱财富网

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