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应该拍卖买房吗?

想购置房产吗?除了搜索房地产清单和与房地产经纪人合作的传统渠道之外,还有其他购买方式。你也可以通过拍卖购买房产。 1:25 应该拍卖买房吗? 关键要点: 在拍卖会上买房子比通过通常…

想购置房产吗?除了搜索房地产清单和与房地产经纪人合作的传统渠道之外,还有其他购买方式。你也可以通过拍卖购买房产。

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应该拍卖买房吗?

关键要点:

  • 在拍卖会上买房子比通过通常的程序购买风险更大。对房地产拍卖的运作方式进行良好的教育至关重要。
  • 你可以通过地方政府、房地产中介和RealtyTrac.com、Auction.com等网站找到房屋拍卖。
  • 拍卖物业通常不允许进行房屋检查或以任何合法方式亲自查看内部。如果你承担不起在糟糕的条件下购买房产的风险,坚持拍卖,允许你在投标前检查房产。
  • 审查并理解所有拍卖规则,对你感兴趣的任何财产进行尽职调查——例如,在出价前检查索赔、留置权和占有者。
  • 拍卖买房如何运作

    拍卖购买的好处包括扩大你的选择,也可能打折购买。与传统方式相比,你在购买拍卖行时面临的竞争可能更少,但你也将面对不同的潜在买家群体——通常是有经验的投资者。

    也许在拍卖会上购买的最大风险是你对待售房产的了解有限,这使得一个昂贵的失误成为可能。此外,就像任何房地产购买一样,你需要阅读、理解和签署大量文书工作(最好在房地产律师的帮助下)。

    房地产知识中充满了以远低于市场价值的价格拍卖房屋的故事,这样的便宜货确实存在。然而,拍卖通常是一种比通过通常程序购买房产更具风险的方式。这一现实使得了解edu房地产拍卖的运作方式和谨慎对待你考虑竞标的房产变得至关重要。

    “许多人错误地认为拍卖房屋是一笔好交易,”约翰·迈尔斯(John Myers)说。他是位于新墨西哥州阿尔伯克基的迈尔斯房地产公司(Myers & Myers Real Estate)的房地产经纪人和合格经纪人。“一些拍卖房屋是一笔好交易,而另一些可能是一个大错误。”

    为了帮助你避免犯一个大错误,这里有住宅物业拍卖的基本知识,所以你可以决定这个选项是否对你有用——你是想住在这个物业里,还是纯粹把它作为一种投资。

    房屋如何在拍卖中结束

    有两种常见的方式可以让一栋房子最终被拍卖。

    止赎拍卖

    当房主至少几个月没有支付抵押贷款时,他们可能会陷入违约,最终被取消抵押品赎回权。当这种情况发生时,银行会向县记录员提交违约通知。如果房主不支付欠款,或者与贷款人重新谈判抵押贷款,贷款人可以将房子拍卖,并强迫房主支付欠款。这些止赎拍卖由银行雇佣的受托人举行。

    财产税违约拍卖

    另一种房屋拍卖的方式是房主不支付评估的财产税。在这些情况下,扣押财产的是未支付的税务授权,而不是银行。由此产生的税收留置权拍卖由当地郡长、职员或县或当地税务机关的审计办公室进行。

    参加拍卖

    无论拍卖类型如何,这些活动都可能在当地政府法院和酒店会议室等场所举行,而且这些面对面的拍卖会很快完成。房地产拍卖也越来越多地在网上进行,可能会持续几天或几周。

    据佛罗里达房地产投资公司House Heroes LLC的联合创始人厄尔·怀特(Earl White)称,拍卖买房一直并将继续受到欢迎。House Heroes LLC是一家购买房屋、公寓和住宅空置土地的房地产投资公司。他说:“业主和房地产专业人士会转移到竞争不那么激烈的地方。”。“自然,拍卖房产产生的报价更少,导致销售价格更低。然而,止赎拍卖不提供(房地产)危机时期存在的折扣。”

    怀特继续解释说,当可用的房产减少时,由于房屋升值和有利的抵押贷款利率,买家的积极性会很高。他说,网上拍卖增加了竞争,推高了价格。

    寻找房地产拍卖

    找到拍卖的一种方法是直接联系当地政府或访问他们的网站获取信息,然后通过电话跟进以确认细节。另一种是通过RealtyTrac.com和Auction.com等网站。然而,在线信息并不总是准确的。

    房产可能被列为止赎前,因为业主拖欠付款。这些房产可能永远不会被出售,因为它们的所有者赶上付款或与贷款人达成协议。

    当地的房地产代理商和经纪人也可以成为宝贵的资源。不幸的是,你可能发现他们并不急于提供帮助,因为代理人和经纪人不会在现场拍卖中自动赚取佣金。然而,这些房地产经纪人可以通过在线拍卖赚取佣金。

    多重列表服务数据

    怀特表示,对于潜在买家来说,直接多重上市服务(MLS)报告远比在线上市更有价值,因为它们包含了上市的全部数据,包括照片,最重要的是,还有非公开的经纪人评论。“非公开评论很重要,因为它们指明了影响销售价格和上市天数的关键信息,”怀特说。这些信息可以涵盖财产缺陷、融资选项、占用和租户租赁。

    评估拍卖财产的最好方法是与房地产经纪人、评估师和承包商合作。这些行业代表了解建筑和改造成本,并能准确估计物业的价值和可能需要的工程成本。

    怀特说,虽然各地的规定各不相同,但美国国土安全部和县的记录通常只对房地产许可证持有者开放。以他的经验,如果你联系他们,他们通常很乐意免费帮忙。

    怀特还指出,面对面拍卖已经消失,因为甚至更小的县也已经将它们转移到网上。迈阿密和棕榈滩是两个税收和止赎拍卖现在都完全在线的地方。

    请记住,止赎拍卖经常被推迟或取消,即使是在最后一刻。贷方可能没有得到它需要的所有文件,或者借方可能已经想出了一个避免止赎的解决方案。

    投标人需要知道什么

    在房地产拍卖投标之前,你应该了解你所承担的风险。一次糟糕的购买可能会困扰你多年。你还需要了解拍卖的规则,并准备在尝试参与之前遵循它们。

    你必须注册,并向举行拍卖的实体提交可退还的押金,押金为房产预期售价的5%至10%。如果拍卖是亲自进行的,请务必在预定开始前至少一个小时签到,并获得一张官方卡,当您准备出价时,您将筹集到这张卡。

    在拍卖中赢得一处房产有两种不同的方式。

  • 在贷方确认拍卖中,贷方不必接受你的出价,即使你是最高出价者。
  • 在绝对拍卖中,中标者获得财产。
  • 拍卖的起拍价可能是抵押贷款的余额,也可能是旨在刺激竞价的较低金额。在止赎拍卖中,贷方不得从拍卖中获利。通常,这些房产是亏本出售的;如果有利润的话,它应该在抵押贷款和任何其他留置权被支付后被归还给丧失抵押品赎回权的房主。拍卖房产并不总是划算的——例如,拍卖人可以设定房产的隐藏底价,这是必须出价的最低价格。

    “无论买家是亲自还是在网上参加拍卖,他们都必须记住,每处房产都有一个门槛价格,在这个价格下,明智的购买可能会变成愚蠢的购买,他们不能让事件、地点或他们的情绪影响他们的决定,”罗恩·休姆斯(Ron Humes)建议道,他自2000年以来一直是房地产经纪人,目前是肯塔基州列克星敦后现代营销公司(Post Modern Marketing)的运营副总裁。

    访问属性

    拍卖物业很少为潜在买家提供与传统销售物业相同的准入水平。虽然有些拍卖公司确实提供开放日,但你很可能不被允许在方便的时候和你的代理人一起浏览房产。

    “我个人不会建议客户在没有进行眼球测试的情况下远程购买房产,”加州圣何塞的房地产律师兼经纪人大卫·罗伯逊(David Roberson)说。他和妻子在三个州拥有22处租赁房产,他是硅谷物业管理集团的所有者和经营者。无论是你还是你信任的投资团队,都应该在法律上或财务上对你正在考虑的房地产和你正在打交道的人进行彻底的评估。

    同样,休姆斯警告说,除非专业人士已经进行了现场评估,否则关于财产当前或未来价值的报道可能是不准确的,这些专业人士知道如何收集和评估所有必要的细节。评估拍卖房产的最佳方法是与专业人士——阿根房地产公司、评估师和承包商——合作,他们了解建筑和改造成本,能够准确评估房产的当前和未来价值以及所需工程的成本。

    财产状况和检查

    一栋房子可能会有各种各样的问题——记住,它以前属于那些负担不起抵押贷款或财产税的人,所以房主可能也负担不起任何日常维护或修理。此外,一旦房子的丢失不可避免,房主可能会故意忽视它,甚至严重损坏它。此外,空置的房产可能被擅自占地者破坏或占用。

    假设物业从外表看起来很可怕,那么很可能从内部看起来也很可怕。拍卖物业按原样出售,您需要能够负担任何和所有的维修费用。虽然这可能很诱人,但你不应该为了更好地了解房产状况而擅自闯入。你可能在电视上看到过脚蹼进入后院、窥视甚至爬进窗户,但这样做是非法的,你肯定不想打扰任何人占据这个家,这不仅是出于礼貌,也是为了你的安全。从当地政府记录中寻找关于该房产所有权历史的信息,与当地房地产经纪人交谈,并恭敬地向邻居询问信息。

    拍卖物业通常不允许进行房屋检查或以任何合法方式亲自查看内部。如果你承担不起在糟糕的条件下购买房产的风险,坚持拍卖,允许你在投标前检查房产。没有这些信息,在你成为业主之前,你很难知道你会得到什么,一个物业的维修费用会是多少,以及它的真正价值。

    即使你能得到家庭检查,这仍然有它的局限性。在你入伙之前,墙后、天花板上和地板下的问题可能不会很明显。如果公用设施关闭,您可能无法检测到泄漏、电气问题、设备损坏或暖通空调设备故障。

    支付选项:提前计划

    拍卖房产通常需要大量现金。每个拍卖公司和县政府都有自己的付款要求,但你可能需要现金来确保你的投标权。首付金额和购买方式通常取决于财产和拍卖行。通过以传统方式购买银行自有资产,可以获得更灵活的融资选择。拍卖不是购买止赎权的唯一方式。

    至于付款,拍卖中的竞拍者应携带现金、汇票或本票支付拍卖人要求的金额。通常,你必须在赢得拍卖后立即全额支付财产。偶尔,你可能要等到第二天才能完成付款。未能完成付款可能会导致您的存款被没收,并被禁止在未来的拍卖。准备好提供资金证明,表明您可以完成购买。如果您是作为一个实体投标,如有限责任公司、信托公司或有限合伙公司,而不是作为个人投标,您可能需要出示您的实体文件。

    赢家通过代管和关闭,就像他们与任何其他家庭购买。房产拍卖的竞拍者通常是能够支付现金的房地产投资者。对于允许融资购买的拍卖,你需要提前获得资格预审。一些拍卖行更喜欢你和他们的附属出借人一起工作,并且会在拍卖会上邀请那些出借人。然而,做你的研究之前,以确定利率可从竞争的贷款人。这些信息可能会给你一些筹码。

    此外,确保你了解你将支付的拍卖费用。休姆斯说:“在拍卖中购买的房屋多次需要拍卖人、银行、律师和其他公司的成本和费用,这些公司需要将财产带到拍卖现场。”“10%的拍卖费、银行利息和罚款、律师费、12%的销售携带费和物业准备费转嫁给买家的情况并不少见。”

    检查任何索赔、留置权和占有者

    在你出价之前,你会想雇一家产权搜索公司,看看谁可能对该房产拥有留置权。作为所有者,你将对任何留置权负责,这意味着你的口袋里会有更多的钱。

    可能还有其他针对房屋的索赔——不仅是税收留置权,还有承包商留置权或第二次抵押。投标人应与拍卖公司核实,以确保财产所有权清晰。如果你真的赢得了拍卖,你会想在托管期间或结束后立即购买产权保险,以保护自己免受产权搜索期间未发现的任何留置权的影响。

    在某些情况下,(前)业主或擅自占地者将占据该房产,你将不得不驱逐他们——这通常是一个漫长的过程,充其量是不愉快的,最坏的情况是昂贵的。如果能提前给他们几千美元让他们搬出去并交出钥匙,可能会更有利。

    在你拿到头衔之前,不要做任何事情。避免在拿到销售证书后立即开始装修或搬进酒店的冲动。您仍然需要等待10天左右才能收到您的所有权证书。在你持有该证书之前,财产实际上不是你的;房主仍然可以通过向法院提出异议或还清贷款来保留他或她的房屋所有权。

    底线

    止赎房屋可能在财务上有吸引力,但在购买前有许多障碍要考虑。此外,仅仅因为一套房子在拍卖会上出售,并不意味着你能以一个好价格买到它(或者说这套房子无论如何都是一笔好买卖——这可能是一个钱坑)。然而,对于精明、聪明和积极的个人来说,财产拍卖作为一种廉价获得住房或投资财产的方式值得探索。

    也就是说,可以考虑不拍卖的房产作为替代方案。“当与拥有房产股权的卖家谈判时,有可能找到更好的交易,他们可以代表自己谈判,而无需拍卖的所有相关罚款和费用,”休姆斯建议道。“在拍卖会上,购买房产作为商业模式的公司可能会有更多的竞争。拍卖房屋对普通购房者来说并不总是最好的交易。

    如果你有兴趣在拍卖会上买到便宜货,还有很多要学的。拍卖是一种比通过房地产中介购买房产风险更大的方式。非常重要的一点是,你要对招标过程和你感兴趣的项目有非常好的了解。与当地房地产代理或经纪人合作,确定潜在的房产可能会有所帮助,尽管他们可能不会感兴趣,除非你能达成补偿协议。

    最后,确保在投标前彻底审查所有拍卖规则,并对财产进行尽职调查。寻求房地产经纪人的建议——最好是有止赎销售经验的——以确保你明白如果你是中标者,你的责任和义务是什么。

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    作者: 爱财富网

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