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关于业主协会需要了解的9件事

许多住宅社区有一个房主协会(HOA)结构,以帮助保持社区的清洁和凝聚力的氛围。此外,当你在“有计划的开发”中购买公寓、联排别墅或独栋住宅时,你可能还会遇到HOA结构。 虽然HOA有…

许多住宅社区有一个房主协会(HOA)结构,以帮助保持社区的清洁和凝聚力的氛围。此外,当你在“有计划的开发”中购买公寓、联排别墅或独栋住宅时,你可能还会遇到HOA结构。

虽然HOA有时会免除房主的一些责任,但他们也可以承担一些房主的义务。在你买房子之前,让你成为HOA的一部分,这里是你需要知道的,以及你应该问协会和你以及你的家人的问题。

关键要点

  • 许多公寓、合作社,甚至一些社区都有由成员居民组成的房主协会(HoA)。
  • HOA成员从居民中选出,负责维护场地、主保险、社区公用设施以及建筑综合体或社区的整体财务。
  • 大多数人道主义援助机构将要求所有单位业主支付每月维护费,还可能要求一次性特别评估,以支付大量社区费用。
  • HOA的规章制度将明确规定哪些是协会的责任,哪些是业主的责任。
  • 计划开发HOAs

    搬进一个有计划的开发项目通常需要你加入社区的HOA,并支付费用来帮助维护公共区域、共享结构和外部。会员资格还要求你遵守协会的契约、条件和限制(CC&R)。比方说,这些规定可能会阻碍你拥有一个紫色前门的梦想,或者把你的房车留在车道上的梦想,因为交通规则和条例通常包括关于你家的外观和你可以在外面停车的车辆的规定。

    根据应用微观经济学家怀亚特·克拉克的数据分析,从统计学上讲,美国人有五分之一的机会住在属于HOA的房子里。自克拉克的估计得出(2017年)以来,有住房抵押贷款的房地产进一步飙升。

    有计划发展的生活对你来说是一个好的选择吗?如果是的话,哪些有可能最适合你的Hoa?这些问题的答案不仅取决于你的财务状况,还取决于你对共享设施的热情、对规则和条例的宽容以及对自治的满意——因为大多数人道主义机构都由生活在发展中的志愿者监督。

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    处理业主协会的9个技巧

    1.收费范围很广

    一项使用美国社区调查记录的Trulia研究发现,2015年HOA月平均费用为331美元。平均价格从密歇根州沃伦市每月218美元的低点到纽约市每月571美元的高点不等。Trulia发现,在整体上有更多单元的旧建筑和综合体中,费用通常更高。

    亚利桑那州格伦代尔RE/Max Professional的房地产经纪人内特马丁内斯(Nate Martinez)表示,该开发项目的设施数量和规模也影响房价。例如,一个由大门守卫、有会所和高尔夫球场的开发项目,可能会比一个提供最低安全性和只有适度公共区域的开发项目收取更高的费用。

    由于面积、位置和朝向的不同,即使在一个开发项目中,费用也会有所不同,所有这些都会影响该物业所需的维护费用。

    大多数多重上市服务(MLSs)包括HOA费用在内的财产上市。马丁内斯说,这应该可以确保你可以通过REMAX.com、Zillow.com、Realtor.com和其他上市网站获得这些信息。

    你还应该了解费用随着时间的推移增加了多少,增加了多少。如果可以的话,获取过去10年HOA会费的印刷历史。马丁内兹说,HOA的费用通常不会超过一年。根据马丁内斯的经验,HOA的增长通常是提前3到5年制定的,使用的是对未来公用事业、劳动力、维护等成本的估计。

    如果可以的话,检查一下这些预测。因为它们只是估计,马丁内斯建议你也检查一下根据HOA的规章制度每年允许增加的费用数额。在一个新的综合体中,该研究有助于确定最初的HOA费用是否具有吸引力,甚至是人为的,为了吸引房主而被低估,并且有可能随着时间的推移而大幅增加,以弥补收入和成本之间的差距。

    另一方面,情况也可能相反——也就是说,随着更多的房屋被添加到开发项目中,更多的房主可以分担HOA的固定成本,HOA的新开发费实际上可能会随着时间的推移而略有下降。

    2.你得到的也各不相同

    西雅图RE/MAX on Market的管理经纪人约翰·曼宁(John Manning)表示,当你在一个托管社区购买一套房子时,你实际上是在购买除物理居住空间之外的一系列法律义务和权利。HOA负责的具体权利、服务和设施可能与收费范围一样广泛。“一个有大门的社区可能有大门维护作为房主之间的唯一协议,或者可能有一个HOA有法律权威来管理更多,”他说。

    看看哪些包括(和不包括)会影响你的家庭财务。比如说,收垃圾要付费吗?水电费包括在内吗?哪些?有线和/或互联网服务怎么样?

    请记住,无论你是否使用,你都将支付额外津贴,如娱乐设施。找出游泳池和网球场等便利设施的开放时间,以确定它们是否符合您的日程安排。如果你认为你想和朋友或家人分享这些设施,检查一下与客人使用相关的规则和费用。

    将费用——以及它们的包含和排除——与该领域的其他发展相比较,尤其是那些已经在你的入围名单上的。经纪人曼宁说:“如果你想了解你所在地区的HOA山脉,最好的途径是通过专业的房地产经纪人,他们对业主协会非常了解。”。

    3.可能会收取额外费用

    HOA可以采用几种财务管理方法中的一种。这些选择尤其会影响它如何为意外支出和资本投资(如更换暖通空调系统)提供资金。

    根据约翰·曼宁(John Manning)的说法,“一些协会更喜欢手头有大量的现金储备,以满足维护、法律或管理义务。另一些则收费较低,并依靠特殊评估——在HOA费用之外征收的资金——进行维修和保养。”这些税收类似于地方政府有时征收的税收评估。

    评估路线是这样的:当一项重大支出出现时,比如更换屋顶或电梯,而HOA储备银行没有资金支付,协会可能会对每个房主进行特殊评估。这些税收可能高达数千美元。

    曼宁表示,储备基金的规模不仅取决于HOA的做法,还取决于建筑的年龄、条件和设施。开发项目通常会制定多年期维修和资本投资计划,包括年度成本以及在需要支出时储备基金的预期余额。

    要求查看这些文件,特别注意所需支出与储备基金余额的一致性。阅读这些电子表格时,专业帮助可能很有价值。曼宁说,他的公司将“让客户与一位分析财务发展的会计师讨论财务报表”。"

    HOA应该能够提供这样一份清单。也问问以后有没有什么专项评估的规划。请注意,规模经济可能意味着对某项资本支出的特别评估在成员众多的机构间组织中可能较小,而在成员较少的机构间组织中可能较高,在这些机构中,类似的支出将有较少的业主为其提供资金。

    4.费用和您的抵押批准

    当考虑在一个有计划的开发项目中购买房产时,你当然会把它的HOA会费的影响考虑到你的整体财务中。未来的抵押贷款机构也将如此。

    正如房产税一样(顺便说一句,在大多数开发项目中,房产税不包括在HOA的费用中),银行在决定你能负担多大的抵押贷款时,会考虑你每月的HOA费用。因此,当你在属性中做决定时,你可能会纠结于令人烦恼的权衡。与选择低费用或不收费的替代房产相比,更高的HOA费用可能会让你花在房子上的批准金额更少。

    有趣的是,费用的存在并不一定会降低财产的价值;如果说有什么不同的话,那就是有相反效果的证据。微观经济学家克拉克的研究发现,在对房屋大小和位置进行均衡后,属于HOA的房产平均售价比不属于某个协会的房产高出约4%。他发现,当房子和开发是新的时,溢价最高;它随着年龄的增长而下降。

    你的潜在贷款人可以提供抵押贷款支付数字,你应该已经有了财产税和HOA费的数字。如果你刚刚开始找房子——还没有和y贷款人建立关系——使用在线抵押贷款计算器来估计你要找的本金可能的抵押付款,并输入其他相关信息,包括你计划的首付。

    同样,任何与你交谈的贷款人都可以提供这一点。或者,许多在线抵押计算器,包括我们上面链接的计算器,也允许你向抵押贷款人请求利率和最高批准金额的报价。

    5.契约很重要

    由于任何特定HOA的规则和条例可能是独特的,不要依靠二手信息或过去在其他发展中的经验来了解什么是HOA的规则和公约。好好想想你是否能和他们一起生活。

    如果你在HOA的网站上找不到这些房产中介,请让你的房产中介帮你购买,或者直接联系HOA。一定要检查文件是否是最新的,然后再继续购买过程。

    你会发现自己受到的限制比你想象的要多。除了控制门的颜色之类的东西,抄送和回执可能会限制你的草可以长多高,你是否可以种植或移除树木,你可以在街上或车道上停放哪种类型的车辆(例如,禁止停放房车并不少见),围栏可以有多高,以及你可以在临街的窗户上使用哪种类型的覆盖物。

    如果对环境友好的生活是个人的优先考虑,检查HOA的绿色规定,从你家周围可以种植什么开始,以及如何保持植被。

    例如,一些HoA不允许旱耕,这是一种适合干旱气候的环境友好型景观,并可能限制您种植的任何花园的大小和组成。规则也可能规定使用特定的肥料、杀虫剂或洒水系统来维护院子,并禁止堆肥堆和太阳能电池板等。

    检查任何语言,可能会阻止你,甚至只是复杂,出租你的财产。什么被认为是习惯取决于管辖权。“在西雅图地区,短期(度假)租房禁令很常见。曼宁说:“由于抵押贷款机构可能不愿意贷款给出租率较高的建筑,因此住房机构有兴趣限制非自有住房的比例。”。

    6.冲突管理

    就像在任何社区一样,在一个有计划的开发项目中会出现分歧,有时是因为某些居民违反了规定。在你购买之前,探索规则是如何制定和执行的,以及对违反规则的人施加什么惩罚。

    制裁可以很严厉。在一些房屋租赁协议中,结果可能包括被罚款或起诉,或者让HOA对你的房屋设置留置权。请特别注意HOA是否可以因您未支付HOA会费或因CC&R违规而未支付罚款而取消您的财产赎回权。

    询问解决任何冲突的流程,以及HOA如何管理规则的增加或修改。

    要求提供协会必须解决的冲突和违反规则的清单或其他说明。如果这些信息没有详细说明诉讼,那就问问这些吧。一定要检查过去、现在或悬而未决的与HOA有关的诉讼。此外,审查任何此类案件的结果。

    7.HOA的声誉

    由于该协会本质上是社区的超级地方政府,调查谁管理它以及这些人在一起运作得如何是有好处的。

    HoA由社区居民监督是非常常见的,他们作为志愿者,由协会成员选举产生。然而,有些协会完全是专业管理的。如果一家私人公司管理HOA,在你购买之前调查它的声誉。如果HOA有一些员工,或者是它外包任务的公司,询问这些实体和他们所做的工作。

    如果可以的话,和这栋楼的一些现业主谈谈——最好是那些不在HOA董事会,但已经在这栋楼里住了几年的人。董事会的职能是怎样的?意见分歧通常是以文明和建设性的方式处理的吗?警惕频繁的,甚至是永久的戏剧迹象。和其他一些管理机构一样,Hoa可能会受到利己主义、权术和小政治的阻碍。

    安排时间与HOA总统交谈,了解您是否希望此人代表您对发展做出决策。也问问总统,关于居民对在董事会任职的兴趣:这样做的动机高还是相对冷漠?这种对话也可能激励你(或不激励你)有朝一日自己加入董事会,这一举动需要你当选,并为你的新职责放弃一些空闲时间。

    8.遵守HOA

    不要指望协会和你感兴趣的房子的现任主人之间会有任何悬而未决的问题。如果不能及时解决这些问题,当你接管财产时,你可能会继承这些问题。

    一些潜在的问题可能是显而易见的,如死亡或杂草丛生的景观或剥落的油漆。相反,业主是否在未获得HOA批准的情况下对物业进行了外部改善或其他变更?如果这些改变不符合规定,如果你拥有房产,你会怎么样?作为销售协议的一部分,你可以强迫业主解决问题,或者在交易结束时提供现金。

    9.保险责任

    与财产所有权一样,计划开发中的保险条款也可以划分,HOA负责一些风险或领域,房主负责其他领域。

    这些通常是州法律规定的。例如,在佛罗里达州,HOA的一套共管公寓必须为所有公共财产投保,包括建筑的每个部分,直到一个单元的未完工的干墙。同时,房主有责任为他们单位内的所有个人财产投保,包括电器、地板、橱柜、窗户处理等。

    查看你将要居住的州的法律,了解需求的精确划分。确认您考虑的物业的HOA符合这些要求。

    如果您正在考虑在容易遭受重大自然灾害(如洪水、地震、暴风雪、野火、龙卷风或飓风)的地区购买公寓或联排别墅,灾难保险尤其重要。曼宁说:“在太平洋西北部,地震保险(在计划开发中)非常普遍,尽管不是必需的。”。

    检查HOA是否提供额外的保险作为在开发区内拥有的额外津贴。曼宁说,“前瞻性的HOA可以通过这种方式让公寓建筑更具吸引力”。他们可能会加上“地震和其他类型的危险保险,[这]将反映在房主的HOA会费。”当然,你应该确认这种额外的保险是否也延伸到房主的法律责任范围,或者只延伸到HOA管辖的范围。

    底线

    生活在一个有计划的发展中——并且部分地被HOA的规则所统治——可能是一件喜忧参半的事情。它提供了一种前景,用对你家的一些控制来换取维护它的责任的减少,以及享受共享的便利设施和安全的好处。然而,它也可以用一个典型社区的多样化外观来换取一个更加统一的外观,尽管这样会降低邻居的装饰品味或草率的维护习惯成为你的问题的可能性。

    你对这些权衡的接受程度将决定你在公寓或其他“计划好的家”中的快乐程度。如果你决定继续购买,一定要聘请专业人士,包括房地产经纪人,他们熟悉规划的开发和HoA,因为与购买独栋住宅相比,这些有许多不同寻常的方面。

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    作者: 爱财富网

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