房地产是由土地组成的有形财产，通常包括在土地上发现的任何结构或资源。投资物业是房地产投资的一个例子。人们通常购买投资性房地产，目的是通过租金收入赚钱。有些人购买投资物业，目的是在短期内出售。

不管意图如何，对于投资房地产投资组合多样化的投资者来说，衡量投资回报以确定房地产的盈利能力是很重要的。这里有一个快速的投资回报率，如何计算你的租赁物业，以及为什么在你购买房地产之前知道一个物业的投资回报率是很重要的。

什么是投资回报？

投资回报率衡量一项投资的资金或利润占该项投资成本的百分比。它显示了投资资金是如何有效地用来产生利润的。了解投资回报率可以让投资者评估将资金投入某项投资是否是明智的选择。

投资回报率可以用于任何投资——股票、债券、储蓄账户和一块房地产。为住宅物业计算有意义的投资回报率可能具有挑战性，因为计算很容易操作，某些变量可以包括在计算中，也可以不包括在内。当投资者可以选择支付现金或抵押房产时，这可能会变得特别困难。

在这里，我们将回顾两个计算住宅租赁物业投资回报率的例子:现金购买和抵押贷款融资。

投资回报率公式

要计算任何投资的利润或收益，首先要计算投资的总回报，然后减去投资的原始成本。

为了计算投资回报率的百分比，我们将投资的净利润或净收益除以原始成本。

投资回报率=投资收益-投资成本投资回报率\ text { } = \ text { } \ frac {投资收益\ text { }-\ text { }投资成本\ Investment }投资回报率=投资成本投资收益-投资成本

例如，如果你以1000美元购买美国广播公司的股票，两年后以1600美元出售，净利润为600美元(1600-1000美元)。股票的投资回报率为60% [0(净利润)÷$ 1000(成本)= 0.60]。

计算租赁物业的投资回报率

上面的等式看起来很简单，但是请记住，房地产中有许多变量会影响投资回报率。这些包括修理和维护费用，以及计算杠杆的方法——即进行初始投资所借入的带利息的资金数额。当然，融资条款可以极大地影响投资的整体成本。

现金交易的投资回报率

如果你用现金购买房产，计算房产的投资回报率相当简单。这里有一个用现金购买的租赁房产的例子:

你付了10万美元现金买下了租赁房产。

成交成本为1000美元，改造成本总计为9000美元，使您对该物业的总投资达到110000美元。

你每月收1000美元的租金。

一年后:

你在那12个月里赚取了12，000美元的租金收入。

包括水费、财产税和保险在内的支出总计2400美元。或者每月200美元。

你的年收入是9600美元(12000-2400美元)。

要计算财产的投资回报率:

将年度回报(9600美元)除以总投资金额，即11万美元。

ROI = ，600 ÷ 0，000 = 0.087或8.7%。

你的投资回报率是8.7%。

融资交易的投资回报率

计算融资交易的投资回报率更加复杂。

例如，假设您购买了与上述相同的10万美元租赁房产，但您没有支付现金，而是进行了抵押贷款。

抵押贷款所需的首付是购买价格的20%，即20，000美元(100，000美元的销售价格x 20%)。

成交成本更高，这是典型的抵押贷款，预付总额为2500美元。

你花了9000美元重新装修。

您的自付费用总额为31，500美元(20，000美元+2，500美元+9，000美元)。

抵押贷款也有持续的成本:

假设你贷款30年，固定利率4%。对于借入的80，000美元，每月本金和利息支付将为381.93美元。

我们将每月增加同样的200美元来支付水、税和保险，使您的每月付款总额达到581.93美元。

租金收入每月1000美元，全年共计12000美元。

每月现金流为418.07美元(1000美元租金-581.93美元抵押贷款)。

一年后:

你一年的总租金收入为12，000美元，每月1，000美元。

你的年回报是5，016.84美元(418.07 x 12个月)。

要计算财产的投资回报率:

将年度回报除以您最初的自付费用(20，000美元的首付、2，500美元的关闭成本和9，000美元的改造成本)，以确定投资回报率。

ROI = ，016.84 ÷ ，500 = 0.159。

你的投资回报率是15.9%。

房屋净值

一些投资者将房屋净值加入到等式中。权益是财产的市场价值减去未偿贷款总额。请记住，房屋净值不是现金。你需要卖掉房产才能进入。

为了计算你的房屋净值，回顾一下你的抵押贷款分期偿还表，看看你的抵押贷款中有多少用于支付贷款本金。这建立了你家的资产。

股权金额可以加到年收益中。在我们的例子中，贷款的分期偿还计划显示，在最初的12个月里，总共支付了1，408.84美元的本金。

新的年度回报，包括股权部分，等于6，425.68美元(年收入5，016.84美元+股权1，408.84美元)。

ROI = ，425.68 ÷ ，500 = 0.20。

你的投资回报率是20%。

投资回报率对房地产的重要性

了解任何投资的投资回报率可以让你成为一个更知情的投资者。在你购买之前，估计你的成本和费用，以及你的租金收入。这给了你一个机会来比较它与其他类似的属性。

一旦你缩小了范围，你就可以决定你能赚多少。如果在任何时候，你意识到你的成本和费用将超过你的投资回报率，你可能需要决定是否要度过难关，并希望你能再次盈利——或者出售，这样你就不会亏损。

其他考虑

当然，拥有租赁物业可能会涉及额外的费用，如维修或维护费用，这些费用需要包含在计算中，最终会影响投资回报。

此外，我们假设该物业已出租12个月。在许多情况下，会出现空缺，尤其是在租户之间，你必须在计算中考虑到这几个月的收入不足。

租赁物业的投资回报率不同，因为它取决于物业是通过抵押贷款融资还是以现金支付。根据一般经验，预付的房产首付款越少，抵押贷款余额就越大，但投资回报率就越高。

相反，预付的现金越多，借款越少，投资回报率就越低，因为你的初始成本会更高。换句话说，融资可以让你在短期内提高投资回报率，因为你的初始成本更低。

在测量多个属性的投资回报率时，使用一致的方法非常重要。例如，如果您在评估一处房产时包括了房屋的权益，那么在计算您的房地产投资组合的投资回报率时，您应该包括其他房产的权益。这可以为你的投资组合提供最准确的观点。