您的位置 首页 投资

财产税留置权投资

投资者经常忽视的一个投资领域是财产税留置权。股票市场的日益波动,加上历史上的低利率,使得许多投资者寻求这种替代途径来提供可观的回报率。在某些情况下,这种独特的机会可以为知识渊博的投…

投资者经常忽视的一个投资领域是财产税留置权。股票市场的日益波动,加上历史上的低利率,使得许多投资者寻求这种替代途径来提供可观的回报率。在某些情况下,这种独特的机会可以为知识渊博的投资者提供出色的回报率。

财产留置权也可能带来巨大的风险,这意味着新手买家需要理解这类资产的规则和潜在的陷阱。这篇文章讨论了税收留置权,如何投资,以及这种投资工具的缺点。

关键要点

  • 税收留置权是当所有者未能支付财产税时,政府对财产提出的索赔。
  • 留置权是在拍卖中出售的,拍卖有时涉及竞标战。
  • 如果你需要取消抵押品赎回权,可能会有其他财产留置权阻止你接管。
  • 如果你得到了房产,可能会有不可预见的费用,比如维修,甚至驱逐目前的住户。
  • 你也可以投资财产留置权基金。
  • 什么是税收留置权?

    税收留置权是对未能向政府缴纳税款的个人或企业的财产的合法索赔。例如,当土地所有者或房屋所有者未能支付其财产的税款时,财产所在的城市或郡有权对财产设定留置权。留置权作为一种对财产的合法要求,以补偿未支付的欠款。附有留置权的财产不能出售或再融资,直到税款缴纳和留置权被取消。

    当留置权被签发时,市政当局会创建一个税收留置权证书,该证书反映了财产上所欠的金额,加上任何应付的利息或罚款。这些证书然后被拍卖给出价最高的投资者。如果是非常小的财产,投资者可以购买几百美元的税收留置权。然而,大多数成本要高得多。

    投资者可以从市政当局购买财产税留置权,允许他们作为新的留置权人向财产所有者收取利息。在某些情况下,他们可能取消抵押品赎回权并获得财产所有权。

    按数字划分的税收留置权

    据美国国家税收留置权协会(NTLA)执行董事布拉德·韦斯特沃称,2017年,约有140亿美元的财产税没有缴纳。这些留置权中约有三分之一随后被出售给私人投资者。地方政府从私人销售中受益,因为他们可以立即收回所涉房产的欠款。韦斯特沃说,30个州出售税收留置权证书。

    在佛罗里达州,未付财产税从2008年的12亿美元下降到2018年的7.4亿美元,“几乎是峰值的一半”,投资者留置权的可用性下降可能是一个全国性的趋势。“(当)经济健康时,更多人缴纳房产税是有道理的,”他表示。

    国家消费者法律中心(NCLC)在2012年发布的一项关于美国“其他止赎危机”的研究发现,随着房屋抵押贷款违约和失业率的上升,财产税拖欠在大衰退期间急剧上升。根据这项研究,该研究发现,美国县和市政府每年未能征收约150亿美元的财产税。

    我如何投资税收留置权?

    投资者可以购买财产税留置权,就像实际的财产可以在拍卖中买卖一样。拍卖在物理环境或在线环境下举行,投资者可以压低留置权的利率,也可以提高他们将为此支付的溢价。接受最低利率或支付最高溢价的投资者被授予留置权。买家通常会对某一特定房产进行竞购战,这会压低胜出买家的回报率。

    有税收留置权的房产购买者需要了解维修费用,以及如果他们拥有房产可能需要支付的任何其他隐藏费用。那些拥有这些房产的人可能不得不处理令人不快的任务,比如驱逐目前的居住者,这可能需要房产经理或律师的昂贵帮助。

    任何对购买税收留置权感兴趣的人都应该从决定他们想要持有留置权的财产类型开始——住宅、商业、未开发土地或有改进的财产。然后,他们可以联系他们所在城市或县的财务办公室,了解下一次拍卖的时间、地点和方式。财务办公室可以告诉投资者从哪里获得计划拍卖的财产留置权清单,以及如何进行出售的规则。这些规则将概述任何预注册要求、可接受的支付方式和其他相关细节。

    税务留置权买家须知

    买家还需要对现有房产进行尽职调查。在某些情况下,财产的现值可能低于留置权的金额。NTLA建议将拖欠税款留置权的面值除以房产的市场价值。如果该比率高于4%,潜在买家应远离该物业。此外,也可能有其他财产留置权,这将阻止投标人取得所有权。

    在一个特定的县,每一个有税收留置权的房地产都被分配了一个号码。买家可以通过号码er寻找这些留置权,以便从该县获得关于它们的信息,这通常可以在网上完成。对于每个号码,县有财产地址、所有者姓名、财产的评估价值、法律描述、财产状况的分类以及位于房屋内的任何结构。

    不要投资税收留置权,期望从中获得财产;大约98%的房主在止赎程序开始前赎回房产。

    如何从留置权中获利

    对寻找税收留置权投资机会感兴趣的投资者应联系当地负责征收财产税的税务官员。目前有2500个辖区城市、乡镇或县出售公共税收债务。

    虽然并非每个州都规定公开出售拖欠的财产税,但如果该州允许公开拍卖未支付的财产税账单,投资者应该能够决定何时何地公布这些税收供公众审查。房产税销售需要在销售前的一段特定时间内进行广告宣传。典型地,广告列出了财产的所有者、法律描述和要出售的拖欠税款的数额。

    购买财产税留置权的投资者通常被要求立即将留置权的全部金额偿还给发行城市。在美国只有两个州,税收留置权发行人收取本金、利息和任何罚款;支付留置权证书持有人,然后收取留置权证书,如果它不在文件上。财产所有者必须向投资者偿还留置权和利息的全部金额,这因州而异,但通常在10%到12%之间。如果投资者为留置权支付了溢价,在某些情况下,这可能会增加到偿还的金额中。

    还款时间表通常从六个月到三年不等。在大多数情况下,所有者能够全额支付留置权。如果所有者不能在截止日期前支付留置权,投资者有权像市政当局一样取消财产赎回权,尽管这种情况很少发生。

    通过机构投资者被动投资

    税收留置权投资需要大量的研究和尽职调查,因此,考虑通过NTLA的机构投资者进行被动投资可能是值得的。大约80%的税收留置权证书出售给NTLA成员。

    如果你想成为NTLA的一员,一年要花费500美元(对于投资少于100万美元的投资者来说)。对于机构投资者来说,会员费从2000美元到10000美元不等,这取决于他们投资组合的规模。机构投资者每年可以产生4%至9%的回报。NTLA可以帮助成为NTLA成员的感兴趣的投资者与专注于税收留置权投资的机构投资者匹配。

    投资财产税留置权的弊端

    尽管财产税留置权可以产生可观的利率,但投资者在涉足这个领域之前需要做足功课。税收留置权通常不适合新手投资者或那些对房地产缺乏经验或知识的人。

    建议投资者不要购买对环境造成损害的财产的留置权,例如加油站倾倒有害物质的财产。

    被忽略的属性

    投资者还需要非常熟悉留置权所针对的实际财产。这可以帮助他们确保他们实际上能够从所有者那里筹集资金。不管承诺的利率是多少,位于贫民窟中心的破旧房产可能都不是一笔好买卖。业主可能完全没有能力或不愿意支付所欠的税款。具有任何种类的环境损害的性质,例如来自沉积在那里的化学物质或危险材料,通常也是不希望的。

    不是被动投资

    留置权人在收到证书后需要知道自己的责任是什么。通常,他们必须在规定的时间内书面通知业主他们的购买。如果在赎回期结束前没有全额付款,他们通常还需要向他们发送第二封通知信。

    税收留置权可能到期

    税收留置权不是永久的工具。许多在赎回期结束后有一个到期日。一旦留置权到期,留置权持有人将无法收取任何未付余额。如果财产被取消赎回权,留置权持有人可能会发现财产上的其他留置权,这可能使其不可能获得所有权。

    竞争

    许多商业机构,如银行和对冲基金,都对财产留置权感兴趣。因此,他们能够以高于竞争对手的价格压低收益率。这使得个人投资者更难找到有利可图的留置权,一些人因此放弃了。然而,现在也有一些基金投资于留置权,这可能是一个新手投资者以较低的风险进入这个领域的好方法。

    税收留置权常见问题

    如果你有税收留置权意味着什么?

    如果你有税收留置权,这意味着政府已经对你的财产提出了法律索赔,因为你忽视或未能支付税收债务。在财产税收留置权的情况下,你或者忽略或者没有支付你的财产所在的城市或者郡的财产税。当这种情况发生时,你所在的城市或郡有权对财产进行留置。

    税收留置权如何运作?

    二十九个州,加上华盛顿州,DC,维尔京群岛和波多黎各,允许税收留置权销售。每个州使用稍微不同的程序来执行其税收留置权销售。

    通常情况下,当一个业主疏忽纳税后,会有一个等待期。一些州要等几个月,而另一些州要等几年,才会有税收官介入。此后,未支付的税款将在税收留置权拍卖中拍卖。这可以在线进行,也可以在物理位置进行。有时是出价最高的人获得对财产的留置权。其他拍卖授予接受最低利率和留置权的投资者。收税人用他们的钱。在拍卖中赚取收入以补偿未付的税款。一旦留置权被转移给投资者,房主就欠他们未付的财产税,外加利息(否则他们将面临财产的止赎权)。

    我在哪里可以找到待售的税收留置权?

    你可以直接打电话给你所在县的税务官,了解购买税收留置权的过程。一些县还将在其网站上公布这一过程,并提供如何注册为投标人的说明。

    当各县在其网站上列出拍卖名单时,他们还将提供关于待拍卖财产、何时拍卖以及最低出价的信息。该列表可以帮助您根据位置、物业类型、面积和最低出价确定是否有您感兴趣的物业。

    税收留置权出售中的抵押会发生什么?

    当财产被出售时,留置权仍然存在。然而,留置权仍然保留在前所有者的信用报告上。

    财产税留置权止赎发生在政府因拖欠财产税而在其管辖范围内止赎财产时。财产税收留置权优于其他留置权,因此他们的止赎权消除了其他留置权,包括抵押留置权。拖欠税款的房主通常也有未偿还的抵押贷款债务。在购买一个税收取消抵押品赎回权的财产后,如果你发现它有抵押留置权,它应该被你购买它的县删除。该县将根据税收销售结算文件解除留置权。如果这不起作用,你也可以联系留置权持有人将其移除。

    在每个州,出售税收留置权后,都有一个赎回期(尽管时间长短因州而异),在此期间,财产所有者可以通过支付拖欠的财产税来赎回他们的财产。然而,即使业主正在支付他们的财产税,如果他们在此期间未能支付抵押贷款,抵押贷款持有人可以取消房屋的赎回权。

    国税局的税收留置权是公开记录吗?

    如果为了偿还税收债务而对你的财产提出法律索赔,国税局将提交一份联邦税收留置权通知。这是一份公开文件,作为对其他债权人的警告,表明国税局对你的资产提出了安全的债权。征信机构可能会发现该通知,并将其包含在您的信用报告中。

    底线

    对于熟悉房地产市场的经验丰富的投资者来说,财产税留置权可能是一种可行的投资选择。那些知道他们在做什么并花时间研究他们购买留置权的财产的人可以随着时间的推移产生可观的利润。然而,潜在的风险使得这个舞台不适合不成熟的投资者。

    没有对房地产市场的正确研究和理解,投资者很容易得到一个所有者无法赎回的房产(以他们向你支付税款和利息的形式),而这个房产没有任何价值。这种低价值的财产最终将成为投资者的财产。

    对于那些对投资房地产感兴趣的人来说,购买税收留置权只是一种选择。购买止赎房屋或在拍卖中购买房屋也是有价值的投资机会。如果您仍然对财产税留置权感兴趣,建议您咨询您的房地产代理或财务顾问。

    本文来自网络,不代表爱财富网立场,转载请注明出处:http://www.htuba.com/news/1503.html

    作者: 爱财富网

    发表评论

    您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注

    返回顶部