房地产投资信托基金如何运作

国会在1960年建立了房地产投资信托基金，作为雪茄消费税延伸的修正案。该条款允许投资者购买商业房地产投资组合中的股票——这在以前只有富人才能通过大型金融中介获得。

REIT投资组合中的资产可能包括公寓楼、数据中心、医疗设施、酒店、基础设施(以光纤电缆、蜂窝塔和能源管道的形式)、办公楼、零售中心、自助仓库、林地和仓库。

一般来说，房地产投资信托基金专注于特定的房地产行业。然而，多样化和专业化的房地产投资信托基金可能在其投资组合中持有不同类型的资产，例如由办公和零售资产组成的房地产投资信托基金。

许多房地产投资信托基金在主要证券交易所公开交易，投资者可以在整个交易时段像股票一样买卖它们。这些房地产投资信托基金通常交易量很大，被认为是流动性很强的工具。

房地产投资信托基金

什么是合格的房地产投资信托基金？

大多数房地产投资信托基金都有一个简单的商业模式:房地产投资信托基金租赁空间并收取租金，然后将收入作为股息分配给股东。抵押房地产投资信托基金不拥有房地产，而是为房地产融资。这些房地产投资信托基金从投资利息中获得收入。

要获得房地产投资信托基金的资格，公司必须遵守《国内税收法》的某些规定。这些要求包括长期主要拥有创收房地产，并向股东分配收入。具体来说，公司必须满足以下要求才能成为房地产投资信托基金:

将至少75%的总资产投资于房地产、现金或美国国债

至少75%的总收入来自租金、房地产抵押贷款利息或房地产销售

每年以股东红利的形式支付至少90%的应税收入

作为一个公司，是一个应纳税的实体

由董事会或受托人管理

成立第一年后至少有100名股东

五人以下持股比例不超过50%

房地产投资信托基金的类型

房地产投资信托基金有三种类型:

股权REITs。大多数房地产投资信托基金是股权房地产投资信托基金，拥有并管理产生收入的房地产。收入主要来自租金(不是通过倒卖房产)。

抵押房地产投资信托基金。抵押房地产投资信托基金(Mortgage REITs)直接通过抵押贷款和贷款，或者通过收购抵押贷款支持证券，向房地产所有者和经营者放贷。他们的收入主要来自净息差——他们在抵押贷款中赚取的利息与这些贷款的融资成本之间的差额。这种模式使他们对利率上升有潜在的敏感性。

混合REITs。这些房地产投资信托基金使用股票和抵押房地产投资信托基金的投资策略。

房地产投资信托基金可以根据其股票的购买和持有方式进一步分类:

公开交易的房地产投资信托基金。公开交易的REITs股票在国家证券交易所上市，由个人投资者买卖。它们由美国证券交易委员会(SEC)监管。

公开非交易REITs。这些房地产投资信托基金也在证券交易委员会注册，但不在国家证券交易所交易。因此，它们的流动性不如公开交易的房地产投资信托基金。不过，它们往往更稳定，因为它们不受市场波动的影响。

私人房地产投资信托基金。这些房地产投资信托基金没有在证券交易委员会注册，也不在国家证券交易所交易。一般来说，私人房地产投资信托基金只能出售给机构投资者。

如何投资房地产投资信托基金

你可以通过经纪人购买股票，投资于公开交易的房地产投资信托基金——以及房地产投资信托共同基金和房地产投资信托交易所交易基金(ETF)。您可以通过参与非交易型房地产投资信托基金发行的经纪人或财务顾问购买非交易型房地产投资信托基金的股票。

房地产投资信托基金也包括在越来越多的固定收益和固定贡献投资计划中。据华盛顿reit研究公司Nareit的数据，估计有8700万美国投资者通过他们的退休储蓄和其他投资基金持有RE ITs。

美国有超过225个公开交易的房地产投资信托基金，这意味着在你决定购买哪个房地产投资信托基金之前，你要做一些功课。一定要考虑房地产投资信托基金的管理团队和跟踪记录，并找出他们的报酬。如果是基于绩效的薪酬，他们很可能会努力选择正确的投资和最佳策略。

当然，看看数字也是个好主意，比如每股收益和当前股息收益率的预期增长。一个特别有用的指标是房地产投资信托基金的营运资金(FFO)，其计算方法是将折旧和摊销加到收益上，然后减去任何销售收益。

投资房地产投资信托基金的利弊

房地产投资信托基金可以在投资组合中发挥重要作用，因为它们可以提供强劲、稳定的年度股息和长期资本增值的潜力。过去20年来，房地产投资信托基金的总回报表现优于标准普尔500指数、其他指数和通胀率。与所有投资一样，房地产投资信托有其优势和劣势。

从好的方面来看，房地产投资信托基金很容易买卖，因为大多数交易都在公共交易所进行——这一特点减轻了房地产的一些传统缺点。就业绩而言，房地产投资信托基金提供有吸引力的风险调整回报和稳定的现金流。此外，房地产对投资组合也有好处，因为它提供了多样化和基于股息的收入——股息通常高于其他投资。

不利的一面是，房地产投资信托基金在资本增值方面提供的不多。作为其结构的一部分，他们必须将收入的90%返还给投资者。因此，只有10%的应税收入可以再投资回房地产投资信托基金，以购买新的股份。其他负面影响是，房地产投资信托基金的股息按常规收入征税，一些房地产投资信托基金的管理和交易费用很高。

REIT欺诈

美国证券交易委员会(SEC)建议，投资者应该警惕任何试图出售未在SEC注册的房地产投资信托基金的人。它建议，“你可以通过美国证券交易委员会的EDGAR系统来验证公开交易和非交易房地产投资信托基金的注册。您还可以使用EDGAR来审查房地产投资信托基金的年度和季度报告以及任何招股说明书。”

咨询推荐房地产投资信托基金的经纪人或投资顾问也是一个好主意。美国证券交易委员会有一个免费的搜索工具，允许你查找投资专业人士是否获得许可和注册。

房地产投资信托的真实世界示例

选择房地产投资信托基金时，另一个考虑因素是看房地产市场中热门的行业。一般来说，哪些蓬勃发展的经济部门可以通过房地产开发？例如，医疗保健是美国增长最快的行业之一，尤其是在医疗建筑、门诊护理中心、老年护理设施和退休社区的增长方面。

一些房地产投资信托基金专注于这一领域。Healthpeak Properties(前HCP)就是一个例子。截至2020年7月22日，其市值接近144亿美元，每天交易约500万股。它的投资组合集中在三个核心资产类别:生命科学设施、医疗办公室和老年住房。