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房地产定义

什么是房地产? 房地产是土地以及附属于土地的任何永久性改善,无论是自然的还是人为的——包括水、树木、矿物、建筑、房屋、栅栏和桥梁。房地产是不动产的一种形式。它不同于个人财产,个人财…

什么是房地产?

房地产是土地以及附属于土地的任何永久性改善,无论是自然的还是人为的——包括水、树木、矿物、建筑、房屋、栅栏和桥梁。房地产是不动产的一种形式。它不同于个人财产,个人财产不是永久依附于土地的东西,如车辆、船只、珠宝、家具和农业设备。

关键要点

  • 房地产是一种“不动产”,包括土地和任何永久附属于土地的东西,无论是自然的还是人造的。
  • 房地产有五个主要类别:住宅、商业、工业、未加工土地和特殊用途。
  • 您可以通过购买房屋、租赁物业或其他物业直接投资房地产,也可以通过房地产投资信托(REIT)间接投资房地产。
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    房地产

    了解房地产

    人们经常交替使用土地、房地产和不动产等术语,但它们之间有一些微妙的区别。

  • 陆地是指地球表面向下到地心,向上到上方的空气空间,包括树木、矿物和水。
  • 房地产是土地,加上任何永久性的人造附加物,如房屋和其他建筑物。
  • 不动产——财产的两种主要分类之一——是不动产所有权所固有的利益、利益和权利。
  • 广义地说,房地产包括土地的物理表面,它上面和下面的东西,永久依附于它的东西,加上所有的所有权——包括拥有、出售、出租和享受土地的权利。

    不动产不应与个人财产混淆,个人财产包括所有不符合不动产定义的财产。个人财产的主要特征是它是可移动的。例子包括车辆、船只、家具、服装和智能手机。

    房地产的物理特征

    土地有三个物理特征,使其区别于经济中的其他资产:

  • 不动。虽然土地的某些部分是可以移动的,地形也可以改变,但任何一块土地的地理位置永远不能改变。
  • 不可破坏性。土地经久耐用,坚不可摧(永久)。
  • 唯一性。没有哪两块土地是完全相同的。尽管它们可能有相似之处,但每个包裹在地理上是不同的。
  • 房地产的经济特征

    土地还具有一些影响其投资价值的独特经济特征:

  • 稀缺性:虽然土地不被视为稀缺资源,但总供应量是固定的。
  • 改善:对土地或建筑物的任何影响财产价值的增加或改变都被称为改善。私人性质的改善(如房屋和围栏)被称为土地上的改善。公共性质的改善(如人行道和下水道系统)称为土地改善。
  • 投资的持久性:一旦土地得到改善,用于改善的总资本和劳动力代表了相当大的固定投资。尽管一栋建筑可以被夷为平地,但排水、电力、水和下水道系统的改善往往是永久性的,因为它们在经济上无法拆除(或替换)。
  • 位置或区域偏好。位置是指人们对某一特定区域的选择和品味,基于便利性、声誉和历史等因素。区位是土地最重要的经济特征之一(因此俗话说,“区位,区位,区位!”).
  • 房地产的类型

    房地产有五种主要类型:

  • 住宅房地产:用于住宅目的的任何财产。例子包括单户住宅、公寓、合作社、复式住宅、联排别墅和少于五个独立单元的多户住宅。
  • 商业房地产:专门用于商业目的的任何财产,如公寓大楼、加油站、杂货店、医院、酒店、办公室、停车设施、餐馆、购物中心、商店和剧院。
  • 工业地产:用于制造、生产、分销、储存和研发的任何财产。例子包括工厂、发电厂和仓库。
  • 土地:包括未开发财产、空地和农业用地(农场、果园、牧场和林地)。
  • 特殊用途:公众使用的财产,如墓地、政府大楼、图书馆、公园、礼拜场所和学校。
  • 房地产行业如何运作

    尽管房地产市场规模庞大且复杂,但许多人倾向于认为该行业仅由经纪人和销售人员组成。然而,数百万人实际上是通过房地产谋生的,不仅在销售领域,而且在评估、物业管理、融资、建设、开发、咨询、教育和其他几个领域。

    许多专业人士和企业——包括会计师、建筑师、银行、产权保险公司、测量师和律师——也依赖房地产行业。

    房地产是美国经济增长的一个关键驱动力。事实上,美国人口普查局公布的房屋开工量(任何给定月份新住宅建设项目的数量)是一个关键的经济指标。该报告包括建筑许可、住房开工和住房竣工数据,分为三个不同的类别:

  • 单身家庭
  • 有2-4个单元的住宅
  • 有五个或五个以上单元的多户建筑,如公寓楼
  • 投资者和分析师密切关注房屋开工,因为这些数字可以提供总体的经济方向。此外,新开工住房的类型可以为经济发展提供线索。

    例子:住房开工

    例如,如果住房开工表明单户家庭较少,多户家庭较多,这可能表明单户家庭的供应短缺即将到来,这可能会推高房价。下图显示了从2000年1月1日到2020年2月1日的20年住房开工数。

    20 years of housing starts. Source: Federal Reserve Bank of St. Louis.

    如何投资房地产

    投资房地产有许多方法。一些最常见的直接投资方式包括:

  • 自有住房
  • 租赁物业
  • 翻房子
  • 如果你购买有形财产(如出租财产、房屋倒卖),你可以通过两种不同的方式赚钱:租金或租赁收入,以及房地产价值的增值。与其他投资不同,房地产受到地理位置的显著影响。就业率、当地经济、犯罪率、交通设施、学校质量、市政服务和财产税等因素会推动房地产价格上涨或下跌。

    Pros

  • 提供稳定的收入

  • 提供资本增值

    多元化投资组合

    可以用杠杆买

    通常是非流动性的

    受高度地方性因素的影响

    需要大量的初始资本支出

    可能需要积极的管理和专业知识

    你也可以间接投资房地产。最流行的方法之一是通过房地产投资信托(REIT)——一家持有创收房地产投资组合的公司。有几种广泛的房地产投资信托基金,包括股票、抵押贷款和混合房地产投资信托基金。房地产投资信托基金根据其股票的买卖方式进一步分类:

  • 公开交易的房地产投资信托基金
  • 公开非交易REITs
  • 私人房地产投资信托基金
  • 投资房地产投资信托基金最流行的方式是购买在交易所公开交易的股票。由于股票的交易就像任何其他证券在交易所交易一样(比如股票),这使得房地产投资信托基金非常具有流动性和透明度。

    像许多股票一样,你通过股息支付和股票增值从房地产投资信托基金获得收入。除了个人REITs,还可以投资房地产共同基金和房地产交易所交易基金(ETF)。

    What We Like

  • 流动性

  • 多样化

    稳定的股息

    风险调整回报

    我们不喜欢什么低增长/低资本增值

    不享受税收优惠

    受制于市场风险

    高额费用

    抵押担保证券

    投资房地产的另一种选择是通过抵押贷款支持证券(MBS)。由于它们在引发2007-08年全球金融危机的抵押贷款危机中扮演的角色,这些受到了大量负面报道。但是,MBS仍然存在,并进行交易。

    普通投资者购买这些产品最容易的方式是通过ETF。像所有投资一样,这些产品也有一定程度的风险。然而,他们也可能提供投资组合多样化。投资者必须调查持股情况,以确保这些基金专门投资于投资级抵押贷款支持证券,而不是危机中出现的次级品种。

    MBS示例

    让普通投资者获得住房抵押贷款证券的两种受欢迎的交易所交易基金包括:

  • 先锋抵押贷款支持证券ETF (VMBS):该ETF跟踪彭博社巴克莱美国MBS浮动调整指数,该指数由联邦机构支持的MBS组成,最低资金池为10亿美元,最低到期日为一年。
  • iShares MBS ETF(MBB):该ETF专注于固定利率抵押贷款证券,跟踪彭博社巴克莱美国MBS指数。它持有的债券包括由政府支持的企业发行或担保的债券,如房利美和房地美,因此它们被评为AAA级。
  • 房贷歧视是违法的。如果你认为自己受到了基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄的歧视,你可以采取一些措施。其中一个步骤是向消费者金融保护局或美国住房和城市发展部(HUD)提交报告。

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    作者: 爱财富网

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