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收入法定义

什么是收益法? 收益法,有时被称为收益资本化法,是一种房地产评估方法,允许投资者根据房地产产生的收益来估计房地产的价值。计算方法是将收取的租金的净营业收入(NOI)除以资本化率。 …

什么是收益法?

收益法,有时被称为收益资本化法,是一种房地产评估方法,允许投资者根据房地产产生的收益来估计房地产的价值。计算方法是将收取的租金的净营业收入(NOI)除以资本化率。

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收益法

收入法是如何运作的

收益法通常用于产生收益的房地产,是评估房地产的三种流行方法之一。其他的是成本法和比较法。房地产估价的收益法类似于金融的现金流贴现法。收益法按资本化率对租金的未来价值进行贴现。

当使用收益法购买租赁物业时,投资者会考虑产生的收益金额和其他因素,以确定在当前市场条件下该物业的售价。除了确定投资者是否可以从租赁物业中获利,贷款人还想知道如果向投资者提供抵押贷款,其潜在的还款风险。

在评估房地产的三种方法中,收益法被认为是最复杂和最困难的。

特殊考虑

当使用收益法购买租赁物业时,投资者还必须考虑物业的状况。可能需要的潜在大修理会大幅削减未来利润。

此外,投资者应该考虑房地产的运营效率。例如,房东可能会给租户租金减免,以换取完成庭院工作或其他责任。也许具体租客面临的经济困难,应该在未来几个月内扭转,房东不想驱逐他们。如果收取的租金不超过当期费用,投资者很可能不会购买该房产。

在收益法中,上限利率和估计值成反比——降低上限利率会增加估计值

投资者还必须确定在任何给定时间平均有多少单位是空的。没有收到每个单元的全部租金将影响投资者的财产收入。如果一处房产非常需要维修,并且有许多单元空置,这一点尤其重要——这表明入住率很低。如果这些单元没有被定期填充,租金征收将会低于它可能被征收的水平,并且购买该房产可能不符合投资者的最佳利益。

关键要点

  • 收益法是一种房地产估价方法,使用房地产产生的收益来估计公允价值。
  • 计算方法是净营业收入除以资本化率。
  • 买家在使用收益法时,应特别注意物业的状况、经营效率和空置情况。
  • 收入法示例

    在收益法中,投资者使用可比资产的市场销售来选择资本化率。例如,当评估一个特定县的四单元公寓楼时,投资者会查看同一县类似房产的近期售价。在计算资本化率之后,投资者可以用这个比率来划分租赁物业的NOI。例如,净营业收入(NOI)为700,000美元、选定资本化率为8%的房产价值为875万美元。

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    作者: 爱财富网

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