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苏世民描述了他的投资过程。

苏世民不是靠小赌大赚的。他的职业生涯被定义为冒险。目前是黑音集团的董事长兼首席执行官,他在最近的自传《需要什么》中详细描述了许多大赌注。从他在阿宾顿高中担任班长的日子,到1985年…

苏世民不是靠小赌大赚的。他的职业生涯被定义为冒险。目前是黑音集团的董事长兼首席执行官,他在最近的自传《需要什么》中详细描述了许多大赌注。从他在阿宾顿高中担任班长的日子,到1985年试图与皮特·彼得森一起创办黑石的卑微过程,施瓦茨曼的生活被定义为处处做大。

自那以后,黑石已经发展到包括专注于私募股权、对冲基金、信贷、基础设施和生命科学等投资业务,但该公司的许多最大赌注都在房地产上。事实上,黑石是世界上最大的房地产投资者之一,其5,450亿美元资产中约有四分之一投资于该行业。

黑石集团一直是历史上一些最大的房地产交易的幕后黑手,包括2007年7月购买希尔顿酒店(Hilton Properties),以及2015年以55亿美元购买纽约市的Stuyvesant Town。

我与施瓦茨曼就他的自传的发行进行了交谈,自传讲述了他的职业生涯和他对投资前景的看法——尤其是在房地产领域。

白银:百仕通这些年在房地产上下了很大的赌注,现在它是世界上最大的房地产所有者和投资者之一,也是你今天投资组合中最大的一部分。你识别伟大房地产机会的基本规则是什么?你在找什么?

施瓦茨曼:房地产是一项简单的业务。我们有一些规则。

  • 我们购买可以改进的现有机会。我们不做开发。开发比购买现有建筑风险大得多。我们喜欢保守的购买现有的东西。
  • 其次,我们只买可以改进的东西。我们对购买现金流不感兴趣。我们想做得更好。你把它做好了以后,可以卖更多。
  • 第三,我们是主题投资者。房地产在房地产中有不同的资产类别,从办公楼和公寓到购物中心和仓库。不同的资产类别在一个经济周期的不同点上有不同的基本面,以及技术颠覆的可能性。例如,当我们看到亚马逊在2010年发展这一巨大势头时,我们卖掉了所有的购物中心和零售商店,我们决定成为仓库的更大买家。在过去的5年里,仓库一直是零售业中表现出色的一大资产类别。许多零售商,不仅仅是亚马逊,不得不转向拥有在线功能。你需要仓库来储存你的货物,以便将它们交付给顾客。这将我们带到了一个我们有巨大风险敞口的领域,那里的租金比任何其他资产类别都要上涨一倍(或更多)。
  • 我们也将房地产视为一个全球机遇。在某种程度上,一个地理区域没有那么多资本。比如我们在斯堪的纳维亚买了很多,结果很不错。
  • 最后一条规则是看重置成本。当你买东西的时候,确保你的价格低于它是非常重要的。
  • 当我们完成了改善房产的任务后,我们就卖掉它。我们有一个小咒语叫做,“买它,修它,卖它。”

    Silver:你认为未来十年的房地产机会在哪里?

    施瓦茨曼:展望未来10年……在房地产领域,有一种趋势是人们从郊区搬到城市。这一趋势将使城市公寓成为一个好去处。它会改变你的地理定位。如果你是美国投资者,你会希望有一个倾向于低税率和更轻松的工作环境。如果你展望未来10年,你已经可以看到从北到南的人口迁移发生了真正的转变。人们正在从高税收转向低税收,比如佛罗里达、德克萨斯或北卡罗来纳,在那里你可以找到在岸工人。

    过去的情况是,当人们找到工作时,他们会根据工作选择他们的位置。现在,许多年轻人寻找位置,希望找到工作。如果他们去了正确的地方,工作就会去找他们。

    房地产方面,有世界城市是知识型城市。这些城市是西雅图、旧金山、奥斯汀,甚至是纽约和伦敦。你会在印度找到像孟买、钦奈、班加罗尔这样的城市……找到你知道会有爆炸性增长的行业,并在世界各地追随它们,当你展望未来10年时,这些行业将会非常好。生物技术和研究领域也有一些特殊的案例,这些案例正在迅速增加。我们是生物制药湿实验室的最大所有者之一。这是另一个趋势。

    白银:2007年,黑石集团收购了希尔顿酒店,这是一个伟大的决定。但是希尔顿已经是一个有着巨大足迹的老牌品牌了。你认为在未来的十年或二十年里,酒店业务仍然是一个明智的投资场所吗?

    施瓦茨曼:随着财富的增加,会有更多的人去旅行。这应该是做与旅游业相关的事情的催化剂,无论这些是门户城市还是其他受欢迎的地方。这些应该会有好的结果。

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    作者: 爱财富网

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