什么是分区？
分区指的是市政或地方法律或法规，这些法律或法规规定了房地产在特定地理区域内的使用方式。例如，分区法可以限制土地的商业或工业用途，以防止石油、制造业或其他类型的企业在住宅区建设。
如果房产建设有助于社区经济发展，这些法律可以修改或暂停。
关键要点
分区如何运作
分区概述了在给定的土地上允许开发和经营土地的类型。市政当局倾向于根据总体规划划分地区和街区。这样做可能是为了促进经济发展，控制交通流量，管理噪音水平，为居民保留生活空间，保护某些资源。
分区分类的示例包括工业、轻工业、商业、轻工业、农业、单户住宅、多单元住宅和学校。
当地政府可能会禁止出于商业目的使用住宅，以保持商业活动仅限于城镇的特定地区。如果居民对指定用途有争议，这种划分会导致冲突。
分区法也可以规范特定街区的建筑细节。例如，分区可以限制给定区域内建筑物的最大高度，而不考虑允许的建筑类型。通过分区，高层住宅或办公室可能被禁止在特定的地块上使用，无论这些建筑是否符合法律规定。
当购买一块房产时，分区限制的存在会影响价格。根据市政当局设定的限额，房地产可能会溢价出售。
1926年，最高法院裁定，适当起草的区划条例是对各州政府权力的有效行使。由于欧几里德村诉安布勒房地产公司案，《美国最高法院判例汇编》第272卷，第365页，第395页(1926年)，分区成为宪法。
区划的经济理论
根据诺贝尔经济学奖得主罗纳德·科斯定理，在没有交易成本的情况下，土地使用和开发的问题和争端可以在没有政府监管的情况下得到最佳解决。根据科斯定理的假设，特定的一块土地应该如何使用，应该允许什么类型的活动，可以简单地在有关各方之间进行谈判，以实现经济上有效的结果。
科斯定理说明了为什么在现实世界中，交易成本确实存在，利益相关者之间不太可能进行无摩擦的谈判，土地使用规定(如分区和其他政府强制的解决方案)是常态。
分区法批判
分区法的批评者声称，这种做法造成并扩大了社会经济群体之间的生活质量差异。
例如，一个城镇可能会维持分区法，将重工业和商业发展限制在邻近低收入邻居的大片土地上。这些政策的效果将让城镇中更富裕的地区避免相关的噪音和污染。
特殊考虑
即使不完全废除现行立法，也有可能修改分区法。开发商或业主可以申请允许某些分区规定例外的差异。这将允许财产以通常不允许的方式使用——例如，一个家庭企业的所有者可能会要求一个差异来允许操作继续。
差异申请人可能需要解释为什么需要差异，以及变化如何不会对周围社区造成重大干扰或损害。
