您的位置 首页 个人理财

了解托管流程和要求

买房可能是一个复杂的过程,一个大多数人普遍没有准备好,也没有真正理解的过程。在房屋买卖的各个阶段——从报价、房屋检查到获得抵押贷款批准——还有其他必须采取的行动。 其中一个难以理解…

买房可能是一个复杂的过程,一个大多数人普遍没有准备好,也没有真正理解的过程。在房屋买卖的各个阶段——从报价、房屋检查到获得抵押贷款批准——还有其他必须采取的行动。

其中一个难以理解的因素是托管过程,这发生在卖方接受报价和买方获得新房钥匙之间。你是怎么准备的?以下是这个过程的10个步骤,这样你就不会在没有屋顶的情况下站在雨中。

关键要点

  • 托管过程发生在卖方接受购买要约和买方接管房屋之间。
  • 托管流程的第一部分是开立一个账户,在该账户中可以存放存款和任何其他付款。
  • 买方必须等待银行批准,获得融资,完成检查,购买风险保险,走一遍,并通过关闭。
  • 如果不符合条件或房产有问题,买方可以不履行协议。
  • 1.开立托管账户

    一旦你和卖家就价格达成一致,并签署双方都能接受的购买协议,你的房地产代理将收取你的定金——有点像最终适用于你的首付的诚信保证金——并将其存入托管公司的托管账户或购买协议中指定的服务。

    托管账户由外部方代表双方管理,以保存贵重物品,如金钱、财产契约和个人财务文件,直到金融交易期间满足特定条件。根据托管的原因,托管代理可以是专门从事房地产的产权公司、银行或其他金融机构,或者是受委托担任该角色的个人。

    托管公司作为中立的第三方,负责收集结算过程中所需的资金和文件,包括初始保证金支票、贷款文件和签署的契约。在某些领域,律师可以代替托管公司处理这个过程,在这种情况下,它通常被称为“结算”而不是“托管”。

    2.等待贷款人的评估

    提供你的抵押贷款的银行或其他贷款人将对房产进行自己的评估——通常由你作为买家来支付——以保护其财务利益,以防它需要取消房产赎回权。如果评估价格低于报价,贷款人不会给你融资,除非你愿意拿出现金来弥补差额,或者卖方将价格降低到评估金额。

    您尝试改变评估人想法的其他选项是以下选项之一:

  • 提供额外的信息,说明为什么你认为房子应该以更高的价格进行评估。
  • 再做一次评估。
  • 试着去找另一个贷款人,希望评估结果对你有利。
  • 如果这些选项都不可行,您可以取消购买合同。

    3.安全融资

    当你的购买协议被接受时,你应该已经被预先批准了抵押贷款。一旦你给你的贷款人财产地址,它将准备一份善意的估计或一份详细说明你的贷款金额、利率、成交成本和其他与购买相关的成本的声明。您可能想在签署之前协商该文档上的数字。

    2,490美元

    该国最高的平均关闭成本——在夏威夷檀香山的20万美元贷款总额为2490美元。

    一旦你有了书面的贷款承诺,是时候从购买协议中删除书面的融资意外情况了,如果有的话。

    代理人还经常在购买合同中包括房屋销售或有事项,以防止买家同时拥有两套房屋并支付两套抵押贷款。这种类型的意外情况给了买家一个特定的时间来出售他们目前的房子,然后关闭新房子的托管。

    4.批准卖方披露

    在这一步中,你应该收到卖方或卖方代理已经发现的任何明显问题的书面通知。例如,车库可能已经变成了生活区,违反了城市住房法规。您可能已经意识到类似的问题,因为它们经常在列表中被提及。

    5.获得家庭检查

    家庭检查

    当你购买一套房子时,你不需要获得房屋检查,但这样做对你最有利。只要几百美元,专业的房屋检查员就会告诉你家里是否有任何危险或昂贵的缺陷。如果有,你会想知道他们,这样你就可以退出购买,要求卖方修理他们,或者要求卖方降低价格,这样你就可以自己处理修理。

    值得注意的是,如果合同说你将“照原样”购买房产,你就不能在这里谈判任何卖方让步。如果检验过程意外结束,您将需要以书面形式取消采购协议的检验意外。在任何其他检查之后,您将重复此步骤。

    害虫检查

    如果贷款人不要求进行害虫检查,您可能仍然希望进行检查,以确保房屋没有白蚁、木工蚁或其他害虫,如蟑螂或老鼠。这些问题在白天可能不明显,因为你很可能已经看过房子了,而且在你搬进去后会是一个非常不受欢迎的发现。如果有任何害虫问题,它们需要在销售开始前得到纠正——假设你想继续购买。这是另一个你可能需要与卖家重新协商支付工作费用的领域。

    环境检查

    有时建议进行环境检查,以检查家中的毒素,如霉菌、氡气和石棉。家里也可能有问题,比如垃圾填埋场、前油田、干洗店或加油站附近的污染。在这一领域发现的任何问题都可能意味着严重的健康危害,并且修复费用可能高得令人望而却步。

    其他检查

    易受地震影响的地区可能需要土壤报告和/或地质报告,以评估发生此类灾害时财产遭受严重损害的风险。许多地区需要洪水报告。如果洪水太可能泛滥,你将无法获得房主保险,这意味着你无法获得抵押贷款。在某些情况下,除了你的房主保险之外,购买洪水保险将解决这个问题。在农村地区,应该进行土地调查,以核实财产的边界——在城市地区,边界往往已经非常清楚。

    6.购买风险保险

    这包括房主保险和你所在地区要求的任何额外保险,如洪水保险。你将被要求购买房主保险,直到你的抵押贷款还清——无论如何,你可能会想要它。选择你自己的保险公司,这可能不同于贷款人选择的保险公司,并四处寻找最佳利率。

    7.标题报告和保险

    这些也是你的贷款人所要求的,但是你还是会想要的。产权报告确保了房产的产权清晰——也就是说,房产没有留置权,除了卖方,没有其他人对房产的任何部分拥有所有权。

    产权保险保护你和贷款人免受任何法律挑战,如果在产权搜索过程中没有出现任何东西,这些挑战可能会在以后出现。

    如果标题有任何问题——被称为云或缺陷——卖家将需要修复它,以便销售可以继续或让你离开。根据你住在哪里,代管公司和产权公司可能是同一个。

    8.最后的演练

    最好在关门前重新检查一下房产,以确保没有新的损坏发生,并且卖方已经给你留下了购买协议中规定的物品,如电器或固定装置。在这个过程的这一点上,除非房子受到严重损坏,否则你可能无法退出。然而,对于一个小买家来说,向他或她的代理人施压以使协议因一些无关紧要的事情而无效并不是闻所未闻的。

    9.查看抬头显示器-1表格

    至少在关闭前一天,您将收到HUD-1表格或贷款条款和关闭成本的最终声明。和你之前签的诚信评估对比一下。这两份文件应该很相似。寻找不必要的、意想不到的或过高的费用以及明显的错误。

    10.关闭托管

    关闭过程因州而异,但基本上,你需要签署大量的文书工作,你应该花时间仔细阅读。卖家也要签署文件。所有文件签字后,托管官员将准备一份新的契约,指定你为财产的所有者,并将其发送给县记录员。你将提交一张银行本票或电汇,以支付剩余的首付(其中一些由你的定金支付)和结算费用,你的贷款人将把你的贷款资金电汇到代管账户,这样卖方和卖方的贷款人(如果适用)就可以得到支付。

    如果你走到这一步,你将最终拥有这个家。

    FHA贷款托管指南

    对于传统抵押贷款,你的托管经验通常在这一点上结束。然而,如果你用联邦住房管理局(FHA)的贷款买房,你与代管账户的交易会因为不同的原因以不同的方式继续。

    FHA贷款要求为财产税、房主保险和抵押保险费保留一个托管账户。对于首付低于20%的借款人,后者是必需的。FHA借款人每月除了向账户支付抵押贷款本金和利息外,还要支付这些费用的十二分之一,而不是直接向政府交税,向保险公司支付保险费。代管账户持有这笔钱,直到年底到期。

    当贷款余额达到购房时房屋评估值的78%时,FHA借款人的抵押贷款保险费可能被取消。

    此时,下一年的每月托管付款将根据当年付款账户中的短缺或盈余进行上调或下调。抵押贷款持有人有义务向您发送一份关于您的托管账户活动的年度报表,该账户也可被称为抵押贷款扣押账户。

    为什么会这样?因为,简单地说,FHA贷款申请人被认为风险更高:他们通常信用评分更低,收入更低,资产更少——所有这些都是他们寻求FHA贷款的原因,后者对借款人的要求没有传统抵押贷款严格。由于FHA的支持,贷款人愿意向他们提供抵押贷款,FHA也愿意支持他们。但它希望确保账单得到支付,因此,托管账户的授权。

    底线

    您的房地产代理将监督整个托管过程,所以如果您不了解每个细节,请不要太担心。然而,在任何你在财务上投入如此多的交易中,至少对正在发生的事情有一个基本的了解是一个好主意,这样你就不会被利用——或者无意中失去你的家。

    本文来自网络,不代表爱财富网立场,转载请注明出处:http://www.htuba.com/news/1289.html

    作者: 爱财富网

    发表评论

    您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注

    返回顶部