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为什么我的大部分抵押贷款是以利息开始的?

抵押贷款的金额由利息和本金的偿还组成。在抵押贷款的期限内,利息与本金的比例会发生变化。 最初,房主的付款将主要是利息,包括少量本金。随着抵押贷款的到期,付款的本金部分会增加,利息部…

抵押贷款的金额由利息和本金的偿还组成。在抵押贷款的期限内,利息与本金的比例会发生变化。

最初,房主的付款将主要是利息,包括少量本金。随着抵押贷款的到期,付款的本金部分会增加,利息部分会减少。这是因为收取的利息是基于抵押贷款的当前未偿余额,随着更多本金的偿还,余额会减少。房贷本金越小,收取的利息越少。

例如,以10万美元的简单抵押贷款为例,年利率为4%,期限为24年。每年的抵押贷款是6,558.68美元。第一笔付款将包括4,000美元(100,000 x 4%)的利息费用和2,558.68美元(6,558.68-4,000美元)的本金还款。此次付款后的未偿抵押贷款余额为97,441.32美元(100,000-2,558.68美元)。

下一次付款将等于第一次付款,6,558.68美元,但现在利息与本金的比例不同。第二次付款的利息费用为3,897.65美元(97,441.32 x 4%),而本金预付款为2,661.03美元(6,558.68-3,897.65美元)。

第二笔付款的主要部分比第一笔多100美元左右。这是因为房主已经向本金支付了钱——减少了本金——新的利息支付是根据较低的本金计算的。在抵押贷款接近结束时,付款将主要是本金偿还。

这是使用传统普通贷款的一个基本例子。有了奇异的抵押贷款,房主可以选择他们每月的抵押付款。

抵押贷款如何摊销

虽然利息部分每个月都在减少,但按揭付款本身不会随着时间的推移而减少。更多的钱将流向本金余额,本金余额将在贷款期限内完全摊销。结果,随着时间的推移,更多的房主支付本金,加快了房主建立资产的速度,减少了欠款。在30年固定抵押贷款的第30年,与第一年和第二年的付款相比,房主每次付款增加的股本要多得多。

减少付款

然而,有一些特定的情况下,按揭付款可能会减少。

随着时间的推移,可调利率抵押贷款的付款可能会减少。对于这种类型的抵押贷款,利率根据反映贷款人在信贷市场借款成本的指数波动。如果贷款基准利率在贷款过程中下降,ARM的付款可能会增加。然而,反垄断法具有同等的支付增长潜力,有时甚至会大幅增长。贷款文件规定了利率每年可以增加多少,以及在整个贷款期限内可以增加的最高利率。

一个借款人必须在贷款的最初几年支付抵押保险,随着时间的推移,他们的抵押付款可能会减少。大多数抵押贷款公司的贷款上限为购买价格或房屋价值的80%,以较低者为准,借款人预计会拿出另外20%作为首付。

这一贷款价值比(LTV)旨在保护贷款人,如果房屋价值下降,借款人的欠款超过房屋价值。在某些情况下,贷款人确实允许房主借款超过购买价格的80%,但贷款人将要求抵押贷款保险作为交易的一部分。这种保险保护贷款人,如果它不得不取消抵押品赎回权的财产是w或少于贷款余额。借款人支付保险费作为每月抵押付款的一部分。

一旦借款人的贷款余额下降到房屋价值的一定比例——通常是78%——借款人可以请求贷款人取消抵押贷款保险。假设借款人是成功的,抵押付款将减少贷款的剩余部分,因为它不再包括抵押保险费。

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作者: 爱财富网

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