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房屋评估:成功再融资的关键

当你考虑为你的抵押贷款再融资时,很多事情将取决于评估。如果你的房子价值太低,以至于你在水下,你不能再融资。如果你的评估值将你的房屋净值定在20%以下,你将无法支付私人抵押贷款保险(…

当你考虑为你的抵押贷款再融资时,很多事情将取决于评估。如果你的房子价值太低,以至于你在水下,你不能再融资。如果你的评估值将你的房屋净值定在20%以下,你将无法支付私人抵押贷款保险(PMI),或者不得不拿出一些现金来进行现金再融资。此外,你可能得不到最低的利率,因为贷款人认为股本较少的借款人风险更大。

如果你在考虑再融资,你应该理解评估在这个过程中的重要作用,以及你如何准备你的房子,这是成功再融资的关键。

关键要点

  • 计划为抵押贷款再融资的房主必须首先进行评估,对于单户住宅来说,评估通常需要300至500美元。
  • 鉴定师是一名独立的专业人士,他亲自对一栋房屋进行彻底的评估,并在对房屋进行估价之前对类似的房产进行检查。
  • 翻新一个家庭的油漆工作,清理杂物,指出隐藏的特征可能有助于增加高评价的几率。
  • 认为估价过低的房主可以上诉,但除非有充分的证据表明估价过低,否则估价人改变估价的可能性很小。
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    房屋评估:成功再融资的关键

    什么是房屋评估?

    评估是由有执照或认证的专业人士进行的,他们对房屋价值的意见是由公正无私的第三方提供的。评估师为你的房屋估价提供服务并获得报酬,但当涉及到你是否能够根据他们达到的价值进行再融资时,他没有参与进来。

    在再融资交易中,评估通过确保银行不会借给借款人超过房产价值的资金来保护银行。如果该房产后来因为任何原因被关闭,贷方希望能够转售该房产并收回其资金。

    一名评估员会在30到60分钟内拜访你的家,测量房子的尺寸,检查设施,评估房子内外的整体状况,给房子的外部、车库和每个内部房间拍照。

    然后,他们会检查与你相似的房产的交易记录——理想情况下,是你所在社区最近售出的房产。根据家访和这些记录,评估师得出一个专业的意见,如果你把你的房产投放市场,它会卖多少钱。银行利用这一价值——连同你的收入、资产和信用记录——来决定它将借给你多少钱以及以什么条件借给你。

    家庭评估如何运作

    两种类型的再融资交易不需要评估——联邦住房管理局(FHA)的简化再融资和退伍军人管理局(退伍军人管理局)的利率降低再融资贷款。所有其他类型的再融资交易都需要评估。

    联邦法规规定了贷方和评估者在整个评估过程中的行为方式。房市危机后,政府希望提高评估者的独立性,以防止基于房屋价值膨胀的贷款可能性。《多德-弗兰克法案》和《贷款真相法案》是要求评估和评价独立进行、使用既定标准、不受外部影响的法规之一。" 

    由于联邦评估师独立性要求定义了评估师和贷款官员之间可接受的狭窄互动范围,贷款人担心与评估师的任何接触都可能被解释为在评估完成前试图影响评估师的意见而违反法律。

    贷款人为了避免受到严厉的纪律处分,采取了谨慎的做法。贷款官员和经纪人不能选择鉴定人,借款人也不能。

    贷方通常会通过一个名为评估管理公司(AMC)的第三方来订购评估。“使用资产管理公司不是一项要求,但这是评估人员独立的常见方法,”加州都柏林顶峰资本抵押贷款公司高级贷款顾问、地区银行家和抵押贷款经纪人乔·帕森斯(Joe Parsons)表示。

    许多贷款人——尤其是小型的本地贷款人——与一小批个人评估者有直接的推荐关系,可能不使用资产管理公司。或者贷款人可能有一个内部独立的评估部门。评估师应具备该领域的本地知识(称为市场能力)。评估师应遵循专业组织评估基金会发布的《专业评估实务统一标准》,尽管这些标准不是法律。

    谁支付评估费用?

    评估费用因州而异,但评估人员必须对该地区收取惯常的合理费用。期望支付贷款人300到500美元来评估一个标准的单身家庭。马里兰州埃利科特市的一家评估管理公司Decorum Valuation Services的副总裁艾琳·本顿(Erin Benton)说:“越复杂的房产越贵,因为检查需要更多的时间。”

    无论你的贷款是否结束,你都必须支付评估费用,因为评估人仍然在做这项工作。虽然如果能让你得到你想要的再融资条件,这笔费用可能看起来是值得的,但如果低评估意味着你不能再融资,这似乎是浪费钱。

    由于贷款人不能在转让时与评估者讨论房屋的价值或预期的“目标价值”,房主无法获得评估者对他们的房屋是否有可能评估得足够高,以便他们在支付服务费用之前进行再融资的粗略估计,而在新规定之前他们可以这样做。你最多可以在Zillow和Redfin等网站上搜索最近的可比销售额,但这些记录可能不准确或不完整。

    另一个选择是请房地产经纪人做一个比较市场分析,并向你提供Mul tiple上市服务公司最近可比销售的打印件,大亚特兰大房地产经纪公司的布鲁斯·艾伦说。好好问,因为代理人会帮你一个忙——不像房屋销售,他或她不会从你的再融资中赚取任何佣金。

    评估师在寻找什么?

    估价人给你房子的价值很大程度上取决于可比房产的近期销售价格。尽管如此,如果你认为你不能做任何事情来帮助你的房子达到其潜在评估价值的高端,那你就错了。

    艾伦说,评估你的房子就像第一次约会一样。虽然你不知道你的伴侣会如何喜欢或评价你,但精心打扮会大大增加你被认为有吸引力的机会。“评估也是如此,”他说。“你的财产应该整洁干净,整洁,易于检查。任何宠物都应该被控制住,并掩盖气味。你不希望鉴定人被催着出去。”

    马萨诸塞州马布尔黑德市瓦卡里联合公司总裁,注册住宅估价师拉尔夫·瓦卡里是这样说的。,描述了他的工作方式:“一般来说,如果你的草坪没有修剪,或者你的房子一团糟,这都不重要。然而,重要的是要认识到,一个肮脏或凌乱的家会增加其磨损的外观,事实上,这种情况会影响价值。”

    据瓦卡里说,评估师关心以下几点:

  • 外部和内部条件
  • 房间总数,增加卧室和浴室的价值
  • 功能,包括室内设计和布局,以及功能过时
  • 过去15年对厨房和浴室、窗户、屋顶和家庭系统(供暖、电气和管道)的改进,使家庭更符合当今标准,更实用,更宜居
  • 家庭管道、电气和暖通空调系统的状况和年限
  • 外部设施,如独立车库、甲板和门廊。游泳池和热水浴缸也会增加一个家的价值
  • 位置
  • 不吸引人的特征,如与周围环境不一致的外观,会降低其价值
  • 帕森斯说,指出可能不会立即显现的特征是一个好主意,这些特征可能会增加评估者对价值的看法。

    房贷歧视是违法的。如果你认为自己受到了基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄的歧视,你可以采取一些措施。其中一个步骤是向消费者金融保护局或美国住房和城市发展部(HUD)提交报告。

    准备评估

    然而,为评估师的来访准备你的房子不同于为潜在买家准备房子。帕森斯说:“当你向潜在买家开放你的房子时,你想引发情感反应。”。“作为卖家,你希望买家能够想象他们在那里会有多开心和舒适。这种主观考虑不适用于评估。”

    瓦卡里补充说,房主不会像他或她可能为卖家做的那样,为了评估而做出改变,比如撕掉旧地毯露出硬木地板。但是从里到外重新粉刷房子会有所帮助,清理杂物也有所帮助,这样就可以完全进入和查看房子的所有区域,包括地下室。最后,艾伦说,“如果税务记录不正确,指出这一点。”

    否则,瓦卡里说,鉴定人有责任发现问题,并在必要时提出问题。

    如果你获得了一个好的评估

    恭喜!你已经完成了为抵押贷款再融资和存钱的重要一步。现在是时候和你的贷款官员进行下一系列的步骤了。如果你已经获得了一个有利的评估,使用一个工具,如消费者金融保护局的抵押贷款计算器,来研究你价值的房子的再融资抵押贷款的利率。当你和你的贷款人见面时,掌握这些数字可以给你一些讨价还价的能力。

    如果你想对低评价提出上诉,如果你提供有力的数据来支持你的案子,你将有更大的机会成功。

    获得第二种意见

    有时候,估价人的价值不仅低于你想要的,而且低于你认为你的房子的价值。“评估只是一个人的意见,”艾伦说。“虽然这是一种受过训练和教育的观点,但和所有职业一样,从业者有好有坏。”

    鉴于严格的联邦法规管理这一过程,你能对低评估做些什么吗?本顿说:“如果房主不喜欢评估的价值,他们可以向贷款人或资产管理公司写一封上诉信,但除非房主有压倒性的证据表明价值已经下降,否则评估人改变他或她的意见的可能性很小。”

    你的上诉只有在你能证明评估师犯了重大错误的情况下才会成功,比如列出的平方英尺数或房间数不正确;他们忽视了一个重要的设施,如游泳池或温泉浴场;帕森斯说,或者忽视可能支持更高价值的可比销售,而“挑选”一个不太合适的可比销售来表示更低的价值。

    艾伦说,你也可以提出一个例子,指出所使用的可比资产位于较低的学区或较低的分区,这些分区没有与游泳池和网球场相关的房主协会,所有的可比资产都是不良资产或房地产销售,或者它们有其他影响价值的负面外部因素,例如在繁忙的街道上。

    “解释为什么它们不同,不等于你的,”艾伦说。"你必须证明选择的可比数据有错误."

    评估低时的选择

    如果你不能成功挑战低评估,你如何确保再融资通过?如果评估将你锁定在不到80%的股权上,你将达不到必要的80%的贷款价值比,并且需要支付PMI,除非你选择进行现金再融资。

    如果评估显示你的股本低于80%,你可以进行现金再融资,在收盘时增加足够的资金,达到神奇的80%的贷款价值比,避免PMI。

    你可以选择现在支付PMI。如果房屋价值继续上升,你可以稍后向你的抵押贷款服务机构提供可比的销售额,并要求它移除PMI,即使你还没有支付大部分本金。

    然而,如果评估显示你已经陷入困境,你所能做的就是等待市场好转,除非你有资格获得一个项目,比如房利美的高LTV再融资期权或房地美增强救济再融资。向水下房主提供政府援助的家庭负担得起的再融资计划(HARP)于2018年底到期。

    底线

    了解评估过程的运作方式将为你提供一个最好的机会,让评估者为你的工作分配尽可能高的价值。评估并不总是以借款人希望的价值出现,它们是一个人为的过程,有主观性和错误的空间。你可以对低评价提出上诉,但只有有足够有力的数据支持你的主张,你才能成功。

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    作者: 爱财富网

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