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抵押贷款欺诈:理解与避免

在过去的几十年里,各种行业中的道德违规和犯罪活动已经影响了我们的经济,特别是在银行、金融和住房行业。当涉及到金融犯罪时,抵押贷款为不良行为者提供了大量偷窃、诈骗或偷工减料的机会。让…

在过去的几十年里,各种行业中的道德违规和犯罪活动已经影响了我们的经济,特别是在银行、金融和住房行业。当涉及到金融犯罪时,抵押贷款为不良行为者提供了大量偷窃、诈骗或偷工减料的机会。让我们来看看围绕抵押贷款欺诈的复杂的道德和刑事问题。

关键要点

  • 常见的个人抵押贷款欺诈骗局是身份盗窃和收入/资产伪造,而行业专业人士可能会利用评估欺诈和航空贷款来欺骗系统。
  • 掠夺性贷款活动、止赎救助和抵押贷款减少骗局都导致了2007年的大衰退。
  • 抵押贷款欺诈仍然是美国的一个问题。根据CoreLogic 2018年9月的数据,每109份抵押贷款申请中就有一份显示出欺诈迹象。
  • 除了联邦调查局之外,还有专业组织监控和调查抵押贷款欺诈。
  • 什么是抵押贷款欺诈?

    最简单的欺诈形式是故意的歪曲和欺骗:一方通过歪曲信息、事实和数字来欺骗另一方。因此,抵押贷款欺诈不仅仅是针对特定借款人的掠夺性贷款行为。

    住房或抵押贷款欺诈可能是由打算将房产作为主要住所的个人实施的,也可能是由通过出租房产进行欺诈或在转手房屋时进行估价欺诈的投资者群体实施的。

    根据联邦调查局(FBI)的说法,这是任何类型的“与财产或潜在抵押有关的重大错报、虚假陈述或遗漏,承销商或贷款人依赖这些财产或抵押来为贷款提供资金、购买或保险。”有了这个可行的定义,我们看到个人借款人和行业专业人士都可能犯下抵押贷款欺诈。而且涉及的金额很高。例如,在加州萨克拉门托,2019年初有7人因一起1000万美元的抵押贷款骗局被定罪。

    抵押贷款欺诈有两个不同的领域——利润欺诈和住房欺诈。

  • 以盈利为目的的欺诈:实施此类抵押贷款欺诈的人通常是行业内部人员,他们利用自己的专业知识或权限实施或协助实施欺诈。目前的调查和广泛的报告表明,很大比例的抵押贷款欺诈涉及行业内部人员的勾结,如银行官员、评估人员、抵押贷款经纪人、律师、贷款发放者和其他从事该行业的专业人员。利润欺诈的目的不是为了获得住房,而是滥用抵押贷款程序从贷款人或房主那里窃取现金和股权。联邦调查局优先考虑利润欺诈案件。
  • 住房欺诈:这种类型的欺诈通常表现为借款人出于获得或保持房屋所有权的动机而采取的非法行动。例如,借款人可能在贷款申请中虚报收入和资产信息,或者诱使评估人员操纵资产的评估值。
  • 要理解对住房和房地产行业以及金融机构的影响,只需参考2008年次贷危机的标题和文献。大部分投机性贷款都是基于抵押贷款欺诈。

    为什么要实施抵押贷款欺诈?

    出于多种原因,借款人和专业人士有动机实施抵押贷款欺诈。我们可以通过定义两种主要类型来描述其中的大部分原因——住房欺诈和利润欺诈。住房欺诈是由借款人实施的,他们往往在贷款官员或其他人员的协助下,为了获得或保持房地产所有权,歪曲或忽略有关就业和收入、债务和信贷或财产价值和状况的相关细节。盈利欺诈是由行业专业人士实施的,他们谎报、歪曲或忽略有关其个人或客户的就业和收入、债务、信贷或财产价值和条件的相关细节,目的是在贷款交易中实现利润最大化。

    这里需要注意的是,贷款交易链中的任何专业人员都可能犯下盈利欺诈行为,包括建筑商、房地产销售代理、贷款官员、抵押经纪人、信贷/债务顾问、房地产估价师、财产检查员、保险代理、产权公司、律师和托管代理。行业专业人士也可以作为一个网络协同工作,欺诈承销商、贷款人和借款人,并最大限度地提高费用,分享所有抵押贷款相关服务的利润。这些行为的动机要么是为了获得额外的销售佣金,要么只是为了增加投资头寸。

    常见的抵押贷款欺诈计划和骗局

    最常见的投资者抵押贷款欺诈计划是不同类型的房产倒卖、入住欺诈和稻草买家骗局。

    当与购买房屋、持有/修理房屋、然后转售以获取利润相关联时,房产倒卖通常不违法。另一方面,当一个房产在低于市场的价格下被购买,并在一个腐败的评估师的帮助下立即以盈利出售时,这个评估师“验证”该房产的价值实际上是最初购买金额的两倍,这就意味着抵押贷款欺诈。

    在同一天关闭财产翻转方案的情况下,所有权链和评估通常是欺诈性的,包括三方——卖方、翻转者和不知情的最终买方。卖方与卖方签订合同,以低于市场价值的价格购买房产。鳍状肢向最终买家提供欺诈性的产权保险承诺,显示鳍状肢是所有者(尽管事实并非如此),并以鳍状肢和最终买家商定的高价进行评估。

    入住欺诈是投资者使用的一种手段,除了降低抵押贷款利率之外,还可以获得更高的贷款价值比和更低的现金购买成本。当借款人声称房子将被业主占用,以获得有利的银行地位,而房产实际上将保持空置时,就发生了占用欺诈。稻草买家使用或允许某人使用他们的身份、信用评分和收入为另一个可能没有资格获得抵押贷款(或资格获得最佳利率)的买家获得财产。稻草买家经常被投资者有意或无意地用来掩盖其他形式和多层欺诈。

    最常见的个人抵押贷款诈骗是身份盗窃和收入/资产伪造。当真正的买家利用不情愿和不知道的受害者信息(包括社会安全号码、出生日期和地址)欺诈性地获得融资时,就会发生身份盗窃。出于抵押目的的身份盗窃还可能包括被盗的工资单、银行记录、纳税申报单、W-2和伪造的就业证明。甚至房产所有权记录也可能被篡改,借款人可以获得一笔欺诈性的抵押贷款,抵押的房产既不是他们的,也不是他们的。

    航空贷款与评估欺诈

    最常见的行业专业抵押贷款欺诈骗局是航空贷款和评估欺诈。

    航空贷款是在不存在的财产上或为不存在的借款人获得的贷款。一群专业人士通常会一起工作,创建一个假借款人和一个假的产权链,并获得一个产权和财产保险绑定。此外,欺诈链可能包括电话银行和邮箱,以创建虚假的就业证明、家庭地址和借款人电话号码。航空贷款骗局只是把现金放在肇事者手中,没有任何财产被买卖。

    估价欺诈通常涉及房地产经纪人、建筑商、评估师和贷款官员共同努力,最大限度地提高购买价格和贷款金额,以增加他们的佣金。另一方面,腐败的评估师通常会低估一项资产的价值,以确保其他投资者能够购买该资产。

    一些形式的掠夺性贷款活动、止赎救助和抵押贷款减少骗局严重依赖于上述抵押贷款欺诈行为。掠夺性贷款通常涉及伪造贷款人的i ncome数字,以不准确地反映他们承担额外债务的能力。这些活动对大衰退起到了很大的作用。

    打击抵押贷款欺诈

    地方、州或联邦各级都不乏旨在减少抵押贷款欺诈的立法。各州最近迈出了一大步,要求贷款官员获得许可和继续教育。此外,房地产、产权和保险机构由政府机构许可和监督。许多州还要求对抵押贷款公司的活动和交易进行定期审计,以监控合规情况。

    抵押贷款银行家协会(MBA)和全国抵押贷款经纪人协会(NAMB)等专业组织都有同行监督的行为守则和最佳做法。美国联邦调查局的第二经济犯罪组也监控抵押贷款行业的投诉和可疑活动。

    底线

    好消息是,我们可以通过减少抵押贷款欺诈来改善市场。个人必须对借款和住房拥有经验设定现实的预期。投资者应该为利润设定现实的目标。行业专业人士必须追求更高的个人标准,并接受同行组织的问责。政府需要使立法更加统一,并使执法与积极调查相协调。

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    作者: 爱财富网

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