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了解托管流程

买房可能是一个复杂的过程,大多数人对此都没有准备。其中一个神秘的因素是托管过程——也称为结算。这个过程发生在卖家接受报价和买家拿到钥匙之间,对许多购房者来说可能是难以承受的。在你提…

买房可能是一个复杂的过程,大多数人对此都没有准备。其中一个神秘的因素是托管过程——也称为结算。这个过程发生在卖家接受报价和买家拿到钥匙之间,对许多购房者来说可能是难以承受的。在你提供一套房子之前,至少对所涉及的步骤有一个基本的了解是个好主意。

关键要点

  • 托管过程发生在卖方接受报价和买方拿到钥匙之间。
  • 首先,买家需要开立一个托管账户,里面有资金。
  • 买家将需要等待银行评估,获得抵押贷款,获得各种检查,购买保险,进行最后的检查,并关闭。
  • 通过托管流程所需的时间各不相同,可能取决于抵押贷款的预先批准、手头是否有适当的文件以及需要多长时间来获得融资。
  • 什么是托管?

    托管是由第三方代表完成交易的另外两方持有的金融工具。这就像一个由第三方持有的信托账户,而卖方和买方的所有义务都得到履行。

    从托管过程的开始到结束所需的时间各不相同。决定平仓时间长短的一些因素包括抵押贷款的预先批准、手头有适当的文件以及完成承销所需的时间。而且就像时间长短一样,过程也可以因州而异。然而,以下步骤对每个人来说都是一样的。

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    开立托管账户

    一旦您和卖方签署了双方都能接受的购买协议,您的托管代理将收取您的定金支票,并将其存入购买协议中指定的托管公司的托管账户。托管公司作为中立的第三方,从最初的保证金存款和贷款文件到签署的契约,收集结算过程中涉及的所需资金和文件。

    在某些地区,律师可能会代替托管公司处理这一过程,这可能被称为和解而不是托管。

    等待银行的评估

    推进抵押贷款的银行将进行自己的评估——通常由买方支付——以保护其财务利益,如果它需要预测财产损失的话。如果评估价格低于报价,贷款人不会给你融资,除非你提出差额或卖方将价格降至评估金额。

    但是,您可以尝试通过执行以下操作之一来改变评估者的想法:

  • 提供额外的信息,说明为什么你认为房子应该以更高的价格估价
  • 获得第二次评估
  • 试试另一个贷款人,希望评估结果对你有利
  • 如果这些选项都不可行,您可以取消采购合同。

    安全融资

    在你的协议被接受之前,你应该已经被预先批准了抵押贷款。一旦你给你的贷款人财产地址,他们将准备一个善意的估计——或一份详细说明你的贷款金额的声明——利率,关闭成本,以及与购买相关的其他成本。在你签字之前,一定要在这份文件上商定好数字。一旦你有了书面贷款通知,是时候以书面形式取消融资应急了。

    批准卖方的披露

    对于卖方或卖方代理已经发现的任何明显问题,您应该收到书面通知。例如,在生活成本高的地区的中低收入社区,车库可能已经变成了居住区,这违反了城市住房法规。您可能已经意识到类似的问题,因为它们经常在列表中被提及。

    该房产可能没有卖方披露,这意味着卖方不会在销售条款中透露任何细节。如果你仍然对房产感兴趣,请自行检查。在你的检查员来之前,确保你得到卖方的许可。

    获得必要的检查

    下一步是考虑你是否想要检查的额外费用。虽然这些不是必需的,但考虑到你的情况,它们会派上用场。

    虽然这不是一个要求,但对你最有利的是进行一次家庭检查。只要几百美元,专业的房屋检查员就会告诉你家里是否有任何危险或昂贵的缺陷。如果有,您会想要了解它们,以便可以执行以下操作之一:

  • 退出购买。
  • 请卖家修理。
  • 请卖方降低价格,这样你就可以自己修理了。
  • 如果检查过程圆满结束,您需要以书面形式取消检查应急措施。在任何其他检查之后,您将重复此步骤,包括:

    害虫检查

    你可能想进行一次害虫检查,以确保房子里没有白蚁、木工蚁或其他害虫,如蟑螂或老鼠。这些问题在你最有可能看房子的那一天可能并不明显,在你搬进去后会是一个非常不受欢迎的发现。任何害虫问题都需要在销售开始前得到纠正——假设你想继续购买。这是另一个你可能想与卖家重新谈判支付工作的领域。

    环境检查

    有时建议进行环境检查,以检查家中的毒素,如霉菌和石棉。在家里也可能有问题,比如垃圾填埋场、前油田、干洗店、加油站或其他对环境有害的企业附近的污染。在这一领域发现的任何问题都可能意味着严重的健康危害,并且修复费用可能很高。

    地质报告

    易受地震影响的地区可能需要土壤报告和/或地质报告,以评估发生此类灾害时财产遭受严重损害的风险。你也可以考虑洪水报告。如果房子太有可能被淹,你将无法获得房主保险,这意味着你无法获得抵押贷款。在某些情况下,除了你的房主保险之外,购买洪水保险将解决这个问题。在农村地区,应该进行土地调查,以核实财产的边界。在城市地区,界限往往已经非常清晰。

    如果合同上说你将“照原样”购买房产,你就不能与卖方协商任何让步。

    购买风险保险

    这包括房主保险和您所在地区要求的任何额外保险(如洪水保险)。你将被要求有房屋保险,直到你的抵押贷款还清。

    获取产权报告和产权保险

    你的贷款人需要产权报告和产权保险。即使不是,你还是会想要的。 

    产权报告确保了房产的产权清晰——也就是说,房产没有留置权,除了卖方,没有人对房产的任何部分拥有所有权。产权保险保护你和贷款人免受任何法律挑战,如果在产权搜索过程中没有出现任何东西,这些挑战可能会在以后出现。

    如果标题有任何问题(称为云或缺陷),卖家需要修复它,以便销售可以继续或让你离开。根据您的居住地,托管公司和产权公司可能是同一个。

    如果你想节省几块钱,选择自己的保险公司,四处逛逛,以获得最佳费率。贷方选择的可能不是你想要的。

    进行最后的演练

    最好在关门前重新检查一下房产,以确保没有新的损坏发生,并且卖家已经给你留下了购买协议中规定的物品,如电器或固定装置。

    在这一点上,除非房子受到严重损坏,否则你可能无法退出。然而,对于一个小买家来说,向他或她的代理人施压以使协议因一些无关紧要的事情而无效并不是闻所未闻的。

    仔细阅读平视显示器-1表格

    至少在关闭前一天,您将收到HUD-1表格或贷款条款和关闭成本的最终声明。和你之前签的诚信评估对比一下。这两份文件应该很相似。寻找不必要的、意想不到的或过高的费用以及明显的错误。

    关闭托管

    关闭过程因州而异,但你需要签署大量的文件——慢慢来,仔细阅读。卖家也要签署文件。在所有文件重新签署后,托管官员将准备一份新的契约,指定你为财产所有者,并将其发送给县记录员。你将提交一张银行本票或电汇给安歌,以支付你的首付和结算费用,你的贷款人将把你的贷款资金电汇给代管账户,这样卖方和卖方的贷款人(如果适用)就可以得到付款。

    如果你走到这一步,你将最终拥有这个家。

    底线

    你的代理人将监督整个过程,所以如果你不了解每个细节,不要太担心。然而,在任何交易中,如果你在财务上投入太多,最好至少对发生的事情有一个基本的了解,这样你就不会被利用。

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    作者: 爱财富网

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