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创建免税加拿大抵押贷款

加拿大房主的税法与美国的体系非常不同。值得注意的是,主要私人住宅抵押贷款的利息不能免税。然而,出售房屋的所有资本收益都是免税的。 但是加拿大人有一种方法可以有效地扣除抵押贷款利息…

加拿大房主的税法与美国的体系非常不同。值得注意的是,主要私人住宅抵押贷款的利息不能免税。然而,出售房屋的所有资本收益都是免税的。

但是加拿大人有一种方法可以有效地扣除抵押贷款利息。

财务目标

首先,几个基本定义:

  • 你的净值是你的资产减去任何负债。要增加你的净资产,你必须要么增加你的资产,要么减少你的负债,或者两者兼而有之。
  • 你的自由现金流是所有费用和债务支付后剩余的现金量。为了增加你的现金流,你必须花更少的钱,找一份更好的工作,或者少缴税。
  • 让我们看看一个策略,通过建立投资组合来帮助你增加资产,通过更快地偿还抵押贷款来减少债务,通过缴纳更少的税来增加现金流。实际上,你将同时增加你的净资产和现金流。

    战略

    每次你支付抵押贷款时,一部分付款用于支付利息,其余部分用于支付本金。本金支付增加了你在家里的权益,可以用来抵押贷款,通常比无担保贷款的利率低。

    如果借款用于购买创收投资,贷款利息可以免税,这使得贷款的实际利率更高。

    这一策略要求房主将每笔抵押贷款的本金部分借回来,并将其投资于一个能产生收入的投资组合。根据加拿大税法,为赚取收入而借款所支付的利息可以免税。

    随着时间的推移,你的总债务保持不变,因为每次付款时本金都会被借回来。但是很大一部分变成了免税债务。换句话说,就是“好”债。此外,不可扣除债务或“坏账”的剩余部分也减少了。

    为了更好地解释这一点,请参考下面的例子,您可以看到每月1,106美元的抵押贷款由612美元的本金和494美元的利息组成。

    Image by Julie Bang © Investopedia 2019

    如您所见,每次付款都会将贷款金额减少612美元。每次付款后,612美元被借回来投资。这使得总债务水平保持在100,000美元,但贷款中可扣税的部分随着每次付款而增加。从上图可以看出,实施这一战略一个月后,99,388美元仍然是不可扣除的债务,但612美元现在是可免税的。

    这一策略可以更进一步:支付的利息中的免税部分可以产生年度退税,然后可以用来支付更多的抵押贷款。这笔抵押贷款将是100%的本金(因为这是一笔额外的付款),可以全部借入并投资于相同的创收投资组合。

    策略中的步骤每月和每年重复一次,直到你的抵押贷款完全免税。从上一个数字和下一个数字可以看出,抵押贷款保持不变,为10万美元,但免税部分每月都在增加。另一方面,投资组合也在增长,这得益于每月的贡献以及由此产生的收入和资本收益。

    Image by Julie Bang © Investopedia 2019

    如上所述,一旦最后一点本金被借入并投资,就将发生完全免税的抵押贷款。欠的债还是10万美元;然而,现在这100%是免税的。在这一点上,收到的退税也可以投资,以帮助提高投资组合的增长率。

    好处

    这一战略的目标是增加现金流和资产,同时减少负债。这为实施该策略的个人创造了更高的净值。它还旨在帮助你更快地成为无抵押贷款,并开始建立一个投资组合比你本来可以更快。

    让我们仔细看看这些:

  • 变得更快无抵押。从技术上来说,当你的投资组合达到长期债务的价值时,你就没有抵押贷款了。这应该比传统的抵押贷款更快,因为当你支付抵押贷款时,投资组合应该会增长。使用税收减免的收益进行抵押贷款支付可以更快地偿还抵押贷款。
  • 在付房子款的同时建立投资组合。这是开始储蓄的好方法。这也有助于释放现金,否则你可能无法在还清抵押贷款前投资。
  • 案例研究

    这是对两对加拿大夫妇的财务影响的比较,一对以传统方式偿还抵押贷款,另一对使用免税策略。

    夫妇A用10万美元的抵押贷款买了一套20万美元的房子,按6%的利率在10年内分期偿还,每月支付1106美元。抵押贷款还清后,他们将未来五年支付的1106美元进行投资,年收益率为8%。
    15年后,他们拥有了自己的家,拥有价值81,156美元的投资组合。

    夫妇B以相同的抵押条款购买了一套价格相同的房子。每个月,他们借回本金并进行投资。他们还使用从利息的免税部分收到的年度纳税申报表来偿还抵押贷款本金。然后他们借回本金并进行投资。9.42年后,假设边际税率(MTR)为39%,抵押贷款将是100%的良好债务,并将开始产生每年2,340美元的退税。15年后,他们拥有了自己的家,拥有价值138,941美元的投资组合。增加了71%。

    一句警告

    这个策略并不适合所有人。用你的房子贷款在心理上可能很困难。更糟糕的是,如果投资没有产生预期回报,这种策略可能会产生负面结果。

    如果房地产市场或投资市场,或者两者都出现恶化,那么通过重新借入房屋净值,你就消除了安全缓冲。

    通过在一个未注册的账户中创建一个产生收入的投资组合,你还可能面临额外的税收后果。

    你应该咨询专业的财务顾问,以确定这个策略是否适合你。如果是,让专业人士帮你量身定做,适合你和你家人的个人财务状况。

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    作者: 爱财富网

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