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了解抵押贷款支付结构

抵押贷款是一种旨在帮助你买房的长期贷款。除了还本金,还得给贷款人还利息。它周围的房屋和土地作为抵押。但是如果你想拥有一个家,你需要知道的不仅仅是这些泛泛而谈。这个概念也适用于商业,…

抵押贷款是一种旨在帮助你买房的长期贷款。除了还本金,还得给贷款人还利息。它周围的房屋和土地作为抵押。但是如果你想拥有一个家,你需要知道的不仅仅是这些泛泛而谈。这个概念也适用于商业,特别是关于固定成本和停工点。

关键要点

  • 抵押贷款由你的本金和利息组成。
  • 首付低于20%的话,会要求你购买私人按揭保险,增加你的月供。
  • 一些付款还包括房地产税或财产税。
  • 借款人在抵押贷款的早期支付更多的利息,而贷款的后期则倾向于本金余额。
  • 历史

    几乎每个买房的人都有房贷。晚间新闻经常提到抵押贷款利率,猜测利率将向哪个方向移动已经成为金融文化的一个标准部分。

    现代抵押贷款产生于1934年,当时政府为了帮助国家克服大萧条,制定了一项抵押贷款计划,将房屋所需的首付降至最低,增加了潜在房主的借款金额。在此之前,需要50%的首付。今天,20%的首付是可取的,主要是因为如果你的首付低于20%,你需要购买私人抵押贷款保险(PMI),使你的每月付款更高。

    然而,理想并不一定是可以实现的。有一些抵押贷款计划可以大幅降低首付,但如果你能做到这20%,你肯定应该这样做。

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    理解抵押贷款支付结构

    抵押付款

    决定你每月按揭还款的主要因素是贷款的规模和期限。规模是你借的钱的数量,期限是你必须偿还的时间长度。一般来说,你的期限越长,你的月供就越低。这就是30年期抵押贷款最受欢迎的原因。一旦你知道你的新家需要多少贷款,抵押贷款计算器是比较抵押贷款类型和各种贷款人的简单方法。

    PITI:抵押贷款支付组件

    在计算按揭付款时,有四个因素起作用:本金、利息、税收和保险(PITI)。当我们看它们时,我们将使用10万美元的抵押贷款作为例子。

    校长

    每笔抵押贷款的一部分专门用于偿还本金余额。贷款的结构是这样的,归还给借款人的本金金额从低开始,随着每次抵押贷款的支付而增加。第一年的付款更多地用于支付利息而不是本金,而最后几年的付款则相反。对于我们10万美元的抵押贷款,本金是10万美元。

    兴趣

    利息是贷款人承担风险并借给你钱的回报。抵押贷款的利率对抵押贷款支付的规模有直接影响:利率越高,抵押贷款支付的金额就越高。

    更高的利率通常会减少你可以借的钱,更低的利率会增加你可以借的钱。如果我们10万美元抵押贷款的利率为6%,30年期抵押贷款的每月本金和利息合计约为599.55美元——500美元利息+99.55美元本金。同样的贷款利率为9%,每月支付804.62美元。

    房地产税或财产税由政府机构评估,用于资助公共服务,如学校、警察部队和消防部门。税收是由政府每年计算的,但是你可以把这些税收作为你每月支付的一部分。到期金额除以给定年度每月抵押贷款支付的总数。贷方收取付款,并将其托管,直到必须支付税款。

    保险

    像房地产税一样,保险付款是在每次抵押贷款支付时进行的,并在账单到期前托管。在此过程中,我们会对p级再保险进行比较。有两种类型的保险可以包括在抵押付款中。一种是财产保险,它保护房屋及其内容物免受火灾、盗窃和其他灾难。另一个是PMI,对于首付不到成本20%的人来说,这是强制性的。这种保险在借款人无力偿还贷款的情况下保护贷款人。因为它最大限度地降低了贷款的违约风险,PMI还使贷款人能够将贷款出售给投资者,投资者反过来可以得到一定的保证,他们的债务投资将被偿还给他们。一旦借款人在房屋中拥有至少20%的股权,采购经理人指数的覆盖范围就可以被取消。

    一旦余额达到原始价值的78%,抵押保险可能会被取消。

    虽然本金、利息、税收和保险构成了典型的抵押贷款,但有些人选择不包括税收或保险作为每月付款一部分的抵押贷款。有了这种类型的贷款,你每月的付款会更低,但你必须自己支付税款和保险。

    摊销计划

    抵押贷款的分期偿还时间表提供了详细的信息,说明每笔抵押贷款的哪一部分专用于PITI的每一个组成部分。正如e arlier所指出的,第一年的抵押贷款主要由利息支付组成,而以后的付款主要由本金组成。

    在我们的100,000美元30年期抵押贷款的例子中,分期偿还计划有360次付款。下面显示的部分时间表显示了本金和利息支付之间的余额如何随着时间的推移而变化,从而更好地应用于本金。

    PaymentPrincipalInterestPrincipal Balance1$99.55$500.00$99,900.4512$105.16$494.39$98,772.00180$243.09$356.46$71,048.96360$597.00$2.99$0

    如图所示,每笔付款为599.55美元,但本金和利息的专用金额会发生变化。在你的抵押贷款开始时,你获得房屋净值的速度要慢得多。这就是为什么如果抵押贷款允许你在没有提前还款罚款的情况下支付额外的本金是有好处的。他们减少你的本金,这反过来又减少了每笔未来付款的利息,使你朝着最终目标前进:还清抵押贷款。

    另一方面,利息是在法律允许的范围内可以免税的部分——如果你逐项列出你的扣除额而不是标准扣除额。

    FHA支持的抵押贷款允许信用评分低的人成为房主,只要求最低3.5%的首付。

    抵押贷款何时开始支付

    第一次按揭付款应在购房结束当月的最后一天之后一个月支付。与当月第一天到期的租金不同,抵押贷款是在当月的第一天支付的,但不是前一个月。

    假设1月25日收盘。截止到1月底,结算成本将包括应计利息。2月份的第一笔全额抵押贷款将于3月1日到期。

    举个例子,让我们假设你以240,000美元的初始抵押贷款,购买300,000美元,首付20%。在30年期固定利率抵押贷款(利率为3.5%)下,你每月的还款总额为1,077.71美元。这个计算只包括本金和利息,不包括财产税和保险。

    你每天的利息是23.01美元。这是通过首先将24万美元的贷款乘以3.5%的利率,然后除以365来计算的。如果抵押贷款在1月25日到期,你欠下161.10美元的当月剩余时间的7天应计利息。下一次每月付款,即每月全额付款1,077.71美元,将于3月1日到期,包括2月份的抵押贷款付款。

    你应该提前知道所有这些信息。根据TILA-瑞萨综合披露规则,必须在预定的截止日期前三天向您提供两份表格——贷款估算和截止披露。应计利息的金额以及其他结算成本在结算披露表中列出。您可以看到贷款金额、利率、每月付款和其他成本,并将这些与提供的初始估计进行比较。

    底线

    抵押贷款是买房的重要工具,可以让你成为房主,而无需支付大量首付。然而,当你接受抵押贷款时,了解你的支付结构是很重要的,这不仅包括本金(你借的金额),还包括利息、税收和保险。它告诉你需要多长时间来偿还你的抵押贷款,最终,它将是多么昂贵的融资买房。

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    作者: 爱财富网

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