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贷款价值(LTV)比率定义

什么是贷款价值比(LTV)? 贷款价值比(LTV)是一种对贷款风险的评估,金融机构和其他贷款人在批准抵押贷款之前会对其进行审查。通常,LTV比率高的贷款评估被视为高风险贷款。所以如…

什么是贷款价值比(LTV)?

贷款价值比(LTV)是一种对贷款风险的评估,金融机构和其他贷款人在批准抵押贷款之前会对其进行审查。通常,LTV比率高的贷款评估被视为高风险贷款。所以如果按揭获批,贷款利率更高。

此外,LTV比率高的贷款可能要求借款人购买抵押保险,以抵消贷款人的风险。这种保险被称为私人抵押贷款保险(PMI)。

关键要点

  • 贷款价值比(LTV)是抵押贷款中常用的比率,用于确定首付的必要金额以及贷款人是否会向借款人提供信贷。
  • 当贷款价值比等于或低于80%时,大多数贷款人向抵押贷款和房屋净值申请人提供尽可能低的利率。
  • 房利美和房地美针对低收入借款人的住房抵押贷款计划允许97%的LTV比率(3%的首付),但要求抵押贷款保险,直到该比率降至80%。
  • 了解贷款价值比(LTV)

    感兴趣的购房者可以很容易地计算出一套房子的LTV比率。公式是这样的:

    LTVratio = maapv where:MA =抵押金额PV =评估的财产价值\ begin { aligned } & LTV比率= \ frac { MA } { APV } \ \ & \ textbf { where:} \ \ & MA = \ text {抵押金额} \ \ & APV = \ text {评估的财产价值\ \ \ end { aligned } LTVratio = APVMA其中:MA =抵押金额PV =评估的财产价值

    LTV比率的计算方法是将借款金额除以物业的评估值,以百分比表示。举个例子,如果你买了一套房子,估价为10万美元,首付1万美元,你就可以借9万美元。这导致LTV比率为90%(即90,000/100,000)。

    确定LTV比率是抵押贷款承销的一个关键组成部分。它可以用于购买房屋、将现有抵押贷款再融资为新贷款,或者以房产中积累的权益为抵押借款的过程中。

    贷款人评估LTV比率,以确定他们在承销抵押贷款时承担的风险水平。当借款人要求的贷款金额等于或接近评估值(因此具有较高的LTV比率)时,贷款人认为贷款违约的可能性更大。这是因为在适当的范围内几乎没有建立公平。因此,在丧失抵押品赎回权的情况下,贷款人可能会发现很难以足够的价格出售房屋,以支付未偿抵押贷款余额,同时仍然从交易中获利。

    影响LTV比率的主要因素是首付金额、销售价格和物业的评估价值。最低的LTV比率是通过更高的首付和更低的销售价格实现的。

    贷方如何使用LTV

    LTV比率只是决定抵押贷款、房屋净值贷款或信贷额度资格的一个因素。然而,它可以在借款人能够获得的利率中发挥重要作用。

    当LTV比率等于或低于80%时,大多数贷款人向抵押贷款和房屋净值贷款申请人提供尽可能低的利率。较高的LTV比率并不排除借款人获得抵押贷款,尽管贷款利率可能会随着LTV比率的增加而上升。例如,LTV比率为95%的借款人可能被批准抵押贷款。然而,他们的利率可能比LTV比率为75%的借款人的利率高整整一个百分点。

    如果LTV比率高于80%,借款人可能需要购买私人抵押贷款保险。这可以使每年的贷款总额增加0.5%到1%。例如,100,000美元贷款利率为1%的采购经理人指数将使每年支付的总额增加1,000美元(或每月83.33美元)。在LTV比率达到80%或更低之前,必须支付采购经理人指数。LTV比率将随着你偿还贷款和房屋价值的增加而降低。

    一般来说,LTV比率越低,贷款获得批准的机会就越大,利率就可能越低。此外,作为借款人,你不太可能被要求购买私人抵押贷款保险(PMI)。

    虽然贷款人要求借款人达到80%的LTV比率以避免采购经理人指数的额外成本并不是一项法律,但这是几乎所有贷款人的做法。对于高收入、低负债或拥有大量投资组合的借款人,这一要求有时会有例外。

    LTV的例子

    例如,假设你买了一栋估价为10万美元的房子。但是,业主愿意以9万美元出售。如果你支付10,000美元的首付,你的贷款是80,000美元,这导致LTV比率为80%(即80,000/100,000)。如果你把首付金额提高到15,000美元,你的抵押贷款现在是75,000美元。这将使您的LTV比率达到75%(即75,000/100,000)。

    贷款价值比规则的变化

    当涉及到LTV比率要求时,不同的贷款类型可能有不同的规则。

    FHA贷款

    FHA贷款是为中低收入借款人设计的抵押贷款。它们由FHA批准的贷款人发行,并由联邦住房管理局(FHA)保险。与许多传统贷款相比,FHA贷款要求更低的最低首付和信用评分。FHA贷款允许初始LTV比率高达96.5%,但它们需要抵押贷款保险费(MIP),只要你有贷款(不管LTV比率最终有多低)。一旦他们的LTV比率达到80%,许多人决定为他们的FHA贷款进行再融资,以消除最低还贷要求。

    退伍军人事务部和美国农业部贷款

    退伍军人事务部和美国农业部的贷款——提供给现役和退役军人或农村地区的人——不需要私人抵押贷款保险,尽管LTV比率可能高达100%。然而,退伍军人事务部和美国农业部的贷款都有额外的费用。

    房利美和房地美

    房利美和房地美针对低收入借款人的住房抵押贷款计划允许LTV比率为97%。然而,他们要求抵押贷款保险,直到比率降至80%。

    对于FHA、弗吉尼亚州和美国农业部的贷款,有精简的再融资选择。这些免除评估要求,这样房子的LTV比率不会影响贷款。对于LTV比率超过100%的借款人——也被称为“水下”或“颠倒”——房利美的高贷款价值再融资选项和房地美的增强救济再融资也是可用的选项。

    LTV vs联合LTV (CLTV)

    LTV比率着眼于购买房产时单一抵押贷款的影响,而综合贷款价值比率(CLTV)是房产上所有担保贷款与房产价值的比率。这不仅包括在LTV使用的一级抵押贷款,还包括任何二级抵押贷款、房屋净值贷款或信用额度,或其他留置权。贷方使用CLTV比率来确定潜在购房者在使用一笔以上贷款时的违约风险——例如,如果他们有两笔或更多的抵押贷款,或者一笔抵押贷款加上一笔房屋净值贷款或信用额度(HELOC)。一般来说,贷款人愿意以80%及以上的CLTV比率向信用评级高的借款人放贷。一级贷款人倾向于对LTV要求更加慷慨,因为这是一项更彻底的措施。

    让我们仔细看看这两者的区别。LTV比率只考虑了房屋的主要抵押贷款余额。因此,如果一级抵押贷款余额为100,000美元,房屋价值为200,000美元,LTV = 50%。

    然而,考虑一下这个例子,如果它也有一个30,000美元的第二抵押贷款和一个20,000美元的HELOC。总贷款价值现在变为(0,000 + ,000 + ,000 / 0,000)= 75%;更高的比率。

    如果抵押权人违约并反对取消抵押品赎回权,这些综合考虑尤其重要。

    贷值转换的缺点(LTV)

    LTV提供的信息的主要缺点是,它只包括房主所欠的一级抵押贷款,而不包括借款人的其他债务,如二级抵押贷款或房屋净值贷款。因此,CLTV是衡量借款人偿还住房贷款能力的一个更具包容性的指标。

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    作者: 爱财富网

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