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你在止赎中的合法权利是什么?

如果你无法支付抵押贷款,丧失抵押品赎回权的前景——以及随之而来的失去你的房子——可能会令人望而生畏。尽管如此,止赎是一个严格的法律程序,根据州法律和你签署的抵押文件,你有一定的权利…

如果你无法支付抵押贷款,丧失抵押品赎回权的前景——以及随之而来的失去你的房子——可能会令人望而生畏。尽管如此,止赎是一个严格的法律程序,根据州法律和你签署的抵押文件,你有一定的权利。

了解你的权利可以帮助你尽可能顺利地度过止赎过程,或者如果你的贷款人违反了任何止赎要求,甚至可以避免它。以下是你需要知道的。

关键要点

  • 如果你拖欠抵押贷款,你的贷款人可能会试图通过取消抵押品赎回权收回你的财产。
  • 在开始止赎程序之前,你的贷款服务机构必须向你发送一份通知,说明贷款违约,并给你一个机会来弥补和避免止赎。
  • 如果您认为您的贷款人犯了错误或违反了法律,您有权质疑止赎权。
  • 如果您因新冠肺炎而陷入财务困境,您可以暂停支付长达12个月的款项,而不会产生滞纳金或信用影响。
  • 什么是止赎?

    简而言之,止赎是一种法律程序,允许贷款人通过获得抵押财产的所有权并将其作为抵押品来收回拖欠贷款的余额。不付款通常会引发违约,但如果借款人不符合抵押合同中的某些其他条款,也可能会发生违约。

    减轻损失的权利

    你的贷款服务商是处理你的抵押贷款账户的公司,它可能是也可能不是发放或目前拥有贷款的公司。贷款服务机构被要求在您第一次拖欠还款后36天内,以及在任何后续拖欠还款后36天内,通过电话与您联系(或尝试这样做),讨论“减轻损失”。损失缓解是你和你的贷款人一起努力避免止赎的过程。

    在错过付款的45天内,您的服务人员必须书面通知您关于您的损失减轻选项,并将您推荐给可以帮助您避免止赎的人。一般来说,你的服务者不能开始取消抵押品赎回权,直到你拖欠付款至少120天。

    违约函的权利

    抵押贷款合同通常有一个条款,要求贷款人发送一份名为“违约信”的书面通知,告诉你何时违约。违约函必须包括:

  • 关于默认值及其原因的详细信息
  • 你需要做什么来补救违约并恢复贷款
  • 您必须纠正违约的日期(通常从您收到通知之日起至少30天)
  • 请注意,未能及时纠正违约将导致财产的出售
  • 为了纠正违约和避免止赎,您必须在违约函中显示的日期之前支付全部逾期金额,以及任何拖欠利息、滞纳金和罚款。如果你没有——也没有想出其他选择——止赎程序可能会开始。

    一般来说,在止赎开始之前,你必须拖欠还款至少120天,所以你的贷款人可能会在拖欠还款的第90天左右发出违约信。

    止赎通知

    不管你住在哪个州,你都有权得到一份即将取消抵押品赎回权的通知。如果是司法止赎,你会收到投诉和传票,让你知道止赎已经开始。如果是非司法止赎,你可能会收到两个通知:

  • 违约通知(NOD)。根据州法律,当县办公室记录违约通知时,非司法止赎开始。NOD作为你违约的公开通知。包含借款人、贷款人、受托人、财产、违约、补救违约所需行动的详细信息,以及一份声明,声明如果在规定的期限内未能补救违约,贷款人将公开出售财产。
  • 销售通知。销售通知可能会邮寄给您,刊登在当地报纸上,张贴在物业上,并记录在县土地记录中。它包括关于财产的细节,财产将在公开拍卖中出售的声明,以及关于止赎出售的信息。
  • 止赎通知是通过邮件发送的。如果你拖欠了抵押贷款,仔细阅读你的邮件,一定要拿起任何认证或挂号邮件。

    如果你没有收到州法律规定的适当通知,你可以对止赎权进行抗辩。虽然这不一定意味着你可以避免止赎,但它可能会迫使服务者发出新的通知,并从零开始止赎过程。这可能会给你足够的时间来处理付款或选择另一个选项。

    恢复权利

    根据州法律,如果你一次性付清贷款,包括任何费用和开支,你可能可以停止止赎。之后,你恢复你的定期付款。一般来说,您必须在特定的截止日期之前恢复贷款,例如在计划出售房产之前的最后一个工作日的下午5:00。

    你的抵押合同也可能给你恢复的权利。查看您的抵押或信托契约中被称为恢复条款的部分,标题为“加速后借款人的恢复权利”(或类似语言),以了解您是否以及如何恢复您的贷款。

    如果您没有权利通过州法律或您的抵押合同恢复,贷款人可能会在考虑您的请求后允许您恢复。如果贷款人拒绝,你可以请求法院允许复职。一般来说,如果你有足够的现金来偿还贷款,法官宁愿避免止赎。

    赎回权

    所有的州都允许借款人在止赎出售前偿还债务(包括费用和开支)并“赎回”他们的财产,一些州甚至允许借款人在止赎出售后回购财产。要赎回财产,您需要支付止赎权出售前的全部余额,或者根据情况向在止赎权出售时购买财产的个人或实体进行偿还。

    止赎权调解

    一些州、县和城市给予面临止赎的财产所有者参与调解的权利。在止赎中介中,你会见你的贷款人(或服务人员)和一名公正的调解人,讨论贷款修改、卖空、还款计划或代替止赎的契约等选项。

    质疑止赎权的权利

    无论你住在哪里,你都有权在法庭上对止赎权提出质疑。如果是司法止赎,可以直接参加现有的止赎诉讼。然而,如果这是非司法止赎,你必须提起自己的诉讼。一般来说,如果你认为服务者犯了错误或违反了法律,质疑止赎权可能是有意义的。

    盈余权

    如果房产在止赎拍卖中出售的价格超过了你的欠款(包括任何费用、开支和房产留置权),你有权获得超额收益——称为盈余。当然,根据州法律,如果止赎权出售不包括你的债务,你可能会面临缺陷判断。

    公平债务追收实务法案确认函

    《公平追债法》(FDCPA)是一部联邦法律,涵盖了第三方追债人联系债务人的时间、方式和频率。FDCPA可能适用于止赎,但这取决于它是司法的还是非司法的:

  • 司法止赎。一般来说,司法取消抵押品赎回权被视为受制于FDCPA,因为债权人可以获得不足判决。
  • 非司法止赎。根据美国最高法院2019年3月在LLP奥布斯凯诉麦卡锡&霍尔特斯一案中做出的一致决定,FDCPA不适用于寻求非司法止赎的公司。
  • 当FDCPA提出申请时,您的抵押服务机构必须向您发送一份FDCPA验证通知,其中包括:

  • 你欠多少钱,包括利息、滞纳金、律师费和其他费用
  • 债权人的名称
  • 一份声明,说明除非你在收到信件后30天内对债务的有效性提出异议,否则债务将被视为有效
  • 一份声明,如果你在30天内书面通知收债人对债务提出异议,收债人将获得债务的书面核实并向你发送一份副本
  • 如果你在30天内提出要求,讨债人将向你提供原债权人的姓名和地址(如果与当前债权人不同)的声明
  • FDCPA验证函可能与违约函合并使用。

    底线

    您在止赎方面的合法权利因州法律、您的抵押合同和您的情况而异。要了解更多关于您的权利,请咨询当地的止赎律师,他们可以帮助您处理这一过程,并确保您的权利得到保护。

    请记住,如果您因新冠肺炎而陷入财务困境,您可以暂停支付长达12个月的费用,无需支付滞纳金。请尽快与您的贷款服务机构联系,了解更多信息。

    房贷歧视是违法的。如果你认为自己受到了基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄的歧视,你可以采取一些措施。其中一个步骤是向消费者金融保护局或美国住房和城市发展部(HUD)提交报告。

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    作者: 爱财富网

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