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自有住房投资:风险与收益

拥有住房一直是美国梦的一部分。正因为如此,许多人接受拥有一个家是一种权利,甚至是义务,不考虑利益和风险。如果你正在考虑买房,你应该在签字之前了解并评估你即将进行的投资的利弊——就像…

拥有住房一直是美国梦的一部分。正因为如此,许多人接受拥有一个家是一种权利,甚至是义务,不考虑利益和风险。如果你正在考虑买房,你应该在签字之前了解并评估你即将进行的投资的利弊——就像你的任何投资决定一样。

关键要点

  • 如果你正在考虑拥有住房,在你完成交易之前,要意识到并评估你可能面临的优势和潜在风险。
  • 投资房屋的好处包括升值、房屋净值、税收减免和可扣除费用。
  • 投资房屋的风险和警告可能包括高昂的前期成本、折旧和流动性不足。
  • 有吸引力的长期投资

    升值代表随着时间的推移房屋价值的增加。房地产价格是周期性的,房主不应该期望房地产的价值在短期内大幅增加。但是如果你在你的房子里呆的时间足够长,你很有可能在将来因为升值而卖掉房子获利。

    事实上,买房是你能做的最好的长期投资之一。尽管出现了2008年房市崩盘等大幅下跌,但住宅房地产的价值往往会上升。美国房价中位数从2014年第四季度的29.89万美元上升到2020年第四季度的34.68万美元,六年来上涨了16%以上。回到十年前,当时的销售价格中位数是219,000美元(2009年第四季度),你有42.7%的增长。这是一个不错的投资回报,也为你提供了一个居住的地方。

    房地产升值主要是因为房子所在的土地,而实际结构随着时间的推移而贬值。所以“位置,位置,位置”这个词不仅仅是房地产的流行语,也是买房时非常重要的考虑因素。社区及其带来的便利设施——学区、公园、道路状况等。以及房屋所在的城市都是影响房产升值的因素。

    考虑一个破旧不堪到无法居住的房子。在这种情况下,房子下面的土地可能仍然比房子值钱。卖家可能会考虑原样出售(结构保持不变),或者额外花一点钱拆除房屋,以更高的价格出售土地。

    建筑公平

    房屋净值代表了你的抵押贷款余额与房屋的市场价格或价值之间的差额。房屋净值和升值可以一起考虑。如上所述,随着时间的推移,你的房子的市场价值可能会增长。

    随着你支付抵押贷款,你的资产也在增长,你支付的利息越来越少,贷款余额越来越少。

    升值是房屋价值随时间的变化,而房屋净值是抵押贷款余额和房屋市值之间的差额。

    建立股本确实需要一些时间,因为降低抵押贷款的本金余额需要时间——当然,除非你支付大笔首付或定期预付。

    不过,有一点要记住,你拥有房子的时间长短是你建立多少资产和你能实现多少升值的一个重要因素。持有时间越长,获得的股权越多。

    当你支付抵押贷款并减少你的欠款时,你没有意识到,你在存钱,因为你的房子的价值在增加——就像你的储蓄账户的价值随着利息而增加一样。假设你在房子里呆的时间足够长,当你出售时,你可能会收回你支付的每一美元甚至更多。随着时间的推移,你储蓄的平均6%回报(利率)应该足以支付你的支出。

    另一个好处是,房屋净值提供了获得贷款的灵活性,这与你的房屋净值有关。许多投资者同时关注他们的房屋情商和房屋升值。如果投资者认为他们的房屋价值正在大幅升值,他们可能会推迟房屋净值贷款,以便有更好的机会实现卖方的升值。

    房贷歧视是违法的。如果你认为自己受到了基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄的歧视,你可以采取一些措施。其中一个步骤是向消费者金融保护局或美国住房和城市发展部(HUD)提交报告。

    位置,位置,位置

    尽管无论你住在哪里,偿还抵押贷款都是一样的,但市场价值的增长因地区而异。根据联邦住房金融局(FHFA)房价指数(HPI),在截至2019年12月31日的五年期间,美国整体房地产价格平均上涨32.88%。然而,中大西洋人口普查区的价格仅上涨了23.21%,太平洋人口普查区的价格平均上涨了40.39%。

    要了解这可能如何影响您计划购买的价格,请查看下面完整的FHFA图表:

    Percent Change in U.S. Home Prices, Period Ended Aug. 31, 2019 

    分开

     

    部门排名

     

    一年

     

    四分之一

     

    五年

     

    自1991年Q1以来

    美国

     

    4.94%

    1.11%

    32.93%

    174.44%

    一个

    6.91%

    1.77%

    47.18%

    276.71%

    太平洋

    2

    4.45%

    1.08%

    41.04%

    218.63%

    南大西洋

    4.96%

    1.02%

    36.39%

    177.94%

    西南中部

    4.65%

    1.02%

    30.75%

    188.76%

    东南中部

    5.27%

    0.99%

    29.59%

    149.60%

    东北中部

    5.16%

    1.15%

    30.25%

    128.07%

    新英格兰

    4.67%

    1.35%

    24.41%

    152.51%

    西北中部

    4.78%

    1.16%

    28.60%

    171.64%

    中大西洋[/S2/]

    4.04%

    0.76%

    22.26%

    146.18%

    资料来源:FHFA美国房价指数-2019年第三季度。

    资本收益排除

    最终,你会卖掉你的房子。当你这样做时,法律允许你保留利润,不缴纳资本利得税。嗯,不一定是全部利润。国内税收署(IRS)允许单身房主免税利润高达25万美元,已婚夫妇免税利润高达50万美元——仅限于你的主要住所,而不是第二套住房或度假房产。

    您需要满足几个要求,才有资格获得此排除。在截止日期前的最近五年内,您必须拥有该房屋至少两年(24个月)。居住要求规定,在出售前的五年期间,你应该在家里住至少两年。最后一项要求,即回顾性要求,概述了在最近一次出售之前的两年内,你没有从出售另一套主要住宅中获利。

    税收减免

    升值后,人们最常提到的住房所有权的好处是减税或储蓄。当你买房子时,你可以从你向政府缴纳的税款中扣除一些拥有房子的费用。这包括你的主要住宅和第二套住房的抵押贷款利息,每年可达数千美元。

    房屋净值贷款或房屋净值信用额度(HELOC)的利息也是可以扣除的,如果这些资金用于大幅改善你的房子。您还可以扣除多达10,000美元的州税和地方税,包括财产税。

    减税和就业法案的效果

    《减税和就业法案》对税法中与住房所有权有关的部分进行了重大修改。除非未来的国会修改该法律,否则所有条款都将在2025年12月31日之后到期。但就目前而言,该法律的变化降低了拥有一套房子的价值。

    该法将抵押贷款利息扣除限制在抵押贷款债务总额的75万美元以内,包括第一套和第二套住房以及任何房屋净值贷款或HELOC贷款。然而,100万美元抵押贷款债务的较高限额仍然适用于2017年12月16日之前发生的债务。

    法律还将SALT扣除限额设定为10,000美元。除了联邦政府宣布的灾难之外,其他新规定包括对伤亡损失索赔的限制。除现役军人因工作调动外,调动费用扣除不再存在。

    所有这些变化都降低了拥有一所房子的价值——包括这样一个事实,即随着标准扣除额几乎翻了一番(该法案的另一个特点),将有足够的扣除额提交附表A而不是采取标准扣除额的人将会减少。

    因此,你有资格获得减税的事实并不意味着它最终会对你有用。SALT扣除额的严格限制将特别不利于降低生活在高税收州的人的可用扣除额。

    前期成本高

    投资一栋房子的成本可能很高——你的支出比房产的售价和抵押贷款的利率还要多。首先,你可以期望支付购买价格的2%到5%的收盘价。一些最常见的结算成本包括申请费、评估费、律师费、财产税、抵押保险、房屋检查、第一年房主保险费、产权搜索、产权保险、积分(预付利息)、发行费、记录费和调查费。

    专家说,你应该计划在你的房子里呆至少五年,以收回这些成本。

    潜在折旧

    不是所有的房子都会增值。2008年的住房危机导致许多房主陷入困境,这意味着你的抵押贷款超过了你的房子的价值。房价停滞或下跌并不需要住房危机。地区或全球经济状况可能导致房屋价值跟不上通货膨胀。

    还要记住,你生活的实际结构会随着时间的推移而贬值。这可能是物业磨损或缺乏维护和维修的结果。

    骄傲和财务责任

    拥有住房的一个经常被提及的好处是,你知道你拥有世界的一个小角落。你可以定制你的房子,改造,油漆和装饰,而不需要得到房东的许可。

    然而,所有权伴随着责任。你必须支付你的抵押贷款,否则就有失去你的房子和你建立的资产的风险。维护和保养是你的责任。你不能在凌晨2点打电话给房东,让他修理漏水的水管。如果屋顶损坏了,你必须自己修理——或者叫人修理。割草、除雪、房主保险和责任保险都落在你身上。

    [金融]非流动性

    与几天内就能卖出的股票不同,房屋通常需要更长时间才能脱手。事实上,你可能获得50万美元的免税资本收益,但这并不意味着你可以随时获得。同时,你仍然必须支付抵押贷款,并维护房子,直到你卖掉它。

    底线

    房子是一种投资,既有很多投资收益,也有风险,这使得它成为一种不适合所有人的投资。权衡投资收益和风险很重要。对利弊进行理性的比较可以帮助你决定是否将你的钱投入到房屋投资中,或者在其他地方找到更好的回报。

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    作者: 爱财富网

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