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止赎的定义

什么是止赎? 止赎是一种法律程序,借此贷方试图通过获得抵押房产的所有权并出售抵押房产来收回拖欠贷款的金额。通常情况下,违约是在借款人错过一定数量的月还款额时触发的,但也可能在借款人…

什么是止赎?

止赎是一种法律程序,借此贷方试图通过获得抵押房产的所有权并出售抵押房产来收回拖欠贷款的金额。通常情况下,违约是在借款人错过一定数量的月还款额时触发的,但也可能在借款人未能满足抵押文件中的其他条款时发生。

关键要点

  • 止赎是一种法律程序,允许贷款人通过获得抵押财产的所有权并出售抵押财产来收回拖欠贷款的金额。
  • 止赎过程因州而异,但总的来说,贷款人试图与借款人合作,让他们赶上付款,避免止赎。
  • 止赎过程的平均天数为673天;然而,时间表因州而异。
  • 理解止赎

    止赎程序的法律依据来自抵押或信托契约,这赋予贷款人在借款人未能遵守抵押文件条款的情况下使用财产作为抵押品的权利。

    虽然过程因州而异,但止赎过程通常始于借款人违约或至少拖欠一笔抵押贷款时。贷方然后发送一份逾期付款通知,表明他们没有收到当月的付款。

    如果借款人错过了两次付款,贷款人会发送一封催款函。虽然这比错过付款通知更严重,但贷款人仍可能愿意安排借款人弥补错过的付款。

    贷款人在逾期90天后发出违约通知。贷款被移交给贷款人的止赎部门,借款人通常还有90天的时间来结清付款并恢复贷款(这被称为恢复期)。

    在恢复期结束时,如果房主没有补交欠款,贷款人将开始取消抵押品赎回权。

    如果你的抵押贷款得到了联邦政府的支持,而你因为与新冠肺炎相关的财政困难而拖欠抵押贷款,你可能有资格暂停支付,最初长达12个月,没有滞纳金,但最近拜登总统的行政命令将期限延长至2021年3月31日。

    止赎程序因州而异

    每个州都有管理止赎过程的法律,包括贷款人必须公开发布的通知,房主提供贷款和避免止赎的选择,以及出售财产的时间表和过程。

    止赎——就像贷款人没收财产的实际行为一样——通常是漫长的止赎前过程的最后一步。在取消抵押品赎回权之前,贷款人可能会提供几种选择来避免取消抵押品赎回权,其中许多可以调解取消抵押品赎回权对买方和卖方的负面影响。

    在22个州——包括佛罗里达、伊利诺伊和纽约——司法止赎是常态。在这种情况下,贷款人必须通过法院证明借款人违约,以获得取消抵押品赎回权的许可。如果止赎权被批准,当地治安官将财产拍卖给出价最高的人,试图收回欠银行的钱,或者银行成为所有者,通过传统途径出售财产以弥补损失。

    其他28个州——包括亚利桑那州、加利福尼亚州、佐治亚州和德克萨斯州——主要使用非司法止赎权,也称为销售权。这种止赎往往比司法止赎快,除非房主起诉贷款人,否则不会通过法院。

    止赎需要多长时间?

    房地产数据提供商ATTOM Data Solutions的美国止赎市场报告显示,2020年第三季度止赎的房地产(最新数据)在止赎过程中平均花费了830天。这比前一季度止赎过程中的平均685天增加了21.1%,但略低于2019年第三季度的841天。

    平均天数因州而异,因为法律和止赎时间表不同。2020年第三季度丧失抵押品赎回权的平均天数最长的州有:

  • 夏威夷(1,741天)
  • 新泽西(1,527天)
  • 纽约(1,423天)
  • 同期止赎平均时间最短的州是:

  • 弗吉尼亚(180天)
  • 明尼苏达(208天)
  • 阿拉斯加(213天)
  • 下图显示了自2007年第一季度以来止赎的季度平均天数。

    Image source: ATTOM Data Solutions.

    你能避免止赎吗?

    即使一个借款人错过了一两次付款,仍然有办法避免止赎。一些替代方案包括:

  • 复职:在复职期间,借款人可以在特定日期前偿还他或她所欠的款项(包括拖欠款项、利息和任何罚款),以恢复抵押贷款。
  • 短期再融资:这是一种再融资类型,其中新贷款金额小于未偿余额,贷款人可以免除差额,以帮助借款人避免止赎。
  • 特别宽限:如果借款人有暂时的财务困难,如医疗账单或收入减少,贷款人可以同意在一定时间内减少或暂停付款。
  • 房贷歧视是违法的。如果你认为自己受到了基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄的歧视,你可以采取一些措施。其中一个步骤是向消费者金融保护局或美国住房和城市发展部(HUD)提交报告。

    止赎的后果

    如果一处房产未能在止赎拍卖中出售,或者如果它从未通过止赎拍卖,贷款人——通常是银行——通常会获得该房产的所有权,并可能将其添加到止赎房产的累积投资组合中,也称为房地产所有(REO)。

    止赎房产通常很容易在银行网站上找到。这类房产对房地产投资者很有吸引力,因为在某些情况下,银行会以低于市值的价格出售这些房产,这当然会对贷款人产生负面影响。

    对于借款人来说,取消抵押品赎回权会在一两个月内出现在信用报告上,并从第一次拖欠还款之日起持续七年。七年后,止赎权从借款人的信用报告中删除。

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    作者: 爱财富网

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