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如何获得抵押贷款的预先批准

当你寻找一个家,获得预先批准的抵押贷款可能是一个重要的步骤。咨询贷款人并获得预先批准函,为您提供了与贷款人讨论贷款选项和预算的机会;这一步有助于明确你找房子的总预算和你能负担的每月…

当你寻找一个家,获得预先批准的抵押贷款可能是一个重要的步骤。咨询贷款人并获得预先批准函,为您提供了与贷款人讨论贷款选项和预算的机会;这一步有助于明确你找房子的总预算和你能负担的每月抵押贷款。

作为一个借款人,知道抵押贷款预批准做什么(和不做什么)以及如何增加获得抵押贷款的机会很重要。

关键要点

  • 通过几个贷款人的预先批准程序,购房者可以选择利率并找到最佳交易。
  • 卖家通常希望看到抵押贷款预先批准函,在某些情况下,还希望看到资金证明,以表明买家是认真的。
  • 第一步是填写一份抵押贷款申请,并提供你的社会保障号码,这样贷款人就可以对你进行信用检查。
  • 你还需要提供工作经历、资产和负债、所得税申报表等大量文件。个体户买家可能需要提供额外的文件。
  • 审查您的申请后,贷款人将提供预先批准或有条件的预先批准,或拒绝预先批准。
  • 预先批准是对你财务状况的“体检”

    在贷款人决定预先批准你的抵押贷款之前,他们会考虑几个关键因素:

  • 您的信用记录
  • 信用评分
  • 债务收入比
  • 就业历史
  • 收入
  • 资产和负债
  • 把抵押贷款预批准看作是对你财务状况的一次体检。贷款人可能会戳进你金融生活的各个角落,以此来确保你偿还抵押贷款。

    资格预审与预先批准

    你可能听说过“资格预审”和预先批准这两个术语,但它们并不相同。通过资格预审,你可以向抵押贷款人概述你的财务、收入和债务。抵押贷款人然后给你一个估计贷款金额。

    通过这种方式,抵押贷款资格预审可以用来评估你在一套房子上能花多少钱。然而,贷款人不会提取你的信用报告或核实你的财务信息。因此,资格预审是一个有用的起点,可以确定你能负担得起什么,但当你报价时,资格预审并不重要。

    另一方面,预先批准包括填写抵押贷款申请和提供你的社会安全号码,这样贷款人就可以进行严格的信用检查。当你申请抵押贷款时,会触发一个硬信用检查。在这个过程中,贷款人在决定借钱给你之前,会查阅你的信用报告和信用评分,以评估你的信誉。这些支票会记录在你的信用报告中,并会影响你的信用评分。

    相比之下,软信用检查发生在你自己提取信用的时候,或者当信用卡公司或贷款人未经你请求就预先批准你的提议的时候。软信用检查不会影响你的信用评分。

    此外,你将列出你所有的银行账户信息,资产,债务,收入和就业历史,过去的地址,以及其他关键细节,供贷款人核实。这样做的原因是,首先,贷款人希望确保你能够偿还贷款。贷方也使用提供的信息来计算你的债务收入比(DTI)和贷款价值比(LTV),这是决定利率和理想贷款类型的重要因素。

    所有这些使得预先批准比资格预审更有价值。这意味着贷款人已经检查了你的信用,并核实了批准特定贷款金额的文件。当你做了一个评估,并且贷款被应用到一个财产时,最后的贷款批准发生。

    何时获得预先批准

    抵押贷款预先批准函的有效期通常为60至90天。贷款人给这些信设定一个截止日期,因为你的财务和信用状况可能会发生变化。当预先批准到期时,你必须填写一份新的抵押贷款申请,并提交更新的文件才能获得另一份申请。

    如果你刚刚开始考虑买房,并怀疑你可能在获得抵押贷款方面有困难,那么通过预先批准程序可以帮助你识别信用问题,并可能给你时间来解决它们。

    在认真的家庭搜索前六个月到一年寻求预先批准,会使你在改善整体信用状况方面处于更有利的地位。你也将有更多的时间来节省首付和结算费用。

    当你准备出价时,卖家通常希望看到抵押贷款的预先批准,在某些情况下,还希望看到资金证明,以表明你是一个认真的买家。在很多火爆的房市中,卖家有优势,因为买家需求旺盛,待售房屋数量有限;他们可能不太可能考虑没有预先批准信的报价。

    Emily Roberts {Copyright} Investopedia, 2019.

    预批准流程

    申请抵押贷款可能会令人兴奋、紧张和困惑。一些在线贷款人可以在几个小时内预先批准你,而其他贷款人可以花几天时间。时间表取决于贷款人和你财务的复杂性。

    首先,你要填写一份抵押贷款申请。您将包括您的身份信息,以及您的社会安全号码,以便贷款人可以提取您的信用。虽然抵押贷款信用检查是对你的信用报告的一个艰难的查询,并且可能影响你的信用评分,但是如果你在短时间内(对于新的FICO评分模型,通常是45天)购买多个贷款人,合并的信用检查是一个单独的查询。

    这里有一个统一抵押申请的例子。如果你和配偶或其他共同借款人一起申请,他们的收入需要符合抵押年龄,两个申请人都需要列出财务和就业信息。抵押申请有八个主要部分。

    1.抵押类型和贷款条款

    您申请的特定贷款产品;贷款金额;条款,如偿还贷款(摊销)的时间长度;和利率。

    2.财产信息和贷款用途

    地址;财产的法律描述;建造年份;贷款是否用于购买、再融资或新建筑;以及预期的派驻类型:主要、次要或投资。

    3.借款人信息

    您的身份信息,包括全名、出生日期、社会安全号码、上学年限、婚姻状况、受抚养人人数和地址历史。

    4.就业信息

    现任和前任雇主的姓名和联系信息(如果你在目前的职位上工作不到两年)、雇佣日期、头衔和月收入。

    5.月收入和综合住房费用信息

    列出你的基本月收入,以及加班、奖金、佣金、净租金收入(如果适用)、股息或利息,以及其他类型的月收入,如子女抚养费或赡养费。

    此外,你还需要一份每月综合住房费用的账目,包括租金或抵押付款、房主和抵押保险、财产税和房主协会会费。

    6.资产和负债

    所有银行和信用合作社支票和储蓄账户的列表,包括当前余额、人寿保险、股票、债券、退休储蓄和共同基金账户以及相应的值。你需要银行对账单和投资账户对账单来证明你有足够的资金支付你的付款和结算费用,以及现金储备。

    你还需要列出所有债务,包括循环费用账户、赡养费、子女抚养费、汽车贷款、学生贷款和任何其他未偿债务。

    7.交易详情

    主要交易细节的概述,包括购买价格、贷款金额、改进/维修价值、预计成交成本、买方支付的折扣和抵押保险(如果适用)。(贷方会填写大部分信息。)

    8.声明

    任何判决、留置权、过去破产或止赎、未决诉讼或拖欠债务的清单。您还将被要求说明您是美国公民还是永久居民,以及您是否打算将该房屋用作您的主要住所。

    大多数房屋卖家会更愿意与那些有证据证明他们可以获得融资的人谈判。

    接下来会发生什么?

    法律要求贷款人在收到您完整的mor tgage申请后的三个工作日内向您提供一份三页的文件,称为贷款估算。这些文件记录了抵押贷款是否已经过预先批准,并概述了贷款金额、抵押贷款的条款和类型、利率、估计利息和付款、估计关闭成本(包括任何贷款人费用)、财产税和房主保险的估计,以及任何特殊的贷款功能(如气球付款或提前还款罚款)。它还根据你的财务状况规定了最高贷款额,以帮助你缩小购房预算。

    如果你的抵押贷款被预先批准,你的贷款文件将最终转移到一个贷款承销商,他们将根据你的抵押贷款申请核实你的文件。承销商还将确保您符合您申请的特定贷款计划的借款人指南。

    文件需求

    提交抵押贷款申请后,您需要收集一些文件来验证您的信息。您的准备和组织将有助于该过程更加顺利。以下是您需要提交的文件列表,以便在关闭前获得预批准或最终贷款批准:

  • 60天的银行对账单
  • 30天的工资单
  • 前两年的W-2纳税申报表
  • 自营借款人附表K-1(表格1065)
  • 所得税申报表
  • 资产账户报表(退休储蓄、股票、债券、共同基金等。)
  • 驾照或美国护照
  • 离婚文件(使用赡养费或子女抚养费作为合法收入)
  • 赠礼信(如果你用亲戚送的财务礼物来支付首付)
  • 首付礼物

    许多贷款产品允许借款人使用亲戚的金融礼物来支付首付。如果你走这条路,贷款人会要求你完成一份标准的礼品信,在信中,你和礼品捐赠人都断言,这份礼物不是第三方贷款,并期望得到偿还。

    否则,这样的安排可能会增加你的债务收入比,影响你的最终贷款批准。此外,你和捐赠者都必须提供银行对账单,以便将现金资金从一个账户转移到另一个账户。

    影响预批准的因素

    如果你想最大限度地提高获得抵押贷款预先批准的机会,你需要知道贷款人在你的财务状况中评估哪些因素。它们包括:

  • 债务收入比
  • 贷款价值比(LTV)
  • 信用记录和FICO分数
  • 收入和就业历史
  • 债务收入比

    你的债务收入比(DTI)衡量相对于你每月收入的所有每月债务。贷款人将汽车贷款、学生贷款、循环费用账户和其他信用额度等债务加上新的抵押贷款付款相加,然后将总和除以每月总收入,得到一个百分比。

    根据贷款类型,借款人应将其存款准备金率保持在(或低于)月总收入的43%,才有资格获得抵押贷款。你的DTI比率越高,你对贷款人构成的风险就越大;除了偿还债务,你可能更难偿还贷款。

    拥有较低的存款准备金率可以让你获得更具竞争力的利率。买房之前,尽可能多的还债。你不仅会降低你的存款准备金率,还会向贷款人展示你能够负责任地管理债务并按时支付账单。

    贷款价值比(LTV)

    贷款人用来评估你的抵押贷款的另一个关键指标是你的贷款价值比(LTV),它是通过将贷款金额除以房屋价值来计算的。房产估价决定了房产的价值,它可能低于或高于卖方的要价。LTV比率公式是你的首付发挥作用的地方。

    首付是你在收盘时以现金形式支付给卖家的一笔预付款。首付越高,贷款金额越低。因此,你的LTV比率越低。如果你的首付低于20%,你可能需要支付私人抵押贷款保险(PMI)。这是一种保险,在你无法偿还抵押贷款的情况下保护贷款人。要降低你的LTV比率,你要么需要投入更多的钱,要么买一栋不太贵的房子。

    信用历史和分数

    贷方会从三个主要的报告机构——Equifax、Experian和Transunion那里获取你的信用报告。他们会查看你的支付历史,你是否按时支付账单,你有多少和什么类型的信用额度,以及你有这些账户的时间长度。

    除了积极的支付历史,贷方还分析你积极使用的可用信用额度,也称为信用利用。将信用利用率保持在(或低于)30%有助于提高您的信用评分。它还向贷款人展示了一种负责任的、一致的支付账单和明智管理债务的模式。所有这些项目占你的FICO分数,一个信用评分模型,由许多类型的贷款人(包括抵押贷款人)使用。

    如果你没有开信用卡或任何传统的信用额度——如汽车贷款或学生贷款——你可能很难获得抵押贷款的预先批准。您可以通过开立信用额度较低的初始信用卡并每月付清账单来建立信用。你的支付活动可能需要花费10到6个月的时间才能反映在你的信用评分中。在建立信用档案时,保持耐心很重要。

    大多数贷款人要求FICO 620分或更高才能批准传统贷款,一些人甚至要求联邦住房管理局(FHA)贷款的分数。贷方通常为信用评分为760分或更高的客户保留最低利率。

    FHA指导方针允许得分580分或更高的获准借款人支付最低3.5%的首付。分数低的人必须交更多的定金。贷款人通常会与信用评分低或中等低的借款人合作,并提出提高信用评分的方法。

    下图显示了基于三种常见贷款金额的FICO分数范围的30年期固定利率抵押贷款的每月本金和利息(PI)支付。(由于利率经常变化,使用这个FICO贷款储蓄计算器来复核分数和利率。)请注意,在25万美元的贷款中,FICO得分最低(620-639)的个人每月支付1,226美元,而最高(760-850)的房主每月仅支付1,006美元(每年相差2,640美元)。

     
    FICO score range
     
    620-639
     
    640-659
     
    660-679
     
    680-699
     
    700-759
     
    760-850
     
    Interest rate
     
    4.227%
     
    3.681%
     
    3.251%
     
    3.037%
     
    2.860%
     
    2.638%
     
    $350,000 loan
     
    $1,717
     
    $1,607
     
    $1,523
     
    $1,483
     
    $1,449
     
    $1,408
     
    $250,000 loan
     
    $1,226
     
    $1,148
     
    $1,088
     
    $1,059
     
    $1,035
     
    $1,006
     
    $150,000 loan
     
    $736
     
    $689
     
    $653
     
    $635
     
    $621
     
    $603

    按照今天的利率,在25万美元贷款的30年里,一个FICO分数在620-639之间的人将支付大约191,535美元的利息,而一个760-850之间的房主将支付112,100美元(总共相差超过79,000美元)。

    就业和收入历史

    当你申请抵押贷款时,贷款人会竭尽全力确保你获得稳定的收入和稳定的就业。这就是为什么贷款人要求你的雇主提供两年的W-2纳税表格和联系信息。从本质上说,贷款人希望确保你能够处理新抵押贷款增加的财务负担。

    你还将被要求提供工资信息,这样贷方就有证据表明你赚了足够的钱来支付抵押贷款和相关的每月住房费用。你还必须提供60天(如果你是自营职业者,可能会更多)的银行对账单,以显示你手头有足够的现金支付首付和结算费用。

    贷款类型

    贷款可以分为两种方式:符合和不符合。符合条件的贷款符合政府支持的企业(房利美和房地美)指导方针规定的某些标准。巨额贷款是唯一一种不合规的贷款。

    一些类型的贷款,如HomeReady(由房利美提供)和Home Average(由房地美提供),是为低收入购房者或首次购房者设计的。退伍军人事务(VA)贷款通常不需要首付,适用于美国退伍军人、军人和合格的配偶。

    下表列出了常见的贷款类型以及每种类型的基本(和广泛)要求。在DTI比率列中,出现了两个数字,第一个数字指的是仅住房债务,第二个数字指的是所有债务。在PMI/MIP/Fee下,用斜杠(/)分隔的两个数字表示预付费用,后跟年费(按月支付)。所有抵押贷款都有这里没有列出的附加要求。

     
    Mortgage
     
    Min. Down
     
    FICO
     
    DTI Ratio
     
    PMI/MIP/Fee
     
    Add’l Requirements
     
    Conventional 97
     
      3%
     
    620
     
    43%
     
    0.15%-1.95%
     
     
     
    Conventional
     
    5%-20%
     
    620
     
    43%
     
    0.15%-1.95%
     
     
     
    Jumbo
     
    5%-20%
     
    720
     
    43%
     
    None
     
    Non-conforming
     
    For homes more than $548,250
     
    FHA (96.5%)
     
    3.5%
     
    580
     
    31%/43%
     
    1.75%/0.85%
     
     
     
    FHA (90%)
     
    10%
     
    500
     
    31%/43%
     
    1.75%/0.85%
     
     
     
    FHA 203(k)
     
    3.5%
     
    580
     
    31%/43%
     
    1.75%/0.85%
     
    Buy plus rehab
     
    VA
     
    0%
     
    None
     
    41%
     
    2.3% or 3.6%*
     
    VA cert. of eligibility
     
    USDA
     
    0%
     
    None
     
    29%/41%
     
    1%/0.50%
     
    Rural areas only
     
    HomeReady
     
    3%
     
    620
     
    43%
     
    1.50%
     
    Low income only
     
    Home Possible
     
    3%
     
    660
     
    45%
     
    1.50%
     
    Low income only

    *您的第一笔贷款的退伍军人事务部资助费为2.3%,后续贷款为3.6%。

    自营借款人

    如果你是个体户借款人,你可能会被要求提供额外的文件,以显示至少两年的稳定收入和工作经历。要求的一些文件可能包括损益表、营业执照、你的会计师签名的报表、联邦纳税申报表、资产负债表和前几年的银行对账单(具体时间取决于贷款人)。

    一般来说,除了所有适当的时间表之外,个体户借款人还需要提供最近两年的纳税申报表。

    批准自营借款人抵押贷款的因素包括借款人收入的稳定性、借款人业务的地点和性质、对业务提供的产品或服务的需求、业务的财务实力以及业务继续产生和分配足够收入以使借款人能够支付抵押贷款的能力。

    如果你的情况使你很难获得传统的抵押贷款,有两种选择是专门为自营借款人准备的。

    1.设定收益或设定资产抵押

    这种类型的抵押贷款是基于你向贷款人报告的收入,而没有经过正式核实。固定收入贷款有时也被称为低收入贷款,因为贷方会核实你的收入来源,而不是实际金额。

    自营职业者应准备好提供其近期客户和任何其他现金流来源的清单,如创收投资。银行可能还需要一份国税局表格4506或8821。

    表格4506用于直接向国税局索取您的纳税申报表副本,从而防止您向贷款人提交伪造的申报表。每次退货费用为43美元,但您可以免费索取4506-T表格。表格8821授权你的贷方去国税局办公室,免费检查你指定年份的表格。

    2.无文件贷款

    在这种类型的贷款中,贷款人不会试图核实您的任何收入信息,如果您的纳税申报显示业务亏损或利润非常低,这可能是一个很好的选择。因为银行借钱给收入未经核实的人风险更大,所以与全文件贷款相比,无文件贷款的抵押贷款利率可能会更高。

    低凭证和无凭证贷款被称为“Alt-A”抵押贷款;就利率而言,它们介于优质贷款和次级贷款之间。

    预批准决定

    在审查你的抵押贷款申请后,贷款人通常会给你三个决定之一:预先批准,直接拒绝,或有条件的预先批准。在第三种情况下,您可能需要提供额外的文件或通过支付一些信用账户来满足贷款人的条件,从而降低您的DTI比率。如果你被直接拒绝,贷款人应该解释清楚原因,并向你提供如何最好地解决问题的资源。

    房贷歧视是违法的。如果你认为自己受到了基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄的歧视,你可以采取一些措施。其中一个步骤是向消费者金融保护局或美国住房和城市发展部(HUD)提交报告。

    在许多情况下,借款人需要努力提高他们的信用评分,消除不稳定的支付历史。一旦你知道你需要解决什么,你可以花时间和精力来改善你的信用和财务健康,以获得更好的抵押贷款交易,当你准备好开始你的家庭生活。这样做可以在抵押贷款定价上为你节省大量资金,并确保你在为不同的贷款人购物时获得更低的利率和条款。

    预批准函

    如果您获得预先批准,您的贷款人将向您提供一封带有官方信笺抬头的预先批准信。这份官方文件向卖家表明,你是一个认真的买家,并证明你有财力兑现购买他们房子的提议。大多数卖家希望买家有一封预先批准的信,并且更愿意与那些证明他们可以获得融资的人谈判。

    预先批准函通常包括购买价格、贷款计划、利率、贷款金额、首付金额、到期日和物业地址。这封信是与你的提议一起提交的;一些卖家也可能要求查看你的银行和资产报表。

    获得预先批准并不意味着你必须向某个特定的贷款人借款。当你准备出价时,你可以选择能为你提供最适合你需求的利率和条款的贷方。获得预先批准并不能保证贷款人会批准你的抵押贷款,尤其是如果你的财务、就业和收入状况在预先批准和承销之间发生变化。

    底线

    通过几个贷款人的预先批准过程,作为一种购买利率和寻找最佳交易的方式。同样,你会希望在45天内购买抵押贷款,所以所有的信用检查都算作一次艰难的调查,对你的信用评分影响最小。如果你刚刚开始考虑住房所有权,预先批准程序可以帮助你在合适的时候获得更好的信用和财务状况。

    请记住,抵押贷款的预先批准并不一定能保证你获得贷款。预先批准信的条件是在你的贷款结束前,你的财务和就业信息是真实和一致的。同样,如果你未能披露关键信息——离婚、国税局税收留置权或其他问题——而贷款承销商后来发现了这一点,你的贷款可能会被拒绝。

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    作者: 爱财富网

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